个人住房贷款迎重大调整(《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》)

今日（8月25日），中国人民银行发布公告称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

公告称，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

随着此项政策的出台，个人住房贷款利率将发生怎样的变化？对我国楼市与房价将产生什么样的影响？为此，中国房地产报记者采访了央视财经评论员、优淘城总裁薛建雄、中国企业资本联盟副理事长柏文喜等多位业内人士，与众位专家进行了探讨。

央视财经评论员、优淘城总裁薛建雄：这意味着所有贷款成本上升

政策出台后，一二线城市首套房利率打九折甚至八五折的现象将不会出现；同时，一二线城市执行二套房基准利率的情况也将全面告别，此后在基准4.9%的基础上，加60个基点就是5.5%。这进而意味着所有贷款成本上升，房地产行业体现在房价上会雪上加霜。事实上，现在全国绝大多数城市的房价已经在下跌过程中。

但需要指出的是，这是个细微的金融政策，对整个金融系统的资金不会产生特别大的变化，而对于原本房贷利率比较优惠的城市（比如一线城市）的房价影响会比较大。

制定此类的政策或跟国家金融系系统的资金较为紧缺，产业资金不足有关。此前一二线城市的房贷资金或者说指标比较充足，受此政策影响，个人住房贷款的贷款人数会减少，那么这些减少的资金与指标将移到别的地方用，比如提供给产业或消费贷等渠道作用。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜：对楼市整体是利好

“房住不炒”是一项长期战略，房地产在经济与金融领域所积累的风险也使得政策无法再在房地产领域进行大放大收式的调控了。因此 ，维持行业政策的平稳与一致性应该是长期基调，近期召开的政治局会议根本就没有提及房地产，这本身也就是一个信号。这个公告实际上将之前的战略方针具体化为房地产按揭的信贷政策指引，是从需求端来管控市场的重要政策抓手与原则性要求，让“房住不炒”的长期战略在住房信贷政策方面有了具体依据。

政策出台后的利率水平，尤其是首套房贷款利率与目前的住房贷款实际利率水平相差不大。而二套房利率上浮60个基点，是与目前的二套房实际贷款利率水平相比是有所下降的，看来政策面有提振楼市之意，在目前宏观面下行的大背景下也是符合市场期望与政策逻辑的。

从楼市角度而言，此次住房贷款利率具体政策的出台，体现了需求端金融政策管控在坚持“房住不炒”这一大方向之下的因应宏观经济变化的一种微调，对于楼市整体是利好的。

诸葛找房副总裁苑承建 ：对市场销售将产生一定抑制作用

从央行公布的房贷利率定价机制来看，与以往不同的是明确了房贷利率的下限，首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率（当前为4.85%），二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（约为5.45%），全国二套房房贷利率全面提升，首套房利率看似比当前基准利率略低，但预计各地会自行公布首套房利率加点后不会低于当前基准利率水平。

而对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。未来一段时间，全国房贷利率不光不会下降，反而整体会呈现上升趋势，特别是二套房利率，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

附：中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。