房地产开发企业适合财务软件(适合房地产开发企业的财务软件)

3月25日渝开发公布了2021年年度报告。报告期内，公司实现营业收入11.87亿元，同比大幅增长90.20%；归母净利润1.62亿元，同比增长21.40%；扣非后净利润1.72亿元，增幅达57.89%。业绩增长主要系本期房地产项目结转规模增加所致。

“实惨”房地产板块回暖，过去一周涨幅居前。渝开发这家老牌重庆房地产开发企业涨势喜人。同样，趁热度，我们一起盘盘这家公司的2021年报。

2021年渝开发最大的收入构成以及最大的盈利构成均是“住宅销售”。公司经营业务表现出较高的成长性，且增长质量较高——销售收入快速增长、毛利润快速增长、核心利润快速增长。产品盈利增长的同时，费用增长可控。公司经营活动盈利性以及核心利润率也有所改善（主要源于管理费用率的降低）。

渝开发2021年毛利率（39.42%）水平较高，产品竞争力基本稳定，对下游客户的议价能力基本稳定，对供应商议价能力基本稳定。

利润结构方面，渝开发经营活动产生的核心利润占主导地位，投资活动发生亏损，对营业利润产生一定影响。

2021年经营活动现金流从净流出变为净流入，公司开始进行历史债务的偿还，且有一定富余可以支持扩大再生产等投资活动。

渝开发2021年公司贷款成本基本稳定。与2020年12月31日相比，金融性负债占比明显增长，公司在资金来源上表现出支撑度增加的趋势。

需要注意2021年渝开发发生了高管变动（董事长王安金离职艾云接任，罗异获任总经理），未来可能会对公司战略方向及管理重心产生重大影响。

图表：渝开发资金信号图

数据截至：2022年3月28日，来源：市值罗盘APP

“未来房地产行业更强调综合实力和更精细化运作”，这一宏观趋势会在微观层面上如何演化？行业内企业如何估值？以渝开发为例，我们分八个维度深度解读下他的2021年财报，系统地呈现这家老牌地方房地产开发公司的财务质地，同时寻找企业发展逻辑变化的迹象，为了更直观地呈现，关键指标与“曾经的地王”北辰实业进行了对比。

图表：关键指标A股概览（已披露2021年报企业）

数据截至：2022年3月28日，来源：市值参谋@和恒数据

图表：房地产开发每股指标排名（已披露2021年报企业）

数据截至：2022年3月28日，来源：市值参谋@和恒数据

本文摘自《市值参谋-渝开发与北辰实业2021年财报对比分析报告》与《财报罗盘智能财报系统解读渝开发2021年报》，添加罗盘君好友（微信号：luopanjun01）获取88页完整报告。

维度一规模对比

我们选取市值规模、资产规模、经营结果三个维度的指标，对公司及其对标标的规模进行对比，以便公司对自身在行业中所处位置有初步的了解。

渝开发2022年03⽉28⽇市值40.92亿元，远低于北⾠实业市值。

2021年12⽉31⽇渝开发总资产83.88亿元，远低于北⾠实业（797.05亿元）；营业总收⼊11.87亿元，远低于北⾠实业（220.94亿元）；净利润2.02亿元，远⾼于北⾠实业（0.99亿元）。

维度二业绩成长

从营业收入、毛利润、核心利润、净利润四个维度，对公司的成长性水平、质量及其背后原因进行分析，并与对标公司进行对标，寻找成长性差异与原因。

2021年报渝开发净利润增速49.66%，远⾼于北⾠实业（-82.78%）。

2021年报渝开发营业收⼊增速90.20%，远⾼于北⾠实业（22.77%）。

2021年报渝开发核⼼利润增速107.84%，远⾼于北⾠实业（-40.08%）。

注：核心利润反映企业开展经营活动所产生的经营成果，剔除投资收益、政府补助、资产处置、减值、营业外收支等非经营因素的影响，更能反映企业经营活动盈利能力的变化情况。

渝开发产品盈利增⻓的同时，费⽤增⻓可控，最终实现经营活动的盈利增⻓，增⻓质量较⾼。

渝开发资产及信⽤减值出现亏损，对利润产⽣了⼀定负⾯影响。需要对亏损活动给予⼀定关注。

维度三现金流健康

从现金流结构出发分析公司整体现金周转情况，再分别对公司的经营活动、投资活动、筹资活动和分红的现金流动情况进行分析，对公司现金流健康性进⾏判断。

从渝开发2019年报到本期的现⾦流结构来看，期初现⾦5.13亿元，经营活动净流出7.92亿元，投资活动净流⼊11.10亿元，筹资活动净流⼊4.02亿元，其他现⾦净流⼊0.00元，三年累计净流⼊7.20亿元，期末现⾦12.33亿元。

2021年报核⼼利润获现率1.39。渝开发经营活动变现能⼒低于北⾠实业。

渝开发暂未对2021年进⾏分红，三年累计分红0.46亿元。渝开发利润分红率远低于北⾠实业。

从近三年的现金流结构来看，渝开发经营活动本⾝不具备造⾎能⼒，需要靠投资和筹资活动补充资⾦，弥补经营活动的资⾦缺⼝，现⾦流健康程度较差。

维度四资产配置

从总资产的变动和结构入手，再对经营资产、投资资产、货币资金、商誉和其他资产的占比、变动和构成进行分析，还原企业资产配置现状、趋势与风险。

2021年12⽉31⽇渝开发总资产83.88亿元。从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。

较2021年09⽉30⽇，资产规模基本稳定。资产规模的增⻓主要是由于经营资产的增⻓。

维度五股东回报

首先从净资产报酬率入手，通过杜邦分析，将净资产报酬率拆解为总资产报酬率与权益乘数，从资产质量与财务杠杆两个角度分析净资产报酬率变动与差距的原因。

2021年报渝开发ROE4.71%，较2020年报股东回报⽔平提⾼。渝开发ROE的改善主要来源于总资产报酬率和权益乘数的双重提⾼。

渝开发ROE⾼于北⾠实业，主要是由于其更⾼的总资产报酬率。

维度六经营活动

以经营资产报酬率为核心，将经营资产报酬率拆解为核心利润率和经营资产周转率，从盈利性和经营资产的周转效率入手，对产品竞争力、各项费用以及各项经营资产的质量进行分析。

2021年报渝开发经营资产报酬率3.92%。较2020年报，经营资产报酬率有所改善。渝开发经营资产报酬率⾼于北⾠实业，其更⾼的经营资产报酬率来源更⾼的经营资产周转率和核⼼利润率。

2021年报渝开发核⼼利润率22.23%。较去年同期经营活动盈利能⼒改善。渝开发2021年报较2020年报核⼼利润率的提⾼主要源于⽑利率的提⾼税⾦及附加率的降低。渝开发核⼼利润率⾼于北⾠实业（4.86%）17.37个百分点。

2021年报渝开发经营资产周转率0.18次，较去年同期有所改善，但经营资产周转速度低于北⾠实业。

同时渝开发较去年同期，商业债权周转速度有所下滑。

维度七投资活动

对公司投资活动进⾏分析，将投资进⼀步拆解为内⽣性产能建设投资、具有战略意义的对外股权投资和理财投资，分析企业投资活动的去向，以及各项投资的效益情况。

2021年报投资活动资⾦流出334.10万元。投资流出集中在产能建设。2019年报到本期投资活动累计资⾦流出940.41万元。近三年投资流出集中在产能建设。

2021年报产能投⼊334.10万元，处置0.65万元，折旧摊销损耗0.70亿元，新增净投⼊-0.66亿元，与期初经营性资产规模相⽐，扩张性资本⽀出⽐例-5.46%，产能有所收缩。与北⾠实业相⽐，渝开发扩张性资本⽀出⽐例较低。

渝开发其总资产占⽐较2021年09⽉30⽇基本稳定。渝开发对⻓期股权投资的配置与北⾠实业持平。

需要注意的是渝开发⻓期股权投资发⽣减值损失。

维度八筹资活动

对公司筹资活动进行分析，将投资活动拆解为债权和股权分析企业资金的来源，并通过金融负债理财、经营活动现金付现率等指标，对企业的还本付息压力进行分析。

经营活动与投资活动资⾦净流⼊4.64亿元，较2020年报资⾦缺⼝消失。2019年报到本期经营活动与投资活动累计净流⼊3.18亿元，⽆资⾦缺⼝。筹资活动现⾦流⼊18.66亿元，其中股权流⼊0.00元，债权流⼊18.65亿元，债权净流出0.89亿元，公司经营活动与投资活动产⽣现⾦流富余，公司开始进⾏历史债务的偿还。

⾦融负债率14.59%，较2020年12⽉31⽇提⾼2.69个百分点。北⾠实业⾦融负债率42.22%，渝开发与北⾠实业基本持平。

渝开发2021年⾦融负债⽔平较⾼，⻓期偿债压⼒较⾼。

梳理完渝开发2021年财报后，我们需要重点关注以下两点：

1、投资活动未能盈利

投资活动亏损，需要对投资活动的合理性与其决策和管理效率进行评估，进行决策及管理的改善，必要时考虑放弃亏损的投资项目以回拢资金。

2、经营资产周转效率下滑

经营资产周转率下滑，反应经营资产的使用效率出现问题，需要对公司的资产配置和各类资产的周转情况进行进一步分析，针对使用效率下滑的资产进行盘活或使用效率的提高，必要时，需要及时处理效率低下或呆滞的资产，减轻包袱。