美国遗产税资产外移(美国房产遗产税如何征收)

很多人认为，养老这件事并没有那么复杂。“买房养老”就是一个简单又好用的方法：趁年轻时，贷款多买一套房，不仅未来房价能上涨，而且还可以用于出租。

当了房东后，随时加租，收益完美躺赢通胀。

“买房养老”真的如此靠谱吗？房子真的永远是好资产吗？

“美国底特律的”一元房产

2013年，由于汽车支柱行业外移，就业减少，人口搬离，美国城市底特律破产，房产价格下跌，甚至曝出很多房产售价1元。

不过“1元”甩卖房子的业主并不是傻子，而是因为美国房子每年都要交房产税。

持有房子带来的税收负担将远远超过你的想象。

一元房需要缴纳的房产税，需要按照当地政府对于房子估值。底特律一元房的政府估价还停留在三年乃至更早的市值，用这个市值的3%来缴纳房产税，每年预计需缴纳6000美元左右。

“日本乡村别墅”免费送

日本有一个房屋转让组织，叫做Akiya银行。

Akiya在日语中的含义就是“空置的房屋”，因为老龄化和人口萎缩，日本房屋空置的问题愈发严重。

据日本内政和通信部的数据，2013年全国空置房屋数量达到819.6万户，约占该国住房总量的13.52%。

富士通研究所数据显示，预计到2033年，日本空置房屋的比例预计将超过20%。

也就是说，日本每100套房子，就有20套都是空着的，连租都租不出去。

于是在Akiya银行网站上，随处可见“零元出售”房产。

和美国底特律类似，“零元出售”的日本房产也是一桩 “赔钱买卖”。

因为这些0元出售的房子其中大部分是乡镇地区的老旧独栋房屋，有的是上一辈留下的财产，而日本法律规定，任何人如果想拥有父辈的遗产，都必须要缴纳高额的遗产税和资产税，不仅如此，还必须得自行担负翻修费用和拆除费用。

这些房子不是资产，而是负债，不能带来收益，只能带来支出。

所以即使“一元出售”，乃至“零元赠送”，也乏人问津。

在中国，房子不一定永远是好资产

近期，一张股票房产总市值概览图在微博上刷屏。

图片显示，中国房产总市值达65万亿美元，按照6.93的汇率粗略估算，总市值已达450万亿元人民币。

图片来源：数据宝

对于中国房产总市值估算有多重说法，知名经济学家任泽平在今年1月23日，曾表示全国的房子加起来有300万亿元。

但不论哪一种估算，都明确的指向：中国房地产总市值远远超出中国股市市值，而且和别的成熟经济体相比，二者之间差距有点大。

中国近年来飞速发展的城镇化和人口红利，是房地产行业火热发展的基石。

但如果把眼光放长远，我们不难发现：中国房地产，也将面临和日本、美国同样的变量：

变量1:不可忽视的房产空置率

国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。

变量2:房产税开征箭在弦上

今年6月，全国不动产登记信息管理平台实现全国联网，标志房产税出台的技术障碍消除，房产税很快出台的消息一时甚嚣尘上。2018南9月7日，房产税拟五年内提请立法审议消息公布，引发社会舆论的广泛关注。

变量3:新生儿减少，老龄化进程加速

商品房销售市场的主力客户是年轻人需求。而未来，随着生育率的降低，年轻人将越来越少。2017年全国新共出生人口1723万，这比20年前的1997年，足足少了305万人。

新生儿的减少，也就意味着三十年后，购房需求的明显下滑。

海通证券在《中国股市展望：磨底期的等待》中有一个测算，2000年-2017年十七年间，上海房价年化收益率为12.1%。而据中国证券投资基金业协会统计，自开放式基金成立以来至2017年底，偏股型基金年化收益率平均为16.5%，债券型基金年化收益率平均为7.2%。

长期持有开放式基金所带来的收益，并不比投资房产逊色。

海通证券在该研报中还指出，从各个指标上来看，中国中长期背景，类似于1980年代美国，随着实体经济发展，产业结构将升级，股市也随之走向成熟。

未来房产不一定会理所当然的持续走牛，也许房产黄金期的结束，就在不远的将来。

南方养老2035基金经理黄俊黄俊认为：

“目前中国金融资产的投资价值相对于实物资产具有显著优势，投资者应将养老投资的配置重点放在金融资产上，权益和高等级债券做为组合，在未来五到十年跑赢房地产资产是大概率的事情。”