房产税出让征收税率计算(房地产增值税征收率怎么计算)

一、获取土地阶段

税种： 印花税 契税 耕地占用税

1、印花税：以签订土地使用权出让合同金额按产权转移书据0.05%缴纳。

2、契税：土地出让价款乘以适用税率，现行契税适用税率3%-5%。

3、耕地占用税：获取土地使用权符合耕地条件的，以占地面积乘以税额一次性缴纳，不符合条件的不缴纳。

二、开发建设阶段

税种：印花税 城镇土地使用税

1、印花税：根据各类合同适用税率缴纳，如建安合同、技术合同、勘察设计合同等，税率为0.03%-0.05%。

2、城镇土地使用税：从取得的红线图次月起，根据实际占用土地面积乘以定额税率计算，按年计征分期缴纳。

三、销售阶段

税种： 印花税 增值税 城建税 教育费 企业所得税 土地增值税

1、印花税： 如签订商品房销售合同，按产权转移书据0.05%缴纳

2、增值税： 一般纳税人按销售额（不含税）9%

采用简易计税按销售额（不含税）5%

3、 城建税：增值税的7%

4、教育费附加：增值税的3%

5、地方教育费附加：增值税的2%

6、企业所得税：25%

增值税：房地产开发企业采取预收款方式销售房地产项目，收到的预收款按3%预征率预缴增值税，待项目全部竣工且办理结算后交房验收时按适用税率9%（一般纳税人）计算补交剩余增值税。

企业所得税：以预售收入乘以预计毛利率（预计毛利率在10%-30%之间），分季或分月计算出当期毛利额扣除相关费用（当期相应税金及期间费用），预缴企业所得税；项目完工后计算实际毛利，调整以前毛利，合并到其他项目计入当年损益计算纳税，待开发产品结算再进行调整。

土地增值税：实行预缴土地增值税制度，取得预售收入，按规定预征土地增值税，待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补。