我们继续昨天的话题，昨天我们聊了房企可以向职工低价售房，但缴增值税、土地增值税、企业所得税都还是要按房产的公允价，也就是市价计算。今天我们再聊聊该怎么缴纳契税、印花税、个人所得税。
四、契税
房企售房给内部职工，职工还要缴纳契税。契税法第4条也有关于售价偏低调整的规定：“纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定”。国家税务总局公告2021年第25号第四条又进一步解释“税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。”
征管法36条是赋予了税局对关联交易价格进行调整的权限，从契税的规定可以看出，如果房企职工购得的房产被税局认定为价格较低，是可以核定的，但契税并没有像增值税、土增税、企业所得税一样，给出了一个税局应该参考的核定方法的顺序，只是要求参考市场价格，采用价格评估等方法。
五、印花税
无论是明年要开始执行的印花税法，还是马上要废止的印花税条例，虽然都提到了要依据征管法进行印花税的征收管理，但都没有提到交易价格明显偏低，需要调整印花税计税依据的概念。从理论上来说，依据征管法36条调整印花税计税依据也可以商榷。但在我二十多年税局、事务所、上市公司税务管理的实际工作中，并未见过因为交易价格不公允，而对印花税计税依据进行调整的案例。
六、个人所得税
最后，我就来聊聊内部购房，给员工个人带来的个税福利，也就是在文章开头，我提到的小惊喜。
财税[2007]13号文第二条规定，除了房改房，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。这里所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。对于房企来说，差价部分就是建造成本和员工实际购买价格之差。建造成本和我们前面各个税种计算时提到的市场公允价格可不是一个概念，公允价格可以理解为房产市价。
在计算增值税、土增税、企业所得税、契税时，如果内部职工购房价低于市价，那么就要按市价计算税款，但是在计算个人所得税时，只要内部职工购房价不低于建造成本，税局就不管。也就是说房产的市价和建造成本之间的差，在计算员工低价购房的个人所得税时是不用考虑的。只要房企不是亏本卖房给员工，税局就不会要求买房的员工缴个税。
看到这里，我想大多数朋友都明白了，如果员工不用就市价和建造成本之间的差额交个人所得税，那内部售房是可以用来做个税筹划的！确实是这样的，而且还有一个福利。在财税〔2018〕164号文的第六条规定，职工低价购房，低于房产建造成本的差价部分，不并入当年综合所得，而是以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数。
我们都知道年终奖从2022年开始就必须并入综合所得计算缴税了，年终奖单独计税的方法现在一年也只能用一次。如果把年终奖算个税公式里的奖金换成购房差价，可以发现员工低价购房和年终奖单独计算个税的方法其实一样，但是员工低价购房算个税的方法并没有规定失效期，也没有规定一年只能用一次。
我们把内部低价购房，可以给员工带来的个税福利总结一下，首先房产市价和建造成本之间的差不用缴税，其次虽然房产购买价如果低于建造成本，个人是要就差价部分缴税的，但是可以用和年终奖单独计算个税同样的方法算个税。这么看来内部购房有时帮员工省的个税还是很大量级的。当然员工缴了个税，这个差价也就可以按员工薪酬在房企计算企业所得税时扣除了。
内部职工低价购房的措施在房市火爆的时候可以用来激励员工，房市不好时还能帮公司一把。当然前提是员工有钱乐意买房，企业也高兴低价卖给员工。还有就是企业一定不要忘记算算自己因此产生的增值税、土增税、企业所得税支出，企业和个人都好才是真的好。
最后再给大家提个醒，如果房企卖给内部职工房产的价格也不是很低，达到了文件要求的价格标准中的一个，或者房企对外的售价也已经是低于建造成本，那房企就按给职工的低价算税款就好了。所以如果给内部职工的房产售价不是很低或房企对外的售价的确很低，那么企业可以自己先准备好证明资料，证明售房给内部职工的价格是公允或合理的。即使价格确实很低，企业自己先准备好证明资料，以争取一个对企业有利的核定价格也是很重要的。
本文相关政策
《中华人民共和国契税法》第四条
《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号）
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条
《中华人民共和国印花税法》第十八条
《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号）第二条
《财政部 税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）第六条
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