房地产优惠政策应取消的十大理由(房地产销售各种优惠政策)

“预售制度是房地产躯体上的‘毒瘤’，早就应该清除了。”

米宅郑州楼市微观察发布的《把业主坑哭的交房现场！今年还有多少？》文章，更直言表示，期房预售制给了无良开发商坑害购房人的可乘之机，比如私自更改规划，近几年，因开发商设计变更导致的面积缩水、延期交房、配套不全等问题，我们早已司空见惯了。再比如开发商会利用“预售制”降低装修标准，以次充好。最奇葩的是，有的业主签订购房合同购买的明明是27层，但交付时楼层最高才26层。另有买的时候是三室一厅，交房的时候却变成了两室一厅。业内人士更坦言，类似这类“糊弄”购房者的鸡鸣狗盗行为，全国近10万开发商，每一家几乎都干过。

此外，知名主持人老梁也专门在一期节目中表示，期房预售制早就该彻底取消了，“预售”卖的是期房，至于未来房屋是否可以如期交付，会不会烂尾，其实是很难保证的，所以对于购房者而言预售制是“最不公平”的发明——各行各业都很难在商品都没开始做时就向消费者收钱，但是房地产开发商却能合法地、光明正大地进行“预售收钱”。尤其是前几年，开发商拿到土地后，售楼处都没建好，产品说明书都没有，只是挖了地基，就可以光明正大地卖房。老梁甚至直言痛斥道，“预售是房地产万恶之源，因为它直接导致房屋质量问题等违约行为无法控制，同时还将风险转移给了买者。”一言概之，预售制就是开发商空手套白狼的游戏。

“预售制”真的一无是处，丝毫没有存在的必要吗？答案是否定的。北师大教授董藩曾经说过，“预售实在是一项伟大的发明，它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时，也帮助千家万户较早实现了居住梦想，并降低了购买支出。我必须明确地告诉大家，预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说，是中国特色的‘坑害买房者’的方式，而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。”

正如董藩所言，预售制发明的初衷是为了给开发商融资，因为彼时我国的房地产开发商数量很少，而且商品房严重稀缺，供不应求。预售制出现后，不仅房地产开发商数量激增，而且新房供应也大幅提升，购房者才能如愿以偿购买到新房。尤其是在大城市，住房“供不应求”更加严重，如果不是通过预售分配购买机会，而是取消预售，必然增加幕后交易，导致寻租和腐败交易。

很多人都以为预售制的发明者是霍英东，这种说法也是站不住脚的。我们查阅资料发现，其实在香港之前，加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡等国，早就有了期房预售的模式。

在我们看来，早期的预售制，或者说其它国家实行过的预售制，确实有可取之处。首先，霍英东时期，预售制明确是建一层卖一层，这跟我们正在实行的预售制，有天壤之别；再者法律法规对开发商有明确的规范约束，开发商胆敢在质量上糊弄，胆敢欺诈消费者，一经查出，则要面临巨额罚款。

反观我们今天实行的预售制，总结来说，有“六宗罪”：一是助推开发商销售欺诈；二是助涨开发商捂盘惜售、哄抬房价的气焰；三是为开发商卷款潜逃埋下了隐患；四是令部分购房者因买了烂尾楼而倾家荡产；五是在很大程度上激化了社会矛盾；六是加大了金融机构的风险。

基于此，财经专家吴其伦直言，预售制是房地产市场矛盾激化的根源，是当今社会的一大毒瘤，不仅祸及经济，更伤及民生，必须清除！

事实上，最近一段时间，随着海南宣布全面取消预售制，规定新出让土地建设的商品住房，全面实行现房销售制度，很多专家学者，甚至是一些媒体都在报道，2022起预售制要“全面取消”。事实真的如此吗？答案是否定的。

对此央媒人民日报“一句话”就定调了：取消预售制从长远来讲可能是不可免的，但从目前行情来看，能达到取消预售标准的城市不多。央媒人民日报在标题为《取消商品房预售制，调研可先行》的文章中直言，取消预售制确实可以降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。但回归到现实，2022年不可能实现“全面取消预售”的目标，因为很多城市目前都不具备取消预售的“土壤”：一是融资渠道比较畅通，房企已无资金压力；二是供需平衡、房价平稳。

在房产专家刘博看来，央媒“一句话”定调，2022预售制取消与否，答案已经非常清楚了：这是不可能的，归根结底是因为全国绝大多数城市都不具备取消预售的条件。尤其是在房地产融资“三道红线”政策最关键的时候，取消预售对于房地产开发商来说无异于雪上加霜。直白点说，现在贸然取消预售，80%的开发商都很难存活，因为取消预售，房企的资金链会立马断裂，企业正常的经营运转都维持不下去。这就是现实。

事实上，对于“全面取消预售制”一事，现实中有1类人始终都是强烈反对的，这类人就是房地产开发商。开发商反对的理由无非三种：其一、取消之后，开发商赖以生存的融资渠道断了，这将加剧绝大多数开发商的资金流动性，房企大概率将迎来“破产潮”，这还将影响很多项目的建成和最终交付，对于购房者来说，未必是好事；

其二、如果一刀切式地，突然在全国范围内全面取消预售制，推行“现房销售”，可能造成1到2年的新房供应断层，其结果真的可能让房价上涨15%甚至更多；

其三、强行取消，实行现房销售，还会造成新房质量的下降——开发商为了省钱，肯定会在建房上面扣钱，后果将难以控制。

基于此，不少专家都认为，全面取消预售制实行“现房销售”，非同小可，应该慎之又慎之，否则真的可能弄巧成拙。

不过，对于取消预售，大家也不必失望。一方面央媒已经定调，取消预售制从长远来讲可能是不可免的，言外之意，未来预售制必然会全面取消，只是时间早晚的问题；

另一方面，我们也要看到，虽然预售制未能全面取消，但是国家已经在尝试推进和改进了。目前海南已经宣布全面取消，这就是一个重要的进展和良好的开端，未来将为其它城市取消预售，提供经验和参考。

再者，很多城市都已经在逐步提高预售的门槛了，也在想方设法维护购房者的合法权益。比如西安就发布新规明确要求：1、提高房企取证门槛，从原来的建筑出正负零到高层最低7层；2、提高预售资金监管的强度，监管权由银行转交给辖区住建部门。再比如北京，2021年7月份也出新规，内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。其中关于样板间的规定是，所见即所得，并保留至交房后3个月。