土地增值税清算不仅工作量大，专业性强，需提供的资料多，而且各地对清算工作的具体规定也不尽相同，所以成为房地产企业财务人员的一个工作难点。从今天开始，咱们就房地产开发企业如何进行土地增值税清算进行专题探讨。咱们尽量少说理论，多讲实务，让大家看得懂，用得上。
今天先说土地增值税清算应报送哪些资料。
依据国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十二条规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：
（一）土地增值税清算表及其附表。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
这个规定的前提是税务机关对开发项目的管理非常到位，做到税务管理与纳税人项目开发同步。事实上，由于各种原因，很难做到这一点，所以仅仅提供上述资料无法满足土地增值税清算审核的需要。从本人这几年大量的清算经验看，为满足土地增值税清算审核的需要，清算时应该报送以下资料：
1、 清算土地增值税书面申请。
这个书面申请是形式上的资料，没有固定的格式要求，如果需要，可以参考以下格式：
土地增值税清算申请书
国家税务总局**税务局：
我公司开发的"**"项目，依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）、**省**文件规定，已符合土地增值税清算条件。现申请对该项目进行土地增值税清算，请予以批准。
**房地产开发公司
年 月 日
2、 与清算项目相关的和政府签订的协议、政府文件及会议纪要。
通过这些资料主要核实是否存在土地出让金返还、是否有配套设施比如公园、学校等的建设约定，是否存在其他土地增值税清算可能会涉及到的事项。
3 、发改委立项批复文件。
了解项目的大致情况，关注是否有项目分期建设方面的说明。
4 、 国有土地使用权出让合同。
通过土地出让合同，可以核实土地出让价格、土地面积、土地交付时间、交付状况（净地交付还是现状交付）、廉租房等配套设施配置情况及是否需要无偿移交等信息。
5 、房屋拆迁补偿协议。
主要核实拆迁安置补偿费，如果是净地交付，则没有。
6 、土地使用权证或不动产权证。
7 、建设用地规划许可证。
8 、建筑工程规划许可证（如有附件一并提供）。
9 、建筑工程施工许可证（如有附件一并提供）。
10 、商品房销（预）售许可证。
上述第6—10项简称五证。五证记载着项目用地规模、建设规模、开竣工日期、批准预售日期、批准预售面积等信息。
11、施工合同。
施工合同主要内容包括施工单位、施工内容、工程金额、付款条款、违约责任等，是审核建设工程成本的重要依据之一。凡与工程施工相关的合同，企业都应当提供，这样也便于税务部门的审核。
12 、发票复印件。
对于发票复印件的要求各地不一样，但至少应该包括土地出让金及契税缴款凭证、土地出让金财政票据、契税完税凭证、拆迁补偿协议及拆迁款支付凭证（如有），大额工程款支付凭证及发票等。
13、实测面积表（实测面积报告）。
需要办理产权证的建筑面积，都需要通过专业的测绘机构测绘并出具实测面积报告，对于不能办理产权证的建筑面积是否需要测绘，这个一般没有强制性要求。
14 、工程竣工验收备案表或竣工验收报告。
记载有工程名称、开工时间、竣工时间、设计单位、监理单位、施工单位等信息，并由相关单位盖章确认。
15 、工程竣工结算报告。
工程竣工结算报告是建设单位与施工单位双方按国家有关规定进行的工程价款最终结算。依据相关规定，工程竣工验收报告完成后，承包人应立即在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。工程竣工结算报告由施工单位编制，经建设单位审核后盖章确认，也可以委托第三方审核后双方盖章确认，是确定工程造价的重要依据。有的企业由于各种原因，没有提供工程竣工结算报告，这就增加了清算审核的难度。
16 、人防工程竣工验收备案表及人防工程平时使用证。
备案表上记载有人防面积，人防工程平时使用证证明人防工程已验收并移交人防部门。
17 、项目销售收入明细表
表格没有固定格式，但至少应当包括物业类型、楼号、房号、建筑面积、业主姓名、销售金额等信息，如果能提供销售合同编号、销售发票号码、预售面积、测绘面积、面积补差等信息就更完善了。营改增前未售完的项目，还应该提供营改增前、后收款金额。
18 、土地增值税纳税申报表。
房地产开发企业填写土地增值税纳税申报表（二），包含一张主表，十二张附表，一张减免详细信息表。
19、委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
土地增值税清算是一项专业性很强的工作，而且工作量大，所以大多数企业会委托中介机构进行土地增值税的清算鉴证服务，由中介机构出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，这样一方面使清算工作做的更专业，另一方面清算结果也比较容易获得税务部门的认可。
20、税务部门要求提供的其他资料。
税务部门在清算审核过程中可能会就发现的疑点，要求企业补充其他资料，这个要结合项目的具体情况，具有不确定。
最后提醒大家，以上所有提供的资料都需要加盖企业公章。能够提供电子档的，尽量同步提供，这样也便于税务人员的审核。
下期内容：可售面积的审核
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