有没有发现，在大小房企暴雷、收并购不断的市场上，唯独不见万科。
尤其是在土地招拍挂市场。从9月份开始的各大城市第二批集中供地当中，万科基本没怎么露面，即便露面，最终也没拿下多少项目。
这就奇怪了，如果说房企本身有资金问题、流动性问题的话，不拿地、收紧拿地都是正常操作。但万科不一样，妥妥的资金大户。
按照半年报显示，万科净负债率仅为20.2%，相当低的位的数据，而现金短债比为2.32建议，账面上躺着2000亿现金。
不拿地，怎么都说不过去吧？
小道消息显示，万科内部口径是从9月份开始，所有的地不拿、少拿，筹集资金等待机会收并购项目、不良资产。
消息称，估计是今年手头上的资金还不足够，万科将机会更多留到明年，“预判今年内拿项目的房企大概率明年会面临一些困难，抛售项目会更多，也会更划算”。
另一方面，据传以付款及时在业内闻名的万科，开始压工程进度款，而且是20多年来首次出现这种操作。
一般来说，工程进度款的支付，按当月实际完成工程量进行结算，工程竣工后办理竣工结算。
据此前市场披露，万科对工程质量要求高，正常每月付款80%，造价/管理要求/付款匹配，万科只要工程现场管理好各城市公司还有1-3%议价空间。
一向作为行业风向标的万科，也突然资金收紧，这是在下一盘什么棋？
01
“不合常理”地收缩规模？
具体回顾前9月的拿地情况。自8月销售简报披露以来，万科新增加开发项目10个，权益建筑面积143.9万平方米，权益地价104.84亿元。
这一拿地水平是今年以来万科拿地金额较低的水平，仅高于2月、3月的拿地金额。但年初一般由于春节假期等多种因素影响，房企们拿分析地规模正常是比较小的。
今年9月份不一样，有第二批集中供地的影响，广州、深圳、杭州、重庆、青岛等多地都推出不少地与块。
按理说，万科拿地金额应该跟第一批集中供地时相当，比如4月、5月，万科单月拿地金额都在200亿元左右。
显然，万科有意收紧拿地规模了。土储是房企发展的根本所在，不拿地，意味着规模水平无法继续往上。
虽然万科也开始强调不把规模和速度当成唯一目标，但规模依然是衡量房企发展与否的重要指标。
无奈的是，近些年，万科深受招拍挂市场高价地块影响，盈利水平一再下降，盈利空间也不断变窄。
按照结算周期，万科在2017年开始拿的高价地对利润影响才刚刚开始，接下来处境也会比较难一些。数据显示，2017-2020年，万科地售比上涨了17%。
财务2021年万科上半年已经体现出来，期内万科实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%，出现利润倒退的现象，而上一次可能要追溯到2008年金融危机之际。
在毛利率水平上，万科房地产业务结算毛利率自2018年起持续下滑中，上半年毛利率也有较大幅度的下降。
与去年同期相比，万科2021年中期毛利率从税后集团的24%降到了18%，未扣税的毛利率从32%降到23%。
接下来，万科核心财务指标的增速也会处于比较低的水平。而销财务风险售增长对毛利指标下降的对冲效果有限，以后的结算收入和结算利润压力还是非常大。
如果坚持以招拍挂为主，万科新增楼面地价拔高的趋势或会持续。
以2020年为例，尽管当年投资力度出现下降，但是新增楼面成本还是同比增4.8%，就是受到土地市场总体成交价上涨的影响。
上半年，万科在拿地方面持审慎投资态度，项目总地价112的6.3亿元，均价高达7480元╱平建议方米。此前几年，万科的防范平均对地价水平也只是在6000元╱平方米的水平。
利润实在有限。去年底，万科以59.98亿元竞得深圳宝安西乡项目，据称公司测算项目只有4个点的利润，如果不抢时间就会亏钱。
看起来，万科已经无法再次承受地价上涨的压力，所以收紧拿地不难理解。
而且对于万科来说，当下最要紧的或许还是抓紧促进销指标售。最新数据披露，9月，万科实现合同销售金额361.1亿元，同比下降33.79%。非但没有抢到“金九”的营销时机，还创下了今年最差业绩纪录。
据观察，万科今年已经连续5个月单月销售同比下降，局势并不乐观。
02
“不合时宜”地收并购？
想要以低价获取更大的土储规模，只能走收并购这条路。
万科可能觉得当下的时机还不是最好的时机，或者说，想要收购的项目价格还不够低、资产包还不够有吸引力。
它在等一个机会，等扛不住的房企真正大甩卖。
企业逐利是天性，亏本的买卖谁也不愿干。万科在收并购方面向来考虑得比别人多一些，也不轻易出手。
近年来，万科一直在业内充当白衣骑士，比如去年入股泰禾，为其纾困，但也设置了多重保障自身安全性的条件。如今泰禾依然深陷债务泥潭，万科的纾困进展推进缓慢。
万财务风险科在中报会上透露，一直有一个小组密切地联系，在帮泰禾把关一些专业问题，也给他们一些建议，符合条件的仍然会履约。
上半年，万科也收购了蓝光3个项目，并且蓝光没有留股权，项目正处于正常的开发节奏当中。5月底，蓝光将旗下无锡和骏房地产有限公司53.16%的股权转让给了常州万科，已经完成了工商登记。
万科足够谨慎防范，可能也跟此前进行大额收并购却难以快速消化有关。最为典型的例子就是广信资产包。2017年6月，万科以551亿的成交价独揽广信资产包，为不良资产包。
广信资产包实际存在不少难以核算的债务债权、法律纠纷，开发过程不确定性非常高。
万科在拿下项目之后，推进得十分艰难。有差不多三年的时间，万科都在处理资产包内部的诉讼、资产交割、公司改制等各种问题。
土地开发变现进度集团不快，直到2021年6月，广信资产包开发主体万溪引入了以信达、绿景为首的七家战略投资者，才真正开始了资产拆解。
直到今年初，才有消息传出广信资产包出现首个面市的项目。
万科在这一资产包上耗费了不少时间、精力，结果不尽如人意，甚至成为拖累利润水平的一大因素。
前车之鉴，收并购的风险与收益并存。如若万科寄托于低价收并购项目的话，需要承担的风险也便更大。
“并购王”孙宏斌今年也提到了，不提收并购是因为收购资产的同时，还要同时并入存量债，负债规模就有可能超过指标。
万科目前负债规模还有余地，截至上半年，万科有息负债金额为2687.1亿元，较年初增加101.9亿元，占总资产的比例为13.7%。
其中，有息负债以中长期负债与为主，其中一年内到期的有息负债合计843亿元，占比为31.4%；一年以上有息负债1844.1亿元，占比为68.6%。
这么看来，万科本身在手就有2000亿的现金，加上部分销售回款，又收紧拿地、压分析部分工程款，财务现金回流也会源源不断。
筹这么多钱，万科后面是想要并购多少项目？在此之前，也先思考一个问题：有这个消化能力吗？
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