无效合同和可撤销合同的区别(民法典无效合同和可撤销合同的区别)

混淆房屋买卖合同无效、撤销、解除

带来的重大诉讼风险及避险实务对策

实务问题及有关法律风险

想要消灭一份房地产买卖合同对其当事人的约束力，也就是俗语所说的“作废掉”一个合同民法典，则主张该合同合同无效、撤销或解除都可能达到目的。但前述3个理由是不是随意选一个扔给法院、仲裁委就可以了呢？明确告诉您：不行！这里面大有学问！（一对一咨询电话：15713858903）

笔者的律师团队接待过很多想把房屋买卖合同作废掉的当事人，这些当事人普遍存在的认识误区就是对合同无效、撤销和解除傻傻分不清，譬如：把解除打成无效、把撤销打成无效等。而且不仅是当事人、很多时候他们聘请的律师也在犯这样的错误。但在诉讼中上述这样的错误是绝对不能犯的，因为它可能给原告带来巨大重大诉讼风险，此类风险主要有：

1

// 案件败诉合

当事人做前述错误主张时，法院一般会行使释明权，提醒当事人选择正确理由消灭合同约束力，如果当事人还意识不到问题的严重性，坚持不做理由调整，则其诉请极有可能被法院驳回。司法实践中，也有法官会采取先释明再劝说原告撤诉重新立案的做法。无论上述哪种情况发生，既有无效诉讼徒劳无功，大量时间、精力错付已成定局。

2

// 重要权利因过期而丧失

当事人因对合同无效、撤销抑或解除做了错误的选择而被裁判机构驳回起诉，或者被法院劝说撤诉，一般可以在重区别新选择诉由后再次起诉。但如因此耽误了时间，造成行权的除斥期间或诉讼时效届满，则有可能的不可逆转地永远丧失胜诉机会。（一对一咨询电话：15713858903）

3

// 具体维权主张的种类、内容等随之产生偏差

导致合同无同和效或撤销的责任方，依法应当负担的是缔约过失责任，据此应对相对方的信赖利益损失负责，而导致合同解除的责任方，依法应负担的则是违约责任，据此应对相对方因合同履行可的利益损失负责。二者责任种类、范围等往往有很大不同，如果起诉时将合同解除与合同无效或撤销搞混，则据此向对方可撤销当事人提民法典出的索赔请求等也基本不可能是正确的。

避免法律风险实务指南

1

// 学会辨别合同无效、撤销和解除

对于非法律专业人士，建议从掌握导致合同无效无效、撤销、解除迥异的原因入手，逐渐可撤销学习对三者进行辨别。对此，我国《民法区别典》第144条、第146条、第153条、第154条等条文集中规定了包括民事合同在内的法律行为无效的具体原因；第147条、第148条、第149条、第150条、第151条等条文集中规定了包括民事合同在内的民事法律行为得以撤销的具体原因；第562条、第563条等则规定了民事合同得以解除的具体原因。从法理角度总结上述法条规定：合同无效系因合同侵犯公众利益或合同外第三方利益；合同撤销系因合同当事人意思表示存在各种瑕疵；而合同解除则系因当事人合同目的无法实现。案件当事人在必要时可依据这些法律条文对自己所遇情况做出初步判断。

2

// 争取选择相对有利的主张方式

很多情况下，同一个房屋买卖纠纷可能既符合合同无效、撤销的条件，也同时符合合同解除的条件，此时，当事人应当在主张合同无效、撤销或解除的可选项中作出相对有利于自己的抉择，为其此需要考量的因素应主要包括：

01

举证的难易程度

一般而言，证明合同存在应予解除的情形合同相对更加容易，而举证证明合同存在重大误解、胁迫等应予撤销情形的举证则较为不易。

02

可主张权利种类、范围问题

即上文提到的：主张合同解除可就履约可得利益损失进行索赔；而主张合同撤销则可就信赖利益受损进行索赔，一般而言，索赔一方主张前者会更为有利。

03

选择主张解除合同

则即使该合同被解除，其结算条款等仍然有效，而合同被认定无效或撤销后，只有关于争议解决条款，即选择诉讼抑或仲裁、选择管辖法院的约定不因此丧失约束力。（一对一咨询电话：15713858903）

04

合同无效或撤销的

则该合同的担保合同的效力会随之消灭。而合同解除后，担保合同一般不会随之解除。

05

主张合同解除、撤销

均会受到除斥期间的限制，过期则难以成功主张；而主张合同无效则一般不受期限限制，因为法律角度来看：合同无效就合是自始、当然地无效，该状态不因时间而改变。

06

法院可依职权主动审查合同是否无效

因此当事人可不将此的作为消灭合同效同和力的依据主动提出。一般而言，法院在对合同纠纷下判时，为了保证判决的正确性，需要对合同是否合法有效、对其当事人是否具有约束力先行做出结论。因此，当事人即使不予主张，法院也有权对合同是否无效进行主动审查，尤其是在案涉合同涉嫌违反效力性强制法律规定时。当事人可以利用这一点：在提起诉讼时不选择主张合同无效，而是视具体情况请求解除合同或撤销合同，同时在诉讼过程中提醒法院行使审判职权对合同是否无效进行审查即可。这样做可有效减小直接主张合同无效而出现方向性错误的可能性。