房地产企业增值税税率11降为10(增值税税率11变9是什么时候)

买房时，增值税税率为11%。

房子交付的时候，增值税税率为10%。

税率降了，

开发商是不是应该把多收的房款退了？

案情

2017年6月，刘某花费近230万元买下一套商品房和一个车位，《商品房买卖合同》约定商品房计价方式为按建筑面积计算，并约定总价款，《补充协议》约定商品房涉及的单价、总价款均为含增值税价款，增值税税率为11%，相关税费按国家相关规定执行。

2019年1月，房子交付。刘某拿到了开发商出具的购房款的增值税普通发票，票面显示增值税税率为10%。刘某认为，开发商应当返还因增值税税率下调减少的2万多元房价差额。

庭审现场

原告刘某认为：

◆该房产的总价款应以补充协议中约定的不含增值税价和增值税税额确定，增值税应税行为发生时税率下降了，商品房总价款应作相应调整。

◆案涉合同及补充协议系被告提供的格式条款，发生争议时应作出不利于被告的解释。

◆增值税纳税义务人虽是被告，但原、被告双方已通过约定的形式将增值税纳税主体转移到原告，因此原告应当享有增值税税率下调所减少的税费收益。

被告开发商认为：

◆双方签订的《商品房买卖合同》明确，案涉商品房的价格计算为按建筑面积及单价计算，均为固定含增值税总价。

◆补充协议中关于案涉商品房不含增值税价格的条款，仅仅是对房款开票方式的客观罗列和说明，不能视为对房款或房款计价方式的变更，亦不具有降税即降价的意思表示，因此房款不应随着增值税税率的变化而变化。

法院审理后认为：

首先，从合同约定来看，双方签订的《商品房买卖合同》明确，案涉商品房的价格计算为按建筑面积及单价计算，且系固定含增值税总价款。案涉补充协议虽是被告提供的格式合同，但其关于不含税价格和增值税税额的约定，是双方在固定购房总价的基础上，适用当时的11%税率后计算出的不含税价，该不含税价是双方在固定总价款的前提下，对适用税率的列明，并非对房款或房款计价方式的变更，也不具有降税即降价的意思表示。

其次，从增值税的性质来看，增值税的纳税义务人为被告，并非原告。本案被告作为开发商销售涉案商品房和车位后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税。被告缴纳增值税税率、税额的变化系被告的商业风险，与购房者无涉。增值税税率下调所产生的获益应由增值税纳税义务人被告享有。相反，若增值税税率上调，对案涉商品房的总价款亦无影响。

第三，从效果上来看，双方已按照合同中约定的固定总价款实际进行了履行。开发商因增值税税率降低，提高不含税价款的开票行为，未违背双方关于固定总价款的约定，也没有加重购房者的义务和风险。

此外，商品房等不动产属于家庭的大额财产，通过合同作出固定总价款的约定，有利于保障交易双方的权利，也有利于维护商品房交易秩序的稳定。

综上，商品房买卖合同履行过程中增值税税率下调，对商品房总价款不产生影响。

法院判决驳回原告刘某的诉讼请求。

提醒：

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

增值税的具体税率标准及征收对象等均是法定的。除非在业主和开发商明确约定，如果增值税下调，开发商将下调的增值税税费返还给业主的情况下，业主可依照合同约定要求开发商退还税款。否则，增值税下调对商品房房价不产生影响。相反，若增值税税率上调，对商品房房价亦无影响。

延伸：

2018年5月1日，财政部和税务总局联合发布财税【2018】32号《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》，将纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。2019年4月1日起，增值税税率再次调整，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。