银行间权益型类reits(权益型reits会计处理)

华夏中国交建REIT投资交流纪要

一、简要介绍

二、 华夏中国交建REIT投资解读

1. 公募REITs产品基本介绍

REITs直译为不动产投资信托基金，在不同的国家和地区，主要是以公开发行收益凭证的形式，将投资者不等额的出资汇集成一定规模的信托资产，交给专门的投资管理机构加以管理，从而获得投资收益。

由于REITs产品实质投向实物资产，主要是大型的实物资产项目，包括各类的基础设施和不动产，因此REITs是实物资产项目的证券化。证券化后，REITs的份额可以在交易所公开交易，实际上是把流动性比较低的实物资产的权益，转化成为流动性较好的上市证券的标准化的金融产品，所以也可以把REITs的发行，视为一种资产的上市或者资产IPO。在我国，基础设施公募REITs涉及的实物资产领域比较广泛，包括基建领域，比如高速公路、水务、环保等，也包括不动产领域的产业园区、仓储物流等。同时，我国也明确了酒店，商场，写字楼这类商业地产项目现阶段不在我国基础设施公募REITs的试点范围内。

2. REITs产品特点

首先，REITs产品是国际通行的资产配置工具，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强的特点。其次，REITs的特点能够较好地满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的需求。同时，REITs产品的发行认购资金门槛相对比较低，由专业的机构投资者进行运营和管理，为个人投资和配置优质的不动产类资产提供了很好的路径。

具体到我国这次基础设施公司的试点，根据证监会发布的公开募集基础设施资源投资基金指引的规定，我们对基础设施公募REITs的定义总结了四大要点：（1）投资范围。80%以上的基金财产投资于基础设施证券，并持有其全部的份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司的全部股权。（2）项目权利。基金通过持有基础设施的资产支持证券和项目公司等载体，取得基础设施项目完全所有权或经营权利。（3）收益来源。基金管理人主动的运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目的租金收费等稳定的现金流为主要目的。比如对应到中国交建，就是高速公路的通行费收入。（4）运作分红。这个产品采取封闭式运作的方法，是一个封闭式基金，收益分配比例不得低于合并后年度可供分配金额的90%。

3. REITs产品投资优势

公募REITs产品的底层资产不同于传统的以股债配置为主的产品。

第一，正如之前提到的，基础设施公募REITs以不低于80%的资产投资于基础设施资产支持证券，并持有全部的份额，进而持有基础设施项目公司的全部股权。该配置决定了REITs产品和其他公募基金产品具有完全不同的属性和收益特征。REITs产品实际上兼顾了股、债的双重特性，一方面在持有期内，投资者可以向投资债券一样，获得相对稳定的现金分派；另一方面在产品内含价值持续提升和严格控制风险的情况下，也可以捕捉REITs的阶段性的交易机会，获得资本利得收益，可以说是进可攻退可守的投资工具。

第二，中小投资者一般没有充裕的资本和契机直接投资大型的实物资产项目，而REITs实际上是将实物资产项目等分成为小额的有价证券，公众投资人可以小额的参与，获得大型实物资产的回报，分享我国经济高质量发展的机遇。

第三，REITs和其他的资产具有比较低的相关性，从而能够起到优化投资组合配置的作用。以美国的市场为例，REITs已经成为股票、债券、现金之外的第四大类资产。在过去的20年，美国权益型的REITs指数和标普500指数的相关系数大约在0.5到0.6，与纳斯达克综指的相关系数大约在0.4到0.5，和美国国债的相关系数更低，REITs和原油黄金等大宗商品的相关性都比较低。与大类资产相对比较低的相关性，使REITs成为风险分散、风险优化投资组合的资产。值得关注的是，前一阶段我国REITs产品走出了一段相对独立的行情，大家后续可以持续的关注和研究。

4. 公募REITs的底层资产

从国家发改委发布的958号文中，哪些基础设施的资产类型能够纳入到基础设施公司试点范围是比较明确的，主要包括九大类。第一大类是交通类，包括收费公路、铁路、机场、港口等。第二大类是能源类，包括风电、光伏、水电、天然气发电、生物质发电等一系列的能源类基础设施项目。第三大类是市政类，包括城镇供水、供电、供气、供热等，以及停车场的项目。第四大类是生态环保类，包括污水处理、固废回收利用等类型。第五大类为仓储物流。第六大类是产业园区，比如自贸区、国家级高新技术开发区、国家级或省级的开发区、战略新兴产业集群等。第七大类是新基建，比如数据中心、人工智能、5G通信铁塔、物联网、工业互联网等新基建的项目。第八大类是国家产业政策支持的方向，比如保障性租赁住房。第九大类是其他的基础设施项目。目前已经上市的或已经启动发行的项目，主要是集中在交通领域的高速公路类、生态环保领域的污水处理与固废、仓储物流和产业园区这四大类。今天介绍的华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金，其底层资产就是交通领域的高速公路，这类资产也是目前规模占市场比例最高的一类基础设施项目。

5. 公募REITs的主要投资者

从境外的成熟资本市场经验来看，通行的大类配置资产具有流动性较高、收益相对稳定、安全性比较高等特点。REITs能够比较好的满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。根据我国公募REITs的指引规定，公募REITs份额的发售主要分为战略配售、网下询价、定价、配售以及公众投资者认购。从首批投资者参与情况来看，机构投资者占据了主导地位，保险资金、券商自营、券商资管、银行理财子公司、私募基金、公募基金专户都参与其中。从公募REITs的风险和收益特征来看，我们认为以下几类投资人是比较适合投资的。第一类是具有长期的投资计划或策略的客户，由于公募REITs产品封闭期比较长，适合长期资金规划的投资人。第二类适合希望通过投资基础设施项目获得稳健现金流的这一类客户。一方面，高速公路这类项目收入的来源比较分散，可替代性比较弱，投资人可以很清楚地看到底层资产的区位、路况、运营的情况。另一方面，我们会对未来的通行费收入进行合理审慎的预测，如果未来项目运营能较好，随着经济的发展，通行费收入有一定提升，也能够给投资者带来增值。第三类是希望对冲股市投资风险的客户，从国外成熟的资本市场经验数据来看，REITs和股市的相关性比较低的，资产的波动性也低于权益类的品种。

6. 交易方法

介绍怎么购买基础设施基金之前，首先要介绍基础设施基金发售的基本情况。本次发售主要分为战略配售投资者、网下投资者和公众投资者，与常规的基金是不太一样的。具体而言，该产品此次战略配售投资的占比非常高，占到基金份额的75%。基础设施项目原始权益人，即中国交建旗下的中交投资、中交二航局和中交二公院合计持有本基金20%，这一部分份额将锁定五年。剩余的55%的基金份额由40位机构投资者组成，是已经发行的公募REITs产品里战略配售投资者最多的，可见本次发售得到战略投资者的追捧。同时，在3月31号披露基金份额发售公告中，可以看到本次网下投资者认购也非常踊跃，网下投资者主要是由机构投资者构成，华夏中国交建REIT网下询价的比例占到基金总份额的比例是17.5%。参与询价报价的网下投资者达到了68家，网下投资管理的配售对象达到了160个，那么最终全部的配售对象拟认购的数量为初始网下发售份额数量38.78倍，是非常高的倍数。最终网下投资者询价的结果，就是基金的发售价格，是9.399元/份。再往下就是公众投资者，广大的个人投资者和散户能够买到的占本次基金认购比例的7.5%，即7500万份。认购价格和刚才提到的网下投资者一样，都是根据网下投资者询价结果确定的统一价格。所以可以粗略计算对应的规模为7.05亿元左右，基金的募集期是4月7号和4月8号两天，但参考其他公募REITs的发行情况，大概率公众投资认购会提前结束，所以如果投资者想认购这个基金，最好是在4月7号进行认购，4月8号可能会提前结束。

投资者有两种操作方法：一种是通过场内认购；另一种是通过场外认购参与到华夏中国交建REIT的认购中。如果投资者选择通过场内认购，需要在券商开立证券账户。投资者用场内账户认购，是可以直接参与到交易所场内的上市交易的，如果投资者选择采取场外方式认购，需要有场外的基金账户。很多投资者会通过银行、第三方等场外渠道购买，如果未来有流动性需求，可能需要对应的开立券商场内账户，通过跨系统转托管的形式，把份额转到场内去进行二级市场的交易，尤其是针对还没有开通基金通平台的渠道。如果投资者购买公募REITs，销售平台已经开通了基金通的业务，那么他可以通过基金通的账户转让基金份额。具体的操作，大家可以详细询问各自的代销机构，他们也会进行详细的解答。

总体来说，个人可以和机构投资者进行资产配置，具体购买的方法有两个。一是已经有证券账户的投资者可以直接在场内购买，等可以上市以后，像买卖股票一样在交易所进行买入和卖出。二是如果没有场内账户的投资者只能通过场外购买的方式，基金封闭期比较长，没有办法进行流通。有两个方式，一个是通过转托管转到场内，还是需要开通场内的证券账户，然后再像股票一样买卖；第二个是如果购买的平台已经开通了基金通的业务，可以直接在基金通平台上进行转换，不用开通场内的证券账户。如果想要购买，也可以根据开户的机构，了解相应的政策。

7. 受到市场追捧的原因

（1）从公募REITs的特点来看，公募REITs投资到成熟运营的基础设施资产，可以获得基础设施项目的租金、收费等稳定的现金流。对于公募REITs产品收益分配比例，不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，所以公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期的风险和收益一般高于债券型的基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流。

（2）从资产配置的角度看，公募REITs和其他大类的资产相关性比较低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。当前市场利率下行、权益类市场波动比较大、资产荒的大背景下，公募REITs受到很多投资者的青睐。

（3）从市场供需的角度看，我们国家目前公募REITs还是处在初期的成长阶段，已经上市的公募REITs产品都是通过监管的严格审核，资产的质地优良，各类资金的配置意愿很强。目前看，已经上市的项目总体规模有限，流通盘比例不高，短期内产品供应有限，所以也进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

本次公募REITs试点，之所以受到资金的追捧，和项目整体的质量较高、优质的底层资产赢得了市场一次性的认同的关联度非常高，这一点也能在接下来的介绍中有所体会。

8. 底层资产的情况和优势

华夏中国交建高速REITs下属的嘉通高速项目，主要有以下几个亮点：

（1）从路网优势看，项目所处的武深高速位于京港澳大通道之中。京港澳大通道是我国连接南北运输的大通道，也是国家最忙的物流通道，从通车以来，货运的承载量居前列。因为路网比较成熟，而且根据已经发布的规划来看，未来的分流因素比较少，周围没有新增的竞争性的道路。

（2）从区位优势来看，武深高速连接了三大都市圈，一个是武汉城市圈，一个是长株潭城市群，以及珠三角经济圈。整个沿线城市人口众多，经济发达，而且路网的通行需求比较旺盛。众所周知，武汉市有九省通衢之称，也是我国内陆最大的水陆空交通枢纽。

（3）从通行优势来看，我们的项目是武汉到深圳高速公路嘉鱼至通城段，在武汉和赤壁两个枢纽互通之间，项目和平行的京港澳高速车程相比缩短了20公里，这条路上六类货车车型的单程的通行费用和油耗费用等，综合的通行成本比本市节约了18到28块。在整体的京港澳大通道内的交通量占比的优势比较明显，交通高速的货车通行量占比大概是50%，货车的通行费收入占比达到了总的收费收入79%以上，不仅可以对冲节假日免费政策的影响，而且货车比较高的单车收费可以带来更高的经营收益。

（4）从经营结果来看，2018年底武深高速全线贯通后，19年交通高速的交通量和收入分别实现了三倍和六倍以上的增幅，疫情之后嘉通高速通行量得到了迅速恢复。2021年全年的通行费收入相比2019年的年化复合增长率达到了7.3。嘉通高速20年三公里的运营收入已经远超了全国和湖北省的平均水平。目前看，我们认为交通高速还处于爬坡期，预期未来项目的增长潜力良好。随着车流量的上涨，项目整体的通行费收入会有比较好的提升。

9. 原始权益人中国交建介绍

中国交建集团是一个非常厉害的企业，拥有非常良好的运营管理经验。在介绍原始权益人之前也给大家介绍一下整体理念。一个好的REITs产品，在我们看来除了REITs的资产本身以外，优秀的发起人、原始权益人以及优秀的运营管理机构是必不可少的一部分。

第一，本项目有一个非常强大的项目发起人。我们的项目发起人是中国交通建设股份有限公司，控股股东是中国交通建设集团，是国务院国资委全资控股的超大型的央企。中交集团实际上是这个全世界范围内领先的港口、公路和桥梁建设企业。在交通建设方面拥有超过百年的丰富经验，承建的众多国家级重点的工程建设项目中，创造了非常多的国内乃至于亚洲和世界水平一流的工程和桥梁。大家可以从它在这个世界500强，国际的工程承包商的排行榜上，能够看出来它的优势是非常明显的。

第二，中国交建同时也是A加H股的上市公司。它旗下有世界最大的这个港口设计建设公司、世界最大的公路和桥梁设计建设公司、世界上最大疏浚公司和世界上最大的集装箱起重机制造公司、世界上最大的这个海上石油钻井平台设计公司。也是中国最大的这个国际工程承包公司中国最大的高速公路投资商，在高速公路领域是有非常明显的技术优势和规模优势的。深入到高速公路领域，中国交建是少数的几家具有全国性的入产布局的企业之一。截止到2021年6月底，中国交建已通车运营的高速公路项目达到42个，控股项目累计投资金额达到了1844亿。在建的特许经营权项目也包含境外、未包含境外收购、特许经济权项目，境内的总投资大概在3700亿元左右。中国交建作为中交集团整体的一个上市平台，是中交集团这个核心资产的持有主体。这次就是以中国交建体系内的中交投资有限公司，持有的嘉通高速来申请发行基础设施公共REITs，而且承诺今后中国交建发行的相关的REITs高速公路资产将会以科目的形式注入到公共REITs平台里。所以从原始权益人和发起人的这个角度，中国交建的实力是非常强大的。

第三，这次主要的运营管理机构是中交投资和下面的全资子公司，中交投资是一个非常专业的基础设施运营商，成立于2007年4月，是中国交建全资持有的投资平台。同时依托中国交建在基础设施领域的优势，从成立以来，累计投资建成和在建的高速高架桥梁等基础设施项目大概有1100公里，预计的投资规模超过1500亿元。中交投资旗下目前已经通车运营的高速公路，包括武汉沌口长江大桥、武深高速嘉鱼北段、武深高速的嘉通段等。武深高速加通段就是我们这次入市的资产，这些项目在引流和营销效果上也具有协同效应。我们认为中国交建同类项目，运营管理经验是非常丰富的，能够为我们这个项目的成立以后平稳的长期运营起到一个保驾护航的效果。

10. 投研人员配置和优势

从基金经理的配置方面，华夏基金非常注重REITs业务专业团队的建设。中交REITs三位基金经理都具有丰富的基础设施行业的投资或者运营的经验，我们也会依照恪尽职守、诚实信用、审慎勤勉的原则，管理和运用基金的资产。

从基金的投资目标来看，本基金主要是投资到基础设施资产支持证券全部的份额，进一步取得基础设施项目经营的权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。

从投资策略来看，主要包括资产支持证券的投资策略以及固定收益的投资策略，其中资产支持证券的投资策略又包括初始的投资策略、未来扩募收购的策略、远期的资产出售和处置策略、项目的融资策略以及运营的策略。

从产品的风险收益特征来看，基金在存续期内主要是投资到资产支持证券全部的份额，获取项目的收益，并且承担标的资产价格波动的风险。因此和股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，在一般的市场情况下基金的预期风险收益，是高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

从基金的估值来看，按照我们基金的份额认购价格9.399元/份，发售的规模是10亿份。按照这个计算，我们的基础设施项目的价值是93.99亿元人民币。

针对广大投资者认购时间是4月7日，所以4月7日大家可以在各大平台上面买到这个产品，那大概的认购比例需要整个募集结束以后才能了解到这个配售比是多少，但是按照以往的这个经验来说，配售比不会特别高，因为这个产品是比较火热的。

11. 华夏基金和中信证券在REITs投资管理方面的优势

华夏基金是我们项目的公募基金管理人，中信证券是项目的专业计划管理人，华夏基金和中信证券在各自领域都是处于行业领先地位的。华夏基金作为市场上的头部基金公司，场内基金规模是常年稳居行业首位，中信证券作为市场上头部的证券公司，多项业务在行业内都排名第一。可以说华夏基金和中信证券的组合，在公募REITs中是少有的强强联合的基金管理人的组合。具体而言在投资管理这方面，中信证券发行了国内第一单REITs产品。华夏基金是在2015年组建了专门的REITs团队，后续发展为基础设施与国有资产投资部。这个部门现在已经有11名投资和研究人员了，其中绝大多数都具有五年以上的基础设施项目的运营和管理的经验。

在资本引入方面，中信证券有比较强大的网络，华夏基金整体的管理规模也超过了1.7万亿，客户超过了1.9亿户。在经验储备方面，华夏基金和中信证券已经发行了一单高速公路的REITs，所以我们有非常丰富的储备经验。同时，我们还有很多的后备的项目也在持续的推进过程中。在流动性服务方面，由于该产品是一个封闭式的基金，二级市场流动性也很重要，中信证券作为这个产品的流动性服务商，为我们提供二级市场交易的双边流动性的报价。华夏基金在市场内产品在管的ETF规模已经超过1400亿，所以积累了非常丰富的流动性管理的经验。同时我们希望华夏基金加中信证券的联合体，能够构建这个REITs长远发展的生态圈，把产品运营好，带来长期稳定的回报。

12. 扩募机遇和挑战

对于扩募的机遇，以华夏中国交建高速REIT为例，该REIT将是中国交建旗下高速公路资产唯一的上市平台，具有极高的战略价值，发展的潜力巨大。中国交建是少数几家具有全国性入产布局的企业之一，截止到2021年6月末，中国交建已经通车的高速公路项目达到了42个，控股的项目累计总投金额达到了1800亿左右，在建项目总投概算达到了3700亿。中国交建作为中交集团整体上市的平台是中交集团的核心资产持有的主体，中国交建承诺今后中国交建拟发行REITs的高速公路的资产，都将以扩募的形式纳入到本平台。可以看到我们扩募资产的储备非常充足。我们也期待监管未来进一步的推出扩募的细则，让优秀的REITs平台能够为投资人持续的创造价值。

对于扩募面临的挑战，参考上市公司再融资的经验，我们认为基础设施相比于首发可能会有一个难点体现在定价层面。因为扩募的定价在权衡原来持有人利益和新投资人利益的同时，也要考虑到资产提供方的利益，然后还要考虑当时二级市场价格波动的因素，合理的定价对于基金管理人是非常具有挑战的。我们详细展开，分为两种情况来看：如果扩募的对象全部都是基础设施REITs原持有人，扩募的定价就要考虑到基础设施项目的估值，如果定价过高，原持有人利益可能就会受损；如果扩募对象全是新的投资者，定价可能除了考虑到基础设施项目的布置以外，还要考虑到二级市场的价格，如果定价过低，原持有人和原始权益人的利益可能就会受损。所以如果要解决上述的一些难点，我们希望呼吁后续相关的规则中能够充分考虑到各方的利益，实现投资者利益的保护，为基础设施公募的长远良性发展做好铺垫。

13. 已上市公募REITs的表现

如果将分红考虑在内，截止到2022年3月30日，所有的项目相对于首次发行的价格都是正收益的。如果回顾境内REITs从上市到现在的表现，可以整体分为四个阶段。第一个阶段是从去年6月21日上市到7月14日，整体上来讲市值有一部分波动，然后探底的状态。上市首日经历了类似于新股发行的上涨行情，但随后也受到市场情绪减弱、投机的投资者离场等因素的影响，产生了量价齐跌的情况。在这个阶段，整体跌幅大于A5，直到7月14日达到最低点，这是我们模拟的通过市值进行估算的走势。第二个阶段是从去年7月15日到9月15日开始，这个阶段公募REITs的表现和A股整体的表现发生了背离。7月中下旬时，市场底部小幅震荡，A股迎来遇冷。随着流动性的改善和地产行业的监管趋严，带来的投资需求带动了表现回暖，和A股行情开始出现分化。第三个阶段是从去年9月15日到今年2月上旬，受宏观经济环境的影响，由于公募REITs有股债兼备的属性，回报稳定的特点进一步凸显，投资者对于REITs的关注度和参与度都在逐步提高。公募REITs市场的整体表现向好，和A股的分化会越来越明显，从图上可以看到，两者差异拉得越来越大。第四个阶段从今年2月份的上旬到现在，这个阶段非常明显受到监管和基金公司多次提示交易风险，和公募REITs做了临时停牌操作的影响，加之整体国际国内市场的宏观局势变化，市场价格出现了一定程度的下滑。整体来讲，公募REITs从上市到3月30日都是在发行价格以上的，同时二级市场也经历了上述四个阶段，经历了比较大的波动。大家在投资公募REITs时还要注意二级市场交易的风险，一定要充分了解产品的风险和收益的情况。REITs总体来说与发行价相比，现在表现都还可以，但是在这个过程中会有一定的波动，所以大家也要做好心理预期。

三、问答环节

Q：为什么风险等级调整为了R5？

关于为什么风险等级调成了R5，首先是投资者的认知并不是特别充分，其次不同类型的REITs产品特点不一样，比如特许经营权类每年的投资收益分配里，还包括初始投资资金，所以有一些评级机构会评为R5，提示投资者注意可能潜在的相关风险。

Q：我们产品的配售是不是跟股票基金一样，主要依靠中签配售?

A:我们配售就是大家购买的金额和本身募集的金额会有一个金额比,比如我们募集十个亿，最后买的人有100个亿，那配售的比例就是10%。假设说你买了十万，就可以配售到一万块钱。其实我们说一个REITs项目到底值不值得去购买，首先看它的这个底层资产是什么；其次要看它的运营管理上有没有比较强的实力；再次要看这个产品的管理人的实力如何。

Q：如果底层资产的经营权到期，会怎么来处理呢？

A：一般情况下，对于我们这种特许经营权类的项目。我们底层资产如果到期的话,按照这个特许经营权协议相关的一些规定和相关法规的要求。那么他需要无偿移交给政府，如果底层资产到期，我们一般情况下会把它按照要求无偿移交给政府，办理相应的移交和清算的手续。

Q：个人认购时，配售后多余的资金什么时候可以返回到自己的账户？

A：这个是有一定的退款规则，我们按照法规的要求会尽快给投资者退款，具体退到各销售机构，大家可以咨询各自销售机构，看销售机构什么时候会退到投资者账户。

Q：没有证券账户能不能买这个产品？

A：没有证券账户也是可以买的，但是最好找已经开通基金通的平台购买，会相对方便一些。如果没有开通基金通平台，在场外购买后还是要开通证券账户，转托管到场内才可以进行交易。

Q：多长时间分红一次？是不是每年都分红？

A：根据法规的要求，我们每年至少分配一次，上市和开始运营以后，基金经理会根据实际运行的情况来调配分红的节奏。

Q：认购是否会收取相关的费用？

A：认购会有认购费，目前在500万元以下是4‰的认购费。大家可以在发出公告和招募说明书中看到相应的披露。

Q：是否需要自己账户已有资金？

A：账户里已有资金是不需要的，和股票的打新不一样，不需要投资者账户以前买过REITs或者是已经有了股票，只需要投资者拿出现金认购。