抵偿债务纳税义务发生时间(债务人为抵债资产支付的相关税费计入)

目录

1. 新增不动产入股、偿还债务征收契税

2. 土地承包经营权和土地经营权的转移不属契税征收范围

3. 离婚引发不动产权属变化是否免征契税有待明确

4. 继承不动产免征契税仅限于法定继承人

5. 签订等价交换合同实现节税

6. 合同价款（价格）应明确是否含增值税

如何低成本低风险的进行不动产交易,是所有不动产持有人的关注点，更是不动产配置比例高的财富人士的关切点。今天，2021年9月1日，《中华人民共和国契税法》[1]正式施行，取代此前的《中华人民共和国契税暂行条例》[2]。在契税立法从行政法规（契税条例）升位到法律（契税法）后，契税的征收管理当会进入一个新阶段。对于持有不动产较多的财富人士而言，无论是转让、赠与、互换，还是投资入股、偿还债务，只要发生了不动产权属变动，均须考量契税因素，设计合理的交易架构，进行必要的事前税收筹划，实现不动产的合规交易。

[1]《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》），全国人大常委会于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行。

[2] 本文《中华人民共和国契税暂行条例》以下简称《契税暂行条例》，该法9月1日起废止。

新增以不动产入股、偿还债务征收契税

根据《契税法》第二条第三款，以作价投资（入股）、偿还债务方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。

以土地、房屋作价投资（入股）的纳税义务人（承受方）为被投资方（标的公司），不是出资人，计税依据（税基）为评估作价金额。如出于节税目的，以土地、房屋作价投资（入股）的资本公积部分（即高出注册资本的溢价部分）不宜虚高。

以土地、房屋偿还债务的纳税义务人（承受方）为债权人，计税依据（税基）为作价金额。如作价金额高于抵债金额而有补差的，计税依据应是作价金额而不是债务金额。

土地承包经营权和土地经营权的转移不属契税征收范围

根据《契税法》第二条第二款，征收契税的土地使用权转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。这对于从事相关农业生产经营的农民或投资者而言，是利好因素。

离婚引发不动产权属变化是否免征契税有待明确

夫妻之间土地、房屋权属变更的契税适用，对私人财富管理具有重大影响。

根据《契税法》第六条第一款第（四）项，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，免征契税。夫妻之间房屋权属变更免契税常见的情形主要包括：在婚姻关系存续期间，夫妻一方的房屋或者土地变更为双方所有、夫妻双方的房屋或者土地变更为一方所有、夫妻一方的房屋或者土地变更为另一方所有。自《民法典》实施后，离婚有冷静期规定，在离婚冷静期内，由于夫妻双方婚姻关系未解除，适用夫妻之间房屋权属变更免契税规定。

《契税法》第六条第一款第（四）项将夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税限于“婚姻关系存续期间”，那夫妻离婚析产免征契税吗？《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函[1999]391号）对此问题曾有过明确，“夫妻共有房屋属共同共有财产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房屋共有权的变动而非房屋产权转移行为，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税”，即夫妻离婚进行共有财产的分割，如果导致房屋权属变更，可以免征契税。这一国家税务总局早年的批复文件，在《契税法》生效后是否还继续有效或继续执行，有待再次明确。

继承不动产免征契税仅限于法定继承人

继承土地、房屋权属变更的契税适用，对私人财富管理同样具有重大影响。

根据《契税法》第六条第一款第（五）项，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。法定继承人仅为《民法典》1127条规定的法定继承人范围，即包含第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

该条款的立法精神当是从继承人身份的角度而不是继承方式的角度限定免征的适用范围。比如，死者生前以遗嘱方式指定三名法定继承人中的一人继承房屋，也适用契税免征。其次，代位继承人不属于法定继承人范围，其继承房屋时需依法缴纳契税，即孙子（代位）继承爷爷的不动产，因孙子不是爷爷的法定继承人，无法免缴契税；而爷爷（祖父）继承孙子的不动产，属于法定继承人情形，免征契税。

签订等价交换合同实现节税

《契税法》第四条第一款第（二）项土地使用权互换、房屋互换的契税计税依据，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；再依据《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》中对计税依据的进一步规定，土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

财富人士通过签订等价交换的不动产交易合同，可以享受免征契税的优惠政策，实现节税目的。如果财富人士与他人相互购买对方的土地使用权或房屋，或一方购买另一方的土地使用权（房屋），而另一方购买对方的房屋（土地使用权），签订交换合同而非签订购买合同更适合。