枣庄营业税改增值税(大枣增值税税率)

结果显示，去年5月1日实施营改增后，房地产企业增值税税负明显下降，对于增强房地产企业活力、推动企业投资和商业地产去库存、促进企业加强经营管理具有十分重要的作用。

房企税负明显下降

此次被调查的12家房地产企业，均为一般纳税人，涉及在售新建商品房项目19个。按照营改增新法规过渡性政策，采用简易计税法缴纳增值税的8家，采用抵扣制计税法缴纳增值税的3家，同时有简易计税法缴税项目和抵扣制计税法缴纳增值税的企业1家。

企业增值税税负明显下降。今年1-4月，12家房地产企业营业收入(不含税，下同)4.937亿元，同比下降9.9%;缴纳增值税2065.8万元，较上年同期缴纳的营业税下降23.7%。今年1-4月，增值税与营业收入的比例为4.2%，与2016年1-4月营业税与营业收入的比例4.9%相比，下降0.7个百分点，增值税税负减轻14.3%。

抵扣制计税法缴税增值税税负大幅下降。营改增之前，房地产业是按销售额的5%征收营业税。营改增后，房地产业按销项与进项的差额，按11%的增值税税率来缴税，税负增减关键在于获得多少进项的抵扣。从实际情况来看，房地产行业涉及诸多采购和产业链条，有一些项目环节暂不规范，例如一些材料供应商不能提供增值税发票，房企便无法将这一项目作为抵扣，抵扣项较少导致企业税负上升。今年1-4月，3家抵扣制计税法企业缴纳增值税1022.76万元，与营业收入的比例为4.3%，与2016年1-4月营业税与营业收入的比例5.2%相比，下降0.9个百分点，税负减轻17.3%。

简易计税法缴税增值税税负明显下降。营改增前，房地产业征收营业税以应税营业收入为计税依据。营改增后，税金由价内税转变为价外税，以不含税营业收入为计税依据。今年1-4月，8家简易计税法企业缴纳增值税1043.01万元，与营业收入的比例为4.4%，和2016年1-4月营业税与营业收入的比例4.9%相比，下降0.5个百分点，税负减轻10.2%，8家企业税负均下降。

促进企业新业态发展

释放企业活力。营业税下，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税。营改增之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变减轻了房地产企业的资金压力，有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。在被调查的12家房地产企业中，50%的企业认为营改增后企业活力增强。

促进新业态发展。被调查企业中，50%的企业认为营改增促进了新业态的发展。营改增之后，伴随着房地产公司的招标采购模式及成本核算方法发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战，这会倒逼行业进一步优胜劣汰。一些能从正规渠道取得合规票据的、内部管理完善的房地产开发企业最终税负将会降低，利润增加的同时企业规模也会壮大。而另一些规模较小、没有健全完善的管理机制的房地产企业将可能被挤出市场。

对实体经济起到推动作用。被调查企业中，有33.3%的企业认为营改增对实体经济起到推动作用。营改增之后，由于企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以作为进项税抵扣，企业将更愿意增加不动产方面的投入，这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐，对实体经济起到推动作用。

通过抵扣推动房地产企业投资。被调查企业中，有41.7%的企业认为营改增通过抵扣有利于推动房地产企业投资。房地产开发成本中土地出让金一般占30%-40%，是开发成本中最大的一块。营改增后，土地被视为抵扣项目，这将有利于开发商减轻缴税负担，推动企业投资。

企业需求亟待满足

办税流程存在不足。调查显示，房地产企业对税务机关服务、国地税衔接情况满意度较高，满意的企业占83.3%，基本满意的占比16.7%。个别企业对办税程序、税率界定、发票领取方面不满意。某企业反映，在税务大厅办税等待时间较长，而网上申报较为复杂，希望能提高办税效率，优化、简化网上申报程序。另一家企业反映，发票领取不够合理。增值税专用发票以100万元额度为主，而房地产企业销售的商铺总价多在100万元以上，销售一个商铺要同时开多张发票，建议增发500万元额度的发票。

企业期望获得的政策需求。对于房地产业的其他政策需求方面，91.7%的企业期望有组织的开展政策专项培训;66.7%的企业期望优化财政补贴政策，简化申请程序，提高补贴效率;58.3%的企业期望研究开发费、新产品试制费、宣传广告费、人力资本开发费、专利权使用费、非专利技术转让费等无形资产支出等可以作为进项税额，允许抵扣。