关于新租赁准则（会计准则21号）的一些内含规律
周睿
新租赁准则是财政部在2018年12月7日发布的，要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。相当于大部分企业都是今年开始执行的。
新租赁准则相对老租赁准则，最大的一个变化就是将承租人的经营租赁入表，不再对承租人区分经营租赁和融资租赁。过去一直讲经营租赁是承租人的表外负债，在进行债务评估的时候要进行修正考量，在新租赁准则下，以后就不用了。
一、承租人角度的新旧租赁准则会计处理的基本原理
从承租人的角度，老租赁准则在租金支出的会计处理上，总体是本着“当期发生处理”的原则，即当期支付了多少租金，则进行账务处理多少，不论是计入当期成本费用，还是做一些资本化处理。相对而言，新租赁准则，则不仅考虑当期应付租金，还着眼于整个租赁期的全部应付租金，需要将其折现现值确认为一项租赁负债，同时，基于该租赁负债的金额确认一项租赁使用权资产。如此，即实现了该项租赁入表，由租赁带来的未来潜在负债，以及租赁形成的一项使用权，均在报表中做了反应。
由于，新租赁准则要在整个租赁全周期内确认租赁负债以及使用权资产，则自然即带来其对租金支出的后续核算模式的变化。新租赁准则下，对于租赁损益的计算不再是基于租金支付，而是通过使用权资产折旧来做基本实现，而实际支付租金时，只是在抵减租赁负债的摊余成本。同时，租赁负债需按实际利率法确认利息费用。
以上即是新旧租赁准则在承租人作租金支付时的会计处理的基本原理。
二、新租赁准则核算的一些内在规律
为更直观的说明这些规律，这里我假设一个办公经营租赁模型，具体如下：
如上，是一个20期的办公室的租赁合同模型，在旧租赁准则下，其每期计入损益的金额是跟租金支付保持一致，具体如下：
假设租赁内含利率为5%，并且没有其他初始直接费用，则新租赁准则下，其每期损益情况为：
新旧租赁准则的损益对比图如下：（新租赁准则的损益包括使用权资产折旧 租赁负债的利息费用）
规律1：从上述损益对比图中，可以很清晰的看到新旧租赁准则下，租赁的损益的变化情况。旧租赁准则下，租赁损益是越来越高的，这个也符合大家的一般认识，毕竟租金是逐步在上涨的，但是新租赁准则下实际却是相反的走势。
新租赁准则损益由两部分构成，一部分是使用权资产折旧，而使用权资产是基于未来租赁付款额的现值加总的一个平摊，这部分因为折现因素的存在，是要比每期实际支付的租金的金额要小。另一部分是基于租赁负债的摊余成本计提的利息费用，主要也是这个费用导致新租赁准则的损益，先高后低，与旧租赁准则走势相反。
规律2：新旧租赁准则下，计入损益的总金额是一致的。
从本文举例的这个20期的租赁模型可以看到，旧租赁准则下，总计入损益金额为2516，而新租赁准则下，总计入损益的金额也是2516，是完全一致。只是类似于不同折旧方法一样，一个是减速折旧，一个是加速折旧。
规律3：新租赁准则下，每期租赁损益的变动对租赁内含利率不敏感。
我们对比下租赁内含利率分别为3%、6%和9%情况下的租赁损益变化情况，具体如下：
从上图可以看到，租赁内含利率由3%变到9%时，整个租赁损益曲线的性态变化并不明显，也即上文说的不敏感。这主要是因为新租赁准则的损益是由使用权资产折旧和租赁负债利息两部分构成，而这两部分利率对其的作用方向是相反的，相互有一个抵减效应。比如利率越高，会导致折现越大，从而使用权资产折旧越小，但是租赁负债的利息费用却越高，两者会有抵减。
新租赁准则下，每期损益计算最关键的一个参数就是租赁内含利率。租赁内含利率是指“使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。”翻译过来讲就是出租人的资产租赁收益率。这个在实际中并不很好计算，往往会用一些替代利率作计算使用，但是从上面对比我们可以看到，其实这个影响不大。
规律4：新租赁准则的首期损益相比旧租赁准则的首期损益，该比率主要取决于租赁期数，租赁期数越大，该比率越高。
基于上述模型计算，考察租赁期分别为20期、15期和10期下，这个比率分别为1.51、1.40、1.27。一般而言，在园区改造运营行业，一个项目租赁合同一般在15年上下，这个情况下，新租赁准则下的首年损益相比旧准则是1.4倍左右，这就可以比较直观的评估新租赁准则下租赁合同对公司首年利润的影响。
结语：
新租赁准则适用下，影响最大的行业莫过于园区改造运营行业，因为这个行业的主要成本就是租金成本。在新准则下，这个行业内公司的项目前期盈利压力会非常大。但好在，新租赁准则中对于可变租赁付款额仅确认取决于指数或比率的可变租赁付款额，对于其他形式的浮动租金，比如根据项目业绩情况的分红租金等，均不计入租赁付款额从而去确认租赁负债和使用权资产，而是于发生时计入当期损益，因此，为平滑新租赁准则带来的损益影响，目前业内一些公司在签署租赁合同时一般会约定浮动租金，而降低固定租金的金额，从而尽可能降低新租赁准则带来的前期影响。
例如，锦和商业（603682）在今年5月18日公告签署的重大租赁合同中（合同租赁期限分别为19年、7年，总金额估计为10.75亿元）就约定了浮动租金模式：“4、收益分成及收益分成保证金：收益分成按照计租季度计算及支付。每个计租季度公司和上海水气石公司以30%：70%比例分配该季度经营利润。”
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