2021年万科净利润下降45.7%，是万科继1995年、2008年后，上市31年以来第三次下滑。从财务层面看，净利润下降主要是因为毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。
多因素致净利润下滑
在2021年房地产行业震荡调整的背景下，万科守住了安全经营底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，分析经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债集团率29.7%且长期处于行业低位。
对于净利润下滑，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降集团是财务层面的主因，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率财务风险，从2020年的22.8%下降至17.2%。
“财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。从结构上看，房地产开发业务依然对公司的净利润具投资有决定性作用，去年开发业务毛利总额同比减少18分析报告9亿元。”郁亮坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆分析脱高增长惯性，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资财务风险预期没有实现，导致毛利率下滑。
郁亮还提到，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，万科部分城市公司2020年能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。
“尽管我们依然拥有一批优秀公司和拔尖人才，但操盘表现离散度在上升。虽然我们在部分大型复杂项目上展现出优势能力，但未能将其及时转化为公司的标2020年准动作和一致表现。”郁亮说。
2021年的业绩表现，对于万科是一次警醒。郁亮表示，2022年将采取坚决的万科、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。
第二增长曲万科线初步显现
当前，房地产行业面临重大挑战，新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。郁亮投资表示，“以我国庞大的人口基数，分析报告未来住宅开发依然是重要的经济活动之一，也仍将是万科最主要的业务。”
其中，万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。物流仓储近三年收入复合增速52%，2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。万科泊寓近三年收入复合增速40%，2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%。商业业务方面，印力近五年收入复合增速达到20%。
如果只看经营收入和利润，这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。另外，万科采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，去年合并报表范围内此部分费用达80亿元，加大了对报表利润的影响。
郁亮表示，“探索这些业务的学费，大部分已经交完。随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。”
