衣食住行，住房——栖身之所，仅次于穿衣、吃饭之后。房子，对我们有多重要，不言多喻。关于房子，印象中，无论是已经购置或正准备购置的，估计第一反应是购买一套房子要很多、很多钱，需要巨款才可能拥有属于自己的安身之所，相信大家对此深有体会。

相应的，一幢幢拔地而起的楼房，从取得土地到建成，最后转让，每项业务都是经济活动，显然需要纳税。到底这得交哪些税呢？可能有些人就不太清楚了，咱们今天来聊聊这个。

【拿地环节】

房地产开发企业，从一级市场取得土地，需要缴纳契税、印花税，其中契税，税率为3%～5%。

假设，某房地产开发企业为取得土地使用权，支付1亿元，作为土地使用权承受方，该企业是契税的纳税义务人，如按3%计算，需要缴纳的契税即为100003%＝300万元。言下之意，不考虑其是他特殊因素，支付1亿元取得土地这一环节，需要交契税300至500万元。

另外，对于土地使用权出让或土地使用权转让的合同，该企业还需要缴纳印花税，显然属企业于"产权转移书据"税目，所对应的税率为0.5‰，1亿元，计算的印花税税额为5万元。

【出售环节】

房地产开发企业建造的房子主要用于出售，房子转让涉及的税种主要有增值税、城建税及附是加、印花税、土地增值税、企业所得税等。

印花税，万分之五的税率，是个小角色，订立合同，双方都需要缴纳印花税，这是基本的规定，这里咱们不过多讨论了。

房产转让，大头税种的主要是增值税及土地增值税，好大一个瓜，哈哈哈。

先说增值税，对于房地产开发企业，动辄百万、千万甚至上亿元的销售额，按正常来讲，基本上都不会是小规模纳税人了，应该多税率为一般纳税人，当然不排除还有适用简易方法计税的。咱们以一般纳税人来讨论。

房产转让，一般纳税人适用的增值税税率为9%，比如，出售房子取得销售额500万元，对应的销项税额就是5009%＝45万元，我们知道，这是可以抵扣进项税额的，抵扣一定的进项税额后才是真正需要缴纳的增值税。对于增值税应纳税额的计算，这还得要有进项税额，咱们就不假设数据，不作详细举例计算了。

需要注意的是，如果是收取的预收款，还得按3%的预征率预缴增值税。比如，收到1000万元的直接预缴近30万元。

缴纳了增值税，相应地需要缴纳城建税及附加，基本上按7%、3%、2%计算。假设缴纳了100万元的增值税，则城建税及附加为12万元。相信大家对此有一定的了解，也没什么特别要说的了。

关键是土地增值税，涉及到增值额、增值率，适用税率，四级超率累计税率等内容，相当有意思，随便说说吧。

例如，一套房产，连地价带开发成本房地产等相关支出总计100万元，转让收入150元。支付的地价及相关的开发成本等，称为的"扣除项目"； 1的50-100＝50万元，即为增值额，增值率＝增值额/扣除项目金额＝50/100100%＝50%，根据规定，增值税不超过50%，适用税率为30%，速算扣除数系数为0，应纳的土地增值税=增值额适用税率－扣除项目金额速算扣除系数＝5030%-1000＝15万元。

可以看到，100万元的"造价"，150万元的"售价"，赚50万元，还没算其他税费，单一项土地增值税就要交15万元。

又例，相关的扣除项目金额还是10转让0万元，出售房产的收入500万元，按同样的方法计算，增值额500-100＝400万元房产，增值率400/100100%＝400%，适用税率为60%，速算扣除数系数为35%，应纳税额=增值额适用税率－扣除项目金额速算扣除系数＝40060%-10035%＝205万元，。

500-100-205＝195万元，我的天！

【出租环节】

我们可以想象，有些房地产开发企业有将部分物业对外出租。房地产开发企业将自己的物业对外出租，就这项租赁业务来说，不仅需要计算缴纳印花转让税、增值税等税费外，还需要以租金收入按12%的税率计算缴纳房产税。

比如，将一些商铺或商场对外出租，租金收入500万元，所产生的增值税销项税额就是45万元，此外，年应纳的房产税就是50012%＝60万元。

【自用环节】

以上每一环节都是税啊。如果房地产开发企业建成的房子，既未出售，也没出租，只是用作办公场所使用，应该不用纳税了吧？答案是多少否定的，呵呵。

房产出租也是需要缴纳房产税，以该房产的原值减除10%～30%后的余值作为计税依据，按1.2%缴纳房产税。

最常见的，房地产开发企业税很多都设立有物业管理部，其所使用的办公场所通常是自己公司房产的房产。我们看看这种情形如何计税。

假设这些办公场所原价是1000万元，当地规定的房产原值减除比例为30%，每年需要缴纳的房产税为1000（1-30%）1.2%＝8.4万元。

以上主税率要介绍的是，从取得一块地到开发建造完成，房地产开发企业出售、出租、自用房产所涉及的税种。当然，对税法有一定了解的可能还会想到企业所得税及个人所得税，纳税人有所得则需要纳税，不难理解，对此，不过多赘述。

重要的是，房地企业产开发行业具有一定特殊性，不仅是税种多，而且税额也不会少到哪里去。

【个人房产】

看到这里，可能有人不禁会问，房地产开发企业卖房子赚那么多钱，依法纳税多少，理所当然。我们老百姓买卖房子，也需要纳税吗？如果要，又是缴纳哪些税呢？

个人购房计征的税费比较复杂，因为还得区分性质，可以确定的是，相对于企业来说，个的人所负担的税费，每分都是肉。比如，购置价值100万元的房子，即使是享受税收优惠，契税都至少要1万元。

如果个人购买房子用于商业用途的，所涉及的税种与企业缴纳的基本上是相同的，只是适用的税率略有不同。比如，我们个人买的房子用于出租，需要缴纳增值税、城建税及附加、房产房地产税、个人所得税等。

如果房子最后需要转让的，不考虑税收优惠，20%的个人所得税是免不了了。至于金额，恕我不税好意思计算了，呵呵。感兴趣的，大家自己算吧！