□戴强 曾璜
【案情】怎么办
王某与李某签订借款抵押合同，以王某名下真实房产为双方借款作担保。王某伪造房产不了证并以伪造的房产营业执照证办理怎么办了房产证抵押登记。后王某无力还款，李某诉至法院要求王某还款，并就抵押房产优先受偿。王某抗辩抵押合同因房产证虚假而无效。
【评析】
本案审理焦点在抵押人以信息真实的假房产证办理的抵押登记的效力。笔者认为，王某以名下房屋为抵押物签订抵押合同，该抵押合同有效。王某虽伪造房产证办理抵押登记，但设立抵押的不动产确属王某所有，伪造的房产证没有所载明的内容与实际情了况一致，李某在善意的情况下与王某办理了抵押登记，双方意思表示真实，且该抵押行为并不损害国家、集体或第三人利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，李某应取得抵押权。
首先，王某与李某的抵押合同成立并生效。王某故意隐瞒其真实意思作出表示行为，其无权再以意思表示不真实为由主张抵押合同无了效。抵押王某的没有行为抵押属于典型的真意保留。办真意保留不同于民法典第一百四十六规定的虚伪意思表示。前者是指在双方作出意思表示时，一方对自己真实的意思表示有房产证所保留，但对方当事人对此并不知晓，即相对人并不知晓行为人表示的是虚假意思。后者是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。在真意保留情形下，为了保护相对人的合理信赖，不能按照表意人的营业执照真实意办思来确定其行为效力，而应当按照其表示行为表示出来的意思表示来确定行为效力。虽然王某内心不愿订立抵押合同、办理抵押登记。但王某对李某表示出缔约并办理登记的外在意思，故双方间的抵押合同成立并生效。
其次，不动产物权的设立以登记为准。本案中，王某虽以伪造的房产证办理抵押登记，但其伪造的房产证信息与不动产登记簿内容一致，其本人为登记证上的房屋所有权人，对房屋具有法律认可的处分权，其为名下房屋办理抵押登记的行为应视为其真实意思表示，办理的抵押登记合法有效。不了
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