去年下半年以来，很多人都感受到了房地产的丝丝凉意，几乎在每个城市大家都感觉到了这个房子的不好卖，大的开发商有点撑不住了，中小开发商更是撑不住了，尤其在很多三四线城市开发商打折力度简直是惊人。
以往可能说是免一两年物业费，半卖半送一个车位，现在有很多开发商干脆是打8折打7折，但即便这样房子也不是很好卖，去年上半年美国那面大印钞，很多人都担忧输入性通胀会进入到我国，所以去年上半年房地产形势相对还比较红火。
然而经过了漫长的等待之后，我们发现中国经济远比美国经济强劲得多，也有韧性的多，所以那面通货膨胀而我们这面基本没受太大影响，所以没有多少人提买房抗通胀了。
再加上一系列政策组合拳之下，很多人都觉得房价肯定还要下降，因此持币观望的心态很浓，这也使得广大开发商感觉到房子真是越来越难卖了。
然而进入到2022年以后，我们发现逐渐的有越来越多的政策松动了，房地产领域感觉到了非常多的利好，以至于咱们朋友圈中中介每隔几天就会告诉你一大堆好消息，告诉大家现在是买房的好机会了。
到底最近一段时间以来都有什么样的利好，我们跟大家逐一分析一下，您也可以判断一下最近要不要买房。首当其冲的当然是降利率，这个是实打实的优惠，从去年年底以来央行已经两次调低了利率，尤其是第二次把和房贷之间挂钩的5年期及以上LPR利率调低了5个基点。
虽然说相比于庞大的房贷这样一个利率的调低是杯水车薪，每个月恐怕也就只能少还房贷几十块钱而已，但毕竟这是一个趋势，这是一个信号，降息总比涨息好，少花钱总比多花钱好。
而与此同时很多人发现银行的银根也在放松，去年年底的时候，很多人抱怨说买房审批贷款太麻烦了，以往可能十天半个月就能批下来的贷款，最长的时候有人三四个月才批下来。
而且银行对于首付款的来源，月供的还款能力调查的是非常细致的，就担心有一些违法资金进入到房地产领域，以至于去年都曝出新闻，说有人就因为银行批贷时间拉得太长，结果导致他合同违约还要赔人家一大笔钱。
银行放贷速度太慢，收紧银根这也是导致去年底以来房子不好卖的原因，而进入到2022年以后，不单利率有所下调，很多人发现银行的批贷速度也加快了，符合条件的话真是10天半个月就把贷款发放了，这对于真正想买房的人来说那确实是个重大的利好。
当然除了银行端的政策之外，更重要的是各级地方政府的政策，到目前为止我国大概有三四十个三四线城市已经推出了两成首付的制度。众所周知在过去这几年你要买房至少要准备三成首付，对于很多刚需而言，这个凑首付那是很辛苦的，真的是要掏空6个钱包的，毕竟现在房产的价值这么高，大多数人买房都是要靠贷款的。
首付肯定越低购房压力就越小，购房的可能性就越大，所以最近有几十个城市推出了两成首付，当然两成首付也是合法的，因为大概在四五年前，央行和银监会就下发过指导性文件，对于那些不限购的城市最低要执行2成5的首付，但是各级地方政府可以因应自己的实际情况再下调0.5成。
前两年房地产市场异常火爆的时候，我们要把火热的温度降一降，我们要严格执行三成首付，而现在很多城市的房地产市场已经进入到了冰冻期，所以我们要把温度调高点，就把首付的成数降下来。
从三成首付到两成首付，虽然只是一成，但是给购房者省下来的那是几十万的资金，可能一对年轻的夫妇本来准备攒五年钱才能买房，现在攒三年就可以了。而且很多城市在推出两成首付政策的时候，还有明确要求，必须是以往的无房无贷的刚需，你才可以享受两成首付。
如果你是一个年轻人没有房子住要组建家庭准备买房，妥妥的是刚需，以前没有买过房，以前没有做过按揭贷款那么可以给你两成首付的优待。可如果你是一个炒房者，或者说你已经有了一套住房还要买第二套，你已经做过按揭贷款还要再做贷款，你还要执行三成首付，也就是说虽然有两成首付了，但各级地方政府显然并不想把这个火烧得太旺。
这次的两成首付主要还是针对那些首次购房的刚需，各级地方政府是想达到这样一个效果的，一方面把政策引导利好引向刚需，让刚需的年轻人能够以比较低的代价买到房，而另一方面同时也挽救了当地的房地产市场，使得房地产从冷冻期慢慢地向好。
但与此同时，大家也非常谨慎地使用这个政策，就担心稍稍一放水，稍稍步子一迈大，又把房地产这个泡沫给吹大了，这其实很符合我们多年以来一贯的政策。我们其实既不希望房价涨到天上去，我们也不希望房价突然来个腰斩，暴涨暴跌都不是好事，暴涨大家买不起房，暴跌，今天我们有多少人拥有房产，一夕之间你的资产缩水谁愿意？
多年以来我们的目标是引导房地产有序增长，所以就从我们近期的政策就能看得出来，要降息但是要差别性降息，一年期以下跟房贷利率不挂钩的LPR我降的多一点，5年期及以上跟房贷挂钩的LPR降的少一点，放水不能放太大。
同样谁都知道一降首付就会使得市场涌入更多的资金，大家买房更容易，但是降首付也得是差别对待的，我希望把降首付的政策利好引导给刚需，而不是引导给投资者和投机者。
其实在各级地方政府手中，如果要调控房价还有一个杀手锏般的武器存在，这个武器就叫做货币化棚改，今天我国有一个省会城市已经在提这个方案了，当地的主政者在经济会议中已经说了，未来这个城市要加大货币化棚改的力度。
这个新闻一发出，很多人都感觉到这个城市的房地产市场恐怕马上要回暖了，房价恐怕马上就要窜起来了，更多的人在讨论有没有可能其他城市也效仿呢？如果很多城市开始货币化棚改，那么房地产的冷冻期恐怕马上要结束了，货币化棚改为什么有这么大的能量，这真是活生生的现实告诉我们，在过去几年我国很多三四五线城市，我国很多小县城迎来了基建的大发展。
说实话很多人来到我国的小县城都惊叹于咱这个城建这个楼房密度真是比国外大城市还牛，与此同时有大量的人到小县城买房，有可能是周边村镇的农民，有可能是外出打工的农民工，在过去几年很多小县城的房价都飙升到了每平米上万元之多，而这其中很大的一个推手就是货币化棚改。
什么叫货币化棚改？对于很多城市而言，都有非常多的老旧小区城中村，房子建了几十年了，基础设施几乎没有什么配套，脏乱差，所以当一个城市要旧城改造的时候，首当其冲的是要把这些旧房危房进行拆迁。
以往拆迁我们搞的是异地安置，开发商把这块地拆了，在另外一个地方建一些回迁楼，建设周期大概一两年时间，开发商会给这些拆迁户每个月支付一点租金，两三年之后房子建好了，租户就可以到新楼盘去居住了。当然新楼盘的建设平米肯定比老旧小区多多了，开发商也可以赚到自己的利润，这是以往的拆迁。
然而大概在五六年前，很多城市都开始了货币化拆迁、货币化棚改，什么意思？你有一套三五十平的老旧住宅，根据当地的房价，开发商和政府一次性用现金把钱给你到位。不需要再等两三年去找回迁房了，你拿着钱愿意到哪买房就到哪买房，很显然这是一个非常有效率的方案，而且也给了拆迁户更大的自由度，没必要非得等个两三年去回迁房。
很多人还觉得回迁小区的品质不佳，拿着钱在所在的城市挑样买，而与此同时慢慢地大家发现货币化棚改绝对是推动当地房地产市场暴涨的一个大利器。你想短时间之内成百上千的拆迁户手中拿到了现金，他们没有房子住，他们要赶快买房，而且很显然对于拆迁户来讲这也是一次机遇。
所以往住在非常狭小拥挤脏乱差的旧小区城中村，基本没有任何居住品质，现在手里拿到了大把的现金，还可以加上一点以往的储蓄买一套梦寐以求的房屋，更关键的是还可以使用银行贷款。
以往住30平方米政府补给你的钱做首付，刚好你可以买一个100平的房屋，短时间内有成千上万的人拿到了拆迁补偿款，他们会涌向这个城市的每一处楼盘去看看哪里适合自己安家，这对于当地的房地产市场而言是一个多么大的利好。
当然从某种意义上讲这也形成了一种循环，政府出钱改造城中村，给拆迁户大把的现金，拆迁户去买房推升了当地的房价，房价升、地价当然也要升，所以政府再拿出其他的土地招拍挂的时候，土地出让金的价格也会水涨船高。
而与此同时众多的开发商虽然花高价买到了土地，但是由于拆迁户的数量在不断增加，所以房子更好卖了，房子更能卖高价了，开发商也能赚得盆满钵满。正是在这样一个逻辑带动之下，在过去几年我国很多小县城大搞货币化改造，一方面确实很多人住上了新家，另一方面当地的城市面貌为之一新。
当然房价也打着滚的往上涨，然而谁都清楚房价的泡沫不能让它一直吹大，要控制在一个合理的范围之内，所以在过去几年，意识到了房地产市场过于火爆之后，几乎所有的城市都叫停了货币化棚改。
那么今天终于又有一个城市提出他们要搞货币化棚改了，同样的政策在五六年之后还会收到同样的效果吗，甚至如果这个城市真的因为货币化棚改而房地产又再度火爆之后，会不会有更多的城市跟进，您觉得货币化棚改这个杀手锏到底是能用还是不能用？
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