偿债房产初始确认会计核算案例解析

原创 安世强 安博士讲财税公众号

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一、案例背景

乙公司为甲公司供货，但甲公司现金短缺无力偿付，双方约定甲公司用其商品房代偿其负债。乙公司张会计对该抵债资产的会计核算如何处理产生了疑问，认为固定资产是与日常经营有关，且该房屋也打算在1年内销售，是否应该计入持有待售资产或者投资性房地产？

二、案例解析

固定资产实际属于一个比较广泛的科目，除了以公允价值计量的投资性房地产外，这两个科目的使用方法也没什么区别，也不存在抵债获得的固定资产不符合固定资产定义的情况。那么如何考虑本案例这类情况的房产应该计入什么会计科目？

首先案例中的一年内转让，与长期资产科目已经是相互抵触了，另外《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产要符合：

1.已出租的土地使用权；

2.持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物。

所以，如果是持有了土地，即使未对外出租，只要打算增值转让也可以确认为投资性房地产，但是如果是建筑物则需要出租才可以。对于本案例的抵债资产，尚未出租，还不符合确认为投资性房地产的条件。

另外，由于建筑物在土地之上，两者分开核算并统称房地产，对于一般的工业用地，出租了地上的房屋，则必然也出租了土地，反之亦然；但是存在单独的土地可以出租，通常却无脱离了土地可以单独出租的房屋。

在确认了应该计入固定资产之后，企业可以现在该科目核算，待对外出租之后，可以转到投资性房地产，或者说，打算近期转让，并符合计入持有待售资产条件后方可计入，而不是一开始就计入持有待售资产，通常来说持有待售资产是从其他科目结转而来。

只有在目前的条件或行业惯例下，可以立即出售；或者说，已经与其他方签订了协议，能够保证出售。可见，对于本案例来说，也不符合这些条件，不能一开始就确认为持有待售资产。

根据《企业会计准则实务应用精解》持有待售资产的基本核算内容和方法如下：

1.本科目核算持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产。

2.本科目按照资产类别进行明细核算。

3.持有待售资产的主要账务处理。

企业将相关非流动资产或处置组划分为持有待售类别时，按各类资产的账面价值或账面余额，借记本科目，按已计提的累计折旧、累计摊销等，借记“累计折旧”“累计摊销”等科目，按各项资产账面余额，贷记“固定资产”“无形资产”“长期股权投资”“应收账款”“商誉”等科目，适用《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》计量规定的非流动资产已计提减值准备的，还应同时结转已计提的减值准备。本科目期末借方余额，反映企业持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中资产的账面余额。

可见，对本案例来说，乙公司应该先确认为固定资产，等日后出租之后转为投资性房地产，或者日后找到买家，并签订了有约束力的协议之后，方可转为持有待售资产。