哪些人员工资计入开发间接费(开发间接费用计入什么科目)

第一章：总则

一、 为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。

二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。

三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域 内部组织成本核算规范的学习和培训。

四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。

第二章：成本核算的基本程序

NO.1 成本核算的基本程序

第三章：成本核算的基础工作

NO.1 建立、健全原始记录制度

（一）项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：

NO,2 健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度

做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要 素进行分类核算。

房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。 板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完 备的登记制度。

第四章：确定成本核算对象

NO.1 确定成本核算对象的基本原则

1.产权归属

①开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销 售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本 对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。

②各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施

（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、 售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等 开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。

③对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低 的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成 本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。

2.分类归集

对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。对于开发规模较大、工期较长 的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。

3.功能区分

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品， 应以其整体为一成本核算对象归集成本。

4.装修标准差异

开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。成本 归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能 准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象， 但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章－ 成本的结转）。

5.成本差异

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。

6.权益区分

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象。

NO.2 确定成本对象的具体方法

外包单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工部分。集团内判项目，也可能一个销售苑区分几批建设、 完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。各项目应在开工后 2-3 月内确定成本核算对象。

以下为对确定成本核算对象有重要影响因素，供参考（根据现场特殊情况灵活运用）

1.总包范围

明确总包合同的对应楼栋的范围（对集团内判项目，不造成影响），同时根据需要结合销售苑区划分。

如：A 施工单位总包范围为 1#-15#（均为联排），其中 1#-10#为山湖翠柳苑、11-15# 为凤鸣芷岸苑。假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可为 1#-15#，也可根据需求（假 设财务分析针对销售苑区进行等），将成本核算对象分为 1#-10#和 11#-15#。

2.工程进度

工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就 分开核算。但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。

3.用地红线范围

规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物 业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列 核算。

4.立项范围

基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断。应了解税局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形，导致成本再次拆分。

5.建设工程施工许可证

对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开工情况，与项目管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。

6.其他相关信息

建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销售合同约定收楼时间，主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核 算对象，一般时间差异不超过 3 个月可以不单列核算。

7.命名规则

苑区名 地块（若需要） 施工单位 标段名（若需要） 业态（若需要）成本核算对象采用后，应与造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影响项目建 设开发的条件下，日后进行签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致， 避免业务部门对成本数据的拆分。

成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：会计— 会计主管—财务经理(或区域经理)—会计核算分部—ERP 分部在系统上新增苑区），同时 与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认。

NO.3 特殊产品类型

（一）同为一个基础的不同产品

同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产品的重要性及占比进行判断，应以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案”。如多层洋房底层带有 商铺，底层以上是洋房，则视为“多层洋房”；联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺， 其余是联排别墅，则视为“联排别墅”，结转库存商品时再分开。

（二）关于车位

《物权法》对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业 主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车位核算以规划 时产权的归属判断处理。

产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公 司，应独立为成本核算对象。

产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经 营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊 至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营 销售的成本对象。

洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核 算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。

洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接 洋房为洋房产品类型，不将车库单独核算。

第五章：成本项及费用的核算

NO.1 成本项核算释义

NO.2 制造费用主要核算内容

指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发而发生的各项费用，月末分摊到生产成本的付款成本项目【开发间接费用】，正常开发情况下该科目余额为零。主要包括：

(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理 费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳 动保护费、低值易耗品摊销等。

(2) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员 会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

(3) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质 量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

(4) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费 用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费 的费用。

NO.3 销售费用主要核算内容

指销售管理部门在开发产品销售环节发生的各项费用。主要包括：

(1)按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用。但样板房、 售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不在销售费用列支。主体内临时样 板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作 费)、广告宣传费、展览费、销售模型制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品 房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销 费等。

(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办 公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

NO.4 管理费用主要核算内容

指财务资金部、人力资源管理部等管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：

(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保 险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

(2) 工会经费和职工教育经费。

(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。

(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。

(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。

(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8) 租金：包括房屋租金、车库租金等。

(9) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

发生费用应计入制造费用还是期间费用，以是否与直接组织、管理开发项目发生的 费用还是与销售商品和管理企业经营所发生的费用来判断，同时以部门属性来判断，一 般情况下在房产项目交付使用前设置的部门：如项目管理部、保安部（工地）、绿化部、 家政部发生的费用计入制造费用。

第六章：科目设置

会计科目的设置及使用遵循企业会计准则，资产类科目发生时在借方反映，转出时 在贷方反映；负债类和损益类科目发生时在贷方反映，转出时在借方反映。为了直接从 系统取数生成报表等功能，避免手工填报，增加日常工作量。账务调整应采取红字更正法 以免虚增累计数。调整成本时应先从生产成本转入库存商品，再结转到主营业务成本。

NO.1 生产成本—房地产开发成本

核算商品房等产品开发过程中所发生的各项成本。各级明细科目详见“房地产成本核算科目明细表”。同时按[【房地产专用项目】、【业态档案]】、【付款成本项目】辅助核算。

每月末出具财务报表前，应检查“生产成本—房地产开发成本”科目中［房地产专 用项目］、［业态档案］相对应的［付款成本项目］各明细的辅助核算项目期末余额是否 出现异常，不允许出现贷方余额。

NO.2 制造费用—房地产开发间接费

制造费用在本科目归集并按一定方法、标准分配，月末结转至“生产成本—房地产开发成本【开发间接费用】”。本科目按【部门档案】辅助核算。

NO.3 应付账款—应付工程款—暂估

核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支 付的成本费用进行预提。本科目按【客商档案】进行辅助核算。

应预提的成本费用一般包括：已完工苑区尚未结算的工程成本；尚未完工的公共配 套设施但参与受益的成本；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的成本费用、 租金、保险金、由于工程质量问题后续承担的维修费用及应由本受益期、受益对象承担 的尚未支付补地差价等。

NO.4 应付账款—应付工程款—发票已到

核算施工单位已开发票的工程款支出，按【客商档案】进行辅助核算。由于“生产成本”科目未采用[客商档案]辅助核算，为及时向管理层提取每个集团外包单位累计已付工程款，在取得发票支付工程款时，需先通过“应付账款—应付工程 款—发票已到”（集团内施工单位通过“预付账款----预付工程款”核算），然后计入相关科目。

第七章：成本的归集与分配

NO.1 成本归集及分摊的一般原则

（一）成本归集以结算为依据

1.集团内判项目以双方确认的结算价为准归集成本，交付使用时尚未出具结算书的， 由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价，房地产公司以初步结算价 归集成本，竣工验收备案后三个月内预结算部门提供最终结算价，按最终结算价作调整。

2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初 步结算价预提，若初步结算价超过合同总金额 10%，应告之各相关业务部门签订补充协 议或书面说明，预提的外包成本须有合同或具体资料作依据，并编制表格作为核算底稿， 待出具结算后调整。

外包单位承建项目对于初步结算的处理方法

①现状：取得造价部出具的初步结算，但该初步结算对应的合同除总包合同外， 还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金额，且不能明确分 开相关工程对应的合同。

②解决方案思路：根据重要性原则，因主体工程占整个建安工程比例较重，现只 针对总包合同的主体工程对应的初步结算进行预提，其他室外及附属工程按合 同补提。

③具体做法：

a.先把“总包合同”金额拆分为：主体工程金额 室外及附属工程金额（若总包合同 没有包含附属工程的不需做该项工作）。

b.把下发的“初步结算”拆分为：主体工程金额 室外及附属工程金额。

c.帐上成本拆分的比例参考“初步结算”中的主体工程金额的比例进行拆分。

d.补提成本时，根据“初步结算”中的主体工程金额进行补提；“总包合同”的室外 及附属工程金额和其他合同按通常的原则进行补提。

e.补提部分的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款项目。3.不论以何种方式发包，在收到预结算资料时，应进行核对相关信息，如栋数、型号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。

（二）成本归集流程

由于外包和腾越、雅骏等内部单位施工不同，现分两种情况说明。

1、集团内部单位承建的项目，分不同阶段：

2、外包单位承建的项目，分不同阶段：