在实务单当中，固定资产原值调整的事项很少，所以一碰这个问题，连工作十几年的老会计都可能捉襟见肘。厂房或办公楼自建或外购时，完工时间点、竣工决算时间点、权证取得时间点三者不一致就会导致固定资产需要暂估入账、调整原值并相应的调整折旧金额。

不追溯调整

首先，需要特别提醒的是，暂估归暂估，差错归差错；完工时，暂估固定资产原值，后续取得竣工决算报告，发现金额不一致的，不算会计差错，不需要追溯调整；这种不一致算会计估计的偏差，当然这种偏差金额不能太大，太大说明公司的内部控制存在问题，或是企业管理层想着什么歪点子。

如果其中一张施工发票金额1800万，财务人员看错了或是入账的时候输错了，输成了1600万，那么这才属于会计差错，需要追溯调整。

自建或外购流程说明

自行建造办公楼或是厂房，并不是说完全自己建，而是通过招投标的方式委托一家有施工资质的建筑企业来总包整个工程；当然这个承包商也不会完全自己做，也会分包给大大小小的分包方来承包各项子工程。项目完工时，发包方，承包方，及监理方会出具工程验收报告，但是不会注明具体的工程结算价款；承包方需要经过漫长的时间收集自己用料情况、各分包商的合同及实际情况等其他情况，才能决定竣工结算款金额，一般这个时间短的1年左右，长的3、4年左右，竣工决算报告比较滞后，而只有拿到了竣工决算报告后，才能去办理当地国土资源局办理不动产权证。

现在各地都有各种工业园区，每个园区为了吸引企业进入，给了各种税收、土地、房产优惠政策。企业想要进入园区可以向园区建设方购买办公楼，园区建设方与企业签订房产买卖合同，直接明确购买价款，多数也是等园区内可分割的小片区整体完工后，园区建设方才会向企业出具总的实际造价给企业，在这之后才能去办理不动产权证。

两种情况，会计处理上其实没有太大的差别，下面举一个自建的例子，大家来一起讨论

案例分析

甲公司需要建设一个厂房，经过招投标方式，确定施工方A公司总包，总包合同价5000万，从2018年1月开始施工，2018年12月份完工，累计已获得A公司开具的施工发票4200万，甲公司财务部经过询问获取到实际用料情况，并估算结算价为4800万元，2019年1月厂房正式投入使用，按照残值率5%，预计使用年限50年折旧，2019年8月获取到厂房的竣工结算报告，决算价格4750万，拿到决算报告后，立刻去当地国土局办理了不动产权证，并于2019年10月份拿到了权证。各时点会计处理如下：

1、收到A公司发票时，

借：在建工程 4200

应交税费——增值税（进项税）（暂不考虑）

贷：应付账款 4200

特别提醒：取得的增值税专票，可以抵扣增值税，只本案例不考虑；

2、2018年12月，财务需要根据实际情况，暂估未入账的部分，

借：在建工程 600

贷：应付账款——暂估 600

提醒：这个地方不需要暂估进项税；

3、2019年1月投入使用，根据三方验收单，结转固定资产，

借：固定资产 4800

贷：在建工程 4800

4、2019年2月-2019年8月，每个计提折旧金额为： 4800*（1-5%）/(50*12）= 7.6元

借：主营业务成本 7.6

贷： 累计折旧 7.6

5、2019年8月，取得竣工结算报告时，需要调整固定资产价值

借：固定资产 -50

贷：应付账款 -50

6、2019年9月，竣工结算后，每个月折旧金额为：（4750*（1-5%）-7.6*7）/(50*12-7)=7.52

借：主营业务成本 7.52

贷：累计折旧 7.52

7、2019年10月份拿到权证，使用年限50年，按照权证使用年限重新调整剩余折旧金额；每个月折旧金额为：（4750*（1-5%）-7.6*7-7.52）/(50*12)=7.42

借：主营业务成本 7.42

贷：累计折旧 7.42

总结

固定资产原值由于暂估的差异导致的，那么就不需要追溯调整；竣工结算时，按照结算价扣除已计提折旧金额、残值、剩余未折旧年限来重新计算；取得不动产权证时，按照结算价扣除已计提折旧金额、残值、不动产权证年限来重新计算。