原创： 黄海滨
成本要通晓数据背后的意义与原理——笔者
背景：如果没有强排方案，营销只给出“市场售价”、“户型配比数据”和“底商和配套用房建筑面积”，并且有3-5种方案，需要你快速测算不同的利润指标，并且进行对比，该如何测算？
思路：只需要解决“地库车位总数”及“地库面积”，即可得出相对完整的规划指标，测算该方案的利润。
主题：本文要告诉你的是，如何根据营销给出的户配数据，快速测算“地库车位总数”及“地库总面积”。
问题解决路径如下：
接下来对各个环节将一 一为您解答：
一、营销提供户配数据
营销部对当地市场进行调研，结合公司的标准户型库，会给出3-5种不同的方案，不同产品组合，售价不同，货值不同，成本不同，则利润不同。
不同方案的选择是基于符合当地市场，满足公司去化速度的要求，且符合规划设计条件的前提下，选择利润最大化的方案。（请注意：不是货值最大化方案。）
最后根据利润最大化的方案配比指标再让设计院出强排方案，通常出具强排方案后，规划指标会有略微调整，最终方案的经营指标只需要根据微调后的规划指标调整测算数据即可。
分析结论：快速测算利润的关键在于快速确定“地库的总车位数”（涉及地库货值）及“总车库面积”（涉及地库相关建安成本）；
二、如何确定车位配比
每个城市都有当地的城市规划管理技术规定，在这个规定里面有所要求的车位配比数据，作者以长沙市为例《长沙市城市规划管理技术规定》：
分析结论：从以上车位配比指标可以看出，不同的产品，不同的业态，不同户型面积段，甚至同一城市不同区域（分主城间距区和其他间距区）车位配比都有所不同。
三、推算地下总车位数
根据一（户配数据）和二（车位配比），可以计算出，整个项目的车位数量，但，地库车位数量几何？
我们需要知道：地上车位数量与地下车位数量的具体比例，以长沙地区为例，请再次查阅《长沙市城市规划管理技术规定》：
分析结论：由于一般情况地库都是亏损或者盈利能力不高，所以，地库的原则是在满足要求的前提下尽量少做。一般地下按照总车位数量的90%进行取值；
故地库总车位数=项目总车位数*90%
四、人防地库面积的确定
由于人防地库和非人防地库的建安成本指标差距约900元/m2，所以，需要分别知道人防地库的面积和非人防地库的面积。
从上述规定得知：长沙市项目应按照地面总建筑面积的6%的面积建设人防地库，但是这6%的面积为应建人防面积，应建人防面积=人防异地建设费缴费面积 实际建设的人防面积。
分析结论：实际建设的人防面积=地面总建筑面积*6%-人防异地建设费缴费面积；
有的地区缴费还是实际建设，可由建设单位选择（例如湖南常德）；
有的地区则有一定的强制性分配比例，并不允许有选择的余地（例如湖南长沙）；
如果有选择，则应对是“缴纳人防异地建设费”还是“全部实际建设人防”两种方案进行经济性论证。
五、非人防地库面积的推算；
第三节论述了：地库总车位数量=项目总车位数*90%
第四节论述了：人防车位的面积=地面总建筑面积*6%-人防异地建设费缴费面积
由此，如何推导非人防地库的面积？
我们的思路是：
非人防地库面积=非人防车位数量*非人防停车效率
非人防车位数量=地库总车位数量-人防车位数量
人防车位数量=人防车位的面积/人防停车效率
非人防车位停车效率，可以按照30m2/车位计算；
人防车位停车效率，可以按照35m2/车位计算；
备注：停车效率可以根据公司限额指标执行，或者可以根据地块或者项目的实际情况在限额的基础上略做调整，以便地库面积估算更加准确；
分析结论：
非人防地库的面积=（地库总车位数量-人防车位的面积/人防停车效率）*非人防停车效率
六、总地库面积
总地库面积=
非人防地库面积（第五节） 人防地库面积（第四节）
总结
此测算应用环境：
A、基于利润最大化导向选择方案的公司；
B、实行“先算后画”（李国雄老师原创）原则的公司：先测算利润，再让设计出方案；
C、未执行AB的公司，可以用此测算模型快速复核拿地强排方案中地库面积的合理性，如果设计院地区面积预估过大或者过小，都会导致测算利润失真。
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