公寓类reits(长租公寓类reits产品有哪些)

栏目 | 洞见

系列 | 成熟住房租赁市场

从去年4月30日开始，公募REITs火了。不动产投资信托基金（即大家熟知的“REITs”），作为一种直接融资工具，非常适合应用于在有长期稳定现金流的持有型资产，比如我们一直关注的租赁住房。

ICCRA住房租赁产业研究院对美国（Nareit）现有的16支租赁公寓REITs的公司情况、业务概况和业绩表现进行了初步分析，发现了一个有意思的现象：美国最早上市的5支租赁公寓REITs撑起了85%的公寓REITs市值，依靠成熟的业务模式和业绩表现，起到了行业稳定器的作用；同时，这5支租赁公寓REITs都属于低股息收益率产品，也从侧面反映出高质量的资产组合、优良的资产负债情况、高效的资产管理团队对提高REITs价格所能起到的至关重要的作用。希望这些发现，能够对我国推动住房租赁REITs发展起到借鉴作用。今天的文章，我们将从以下五个方面进行分析。

01

///公司概况

截止美东时间2021年5月24日，美国共有21支住房租赁REITs，其中，3支为预制房（Manufactured Homes）REITs、2支为租赁式别墅（Single-family）REITs，其余16支均为租赁式公寓REITs（multi-family apartment & student housing）——与我国目前的长租房趋同。

16支租赁式公寓REITs的总市值超过1,370亿美元，这当中有5支租赁式公寓REITs市值超过或接近200亿美元，远超其他11支公寓REITs市值。

数据来源：Nareit，ICCRA整理，数据截止2020.12月底

TOP5公寓REITs都成立并上市于1995年之前，目前体量最大的是MAA——拥有100,489间公寓，而当中规模最小的Essex Property Trust, Inc.也拥有近50,000间公寓。具备一定规模体量的资产包是发行REITs的前提。

数据来源：各公寓年度财务报告，ICCRA整理，数据截止2020.12月底

02

///成熟的业务模式

TOP5公寓REITs的业务模式完全一致，即在美国热点城市进行租赁式公寓的开发、收购、翻新改造和运营管理。而在热点城市的选择以及公寓档次定位上略有不同。

首先，在热点城市布局方面，TOP5公寓REITs对于热点城市的理解十分趋同，概括起来有几个特点：

• 就业增长高于全国平均水平
• 有利的税收环境，且可以吸引雇主并推动就业增长
• 有利的移民环境和多元化的家庭结构
• 基础设施适宜办公和居住

TOP5公寓REITs的资产组合分布情况

数据来源：各公寓年度财务报告，ICCRA整理，数据截止2020.12月底

基于上述原则，ICCRA筛选出美国租赁式公寓最为集中的15个热点州——基本覆盖了美国全部“24小时运转城市”和“18小时运转城市”。

其次，在档次定位方面，据美国领先公寓数据服务商Yardi Matrix公司的分类，美国租赁式公寓被划分为以下几个档次／级别：

按照美国公寓协会（NAA）2019年的统计数据，月租金在1,275美元以上的公寓为A及A 级，月租金在1,275美元及以下的公寓为B及B 级。

TOP5公寓REITs的资产组合基本定位于B级以上物业，以服务中高端租户为主——在美国，年龄在33-36岁的中高收入家庭是租金增长的最大驱动力。

03

///稳定的业绩表现

在美国业界通常会使用营运现金流（FFO）作为衡量持有型物业经营成果的指标，其定义与NOI类似。FFO由NAREIT（美国房地产信托投资协会，National Association of Real Estate Investment Trusts）定义，2003年1月，美国证监会通过法案允许REITs在财务报表中使用这一统一指标。

我们可以简化计算FFO=GAAP净收入-从物业整体出售中的资本利得 物业折旧费用，而国内一般用EBITDA代替FFO和NOI来估值。

由美国Nareit统计的2018-2020年各业态板块FFO来看，公寓REITs的营运现金流（FFO）3年均位于各板块前列，仅次于办公楼、健康中心、基础设施板块。

数据来源：Nareit，数据截止2021.4月底

从2020年第四季度的表现来看，TOP5公寓REITs的营运现金流大幅高于市场平均值，充分反映出这5支REITs在市场低迷期运营的稳定性。

数据来源：Nareit，ICCRA整理，数据截止2020.12月底

数据来源：各公寓面向投资者报告，ICCRA整理，数据截止2020.12月底

04

///成熟期的增长模式

这里我们要引入股息收益率的概念——股息收益率（Dividend Yield），指的是每股股息与股价的比率。低股息支付率表明该REITs价格较高，而较高的价格通常是由高质量的资产组合、优良的资产负债情况、高效的资产管理团队共同作用产生的结果。相反，较高的股息支付率可能表明该REITs在现金流状况、资产负债表稳定性以及管理层团队的某个因素上不及竞争对手。

ICCRA统计了TOP5公寓REITs的股息收益率和年回报率，以及它们的营运现金流支付比率。通过数据可以看出，这5支REITs的股息收益率和年回报率都远低于行业平均值，意味着它们已不再是处于“快速增长”期的REITs，而进入到成熟期。同样，低于行业平均值的营运现金流支付比率（FFO Payout Ratio），说明它们保留了更多的自由现金流用于经营，使其有足够能力增加股息或对增长进行再投资。这5支REITs过往年度活跃的收并购交易行为则恰好为这点提供了有利证明。

数据来源：Nareit，ICCRA整理，数据截止2021.4月底

05

///投资并购

2012-2020年期间，美国TOP5公寓REITs的收购业务投资总额达271.82亿美元。以AvalonBay Communities, Inc.为例，在2020年期间，共完成了8个新社区的开发，其中包括近2,100套公寓住宅，总资本成本约为8亿美元，预计这些社区将产生5.2%的加权平均收益率。UDR, Inc.在2019-2020年，以19亿美元收购了23项运营资产，极大提高了其资产组合收益率。