青岛市营改增后地税最新税率表(青岛地税2018年4号公告)

5月1日起，全链条覆盖的增值税将全面替代营业税，已在我国施行了20余年的营业税将退出历史舞台，持续了四年多的营改增也将正式收官。作为总理布局中国经济结构调整、产业升级“大棋局”中具有盘活带动效应的重要一子。

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署落实《政府工作报告》责任分工，确保实现全年发展主要目标任务；确定今年经济体制改革重点工作，为促发展惠民生防风险提供保障；部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。

房地产业11%税率，金融业6%税率

从今年5月1日起，一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。 加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

图片来源于大河报

关于房地产营改增5月1日的正式实施，或将带来整个中国房地产行业的巨大地震——

在中国自古以来，我国发展的两大支柱：土地和税收。为何会有土地运动，因为土地是国之发展根本，你吃饭需要靠土地，你住房也需要土地。而在我国，土地则实行国家和集体所有，老百姓嘛，你只租用，这与国外的永久土地所有权格格不入，深究原因则是：“中国自古必须掌控土地”，有了他才有整个国家和将来。

营业税原本属于地方税收，而增值税则属于国家税收，收取的单位不同，税的作用也完全不同，可是，此次为何国家将“营业税改成增值税呢”。

按照李克强总理的讲话，此次营改增不会加重房地产业的税收，对于总理的话我们必须相信，但是对于“营改增”我们必须了解他并认识他，这样才能让你在投资过程中少走弯路、不走弯路。

增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去1000元，那么增值部分就是50元，乘以一个税率，这就是要交给国家的。

而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去100，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。

图片来源于财经记者联盟

增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数，这个基数是可以被扣除，这样就可以缩小缴税基数。

综合上述理论，此次营改增极有可能带来整个国内房地产的巨大地震

1、2016年，政府为房地产保驾护航，所以整体看，营改增是利于房地产成交；

2、此次二手房的营改增目的是为了加速流通，去库存，当二手房的快速流通必定释放新房的库存；

3、对于未满两年的房产，因为按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零；

4、对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌；

5、营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通；

6、营业税原本属于地税，而增值税属于国税，这也是国家牢牢控制地方的信号，中央集权越来越明显的信号（其他不说了，你懂的）。

7、买房抵扣增值税，企业将加入抢房大军！！

国家看到商品房住宅火热，但商业地产低迷，此举也是为了激活商业地产，因为企业购买商业地产可以作为进项抵扣，从而将大大节约成本，促进商业地产的繁荣。

是不是意味着五月一日后，房价就要暴涨了。

现在最大的悬念是——

企业买住房，没有限购，这能不能抵扣？理论上讲，买住房给员工当宿舍，也是生产活动的一个组成部分。先买住房，然后抵扣几千万。等三年后抵扣结束了，企业转型当房东，那可怎么办啊？

总的看来，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者（企业或企业主）来讲，将因此而获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是对于不动产或房产持有环节的征税（暂时称为房产税）来讲，后续仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。