引言：在拆迁中，被征收人经常会因为各种项目赔偿问题与征收部门产生纠纷，其中比较常见的一项就是住宅房屋的租金，本文旨在立足特定情形，对于住宅租金损失是否应当赔偿进行解读。

一、本文所指住宅房屋租金损失的定义

本文所指住宅房屋租金指：被征收人在征收范围内有一处住宅房屋，自己不实际居住或者自己只居住一部分，将全部房屋或部分房屋租赁给他人用来赚取租金收益。在租赁期内房屋遇征收，因征收行为导致租赁期内剩余的房屋租金无法收取，产生相应的损失即为租金损失。

二、现状及困惑

实践中以上情形屡见不鲜，被征收人因征收行为租金遭受了实际损失，亟需赔偿。但该项损失，征收部门不仅不愿赔偿，甚至可能会说住宅房屋不属于经营用房，租金不属于必须赔偿项目，因此广大被征收人陷入了困惑，法律难道不保护公民的合法权益吗？

三、律师观点

北京冠领律师事务所杨天鹏律师认为：住宅房屋的租金收益是否应当赔偿，关键在于租金损失是否属于法律规定的直接损失。

根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：（一）处罚款、罚金、追缴、没收财产或者违法征收、征用财产的，返还财产；（二）查封、扣押、冻结财产的，解除对财产的查封、扣押、冻结，造成财产损坏或者灭失的，依照本条第三项、第四项的规定赔偿；（三）应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；（四）应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金；（五）财产已经拍卖或者变卖的，给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金；（六）吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支；（七）返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息；（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。

以上规定对应当赔偿的内容做了开放式列举，其中第（八）项“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”属于兜底性条款，根据该条只要对权利人的财产权造成损害的，就应当赔偿，赔偿的范畴是直接损失范畴。但现行法律对于直接损失没有明确定义，无法据以作出文义解释。在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应当秉持的基本原则是：最大限度地发挥国家赔偿制度在维护和救济因受到公权力 不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用，人民法院在审理行政赔偿案件时，确定赔偿数额时要坚持全面赔偿和公平合理的理念，既要体现对行政机关违法拆除行为的惩戒，也要确保赔偿请求人的合法权益得到充分保障。此时，对《中华人民共和国国家赔偿法》 第三十六条中关于赔偿损失范围之“直接损失”的理解，不仅包括赔偿请求人因违法拆除行为造成的直接财产损失，还包括其他必得利益。因此当征收行为不发生的情形下，住宅房屋租赁合同期限内的剩余租金属于必然可得的收益，是完全可以预见的损失，应当属于因房屋拆迁产生的直接损失范畴。但需要提醒大家，想要获得租金损失的赔偿，除了对法律条文作出正确理解之外，还需要结合实际，提供存在租金损失的证据，才能更好的维护自身的合法权益。

四、以案释法

江西省九江市中级人民法院

行政判决书

（2020)赣04行终***号

上诉人（原审原告）吴某，男，19*年*月**日出生，汉族，住江西省九江市。

委托代理人杨天鹏，北京冠领律师事务所律师。

委托代理人李瑞丽，北京冠领律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）九江市浔阳区住房和城乡建设局，住所地：九江市长虹大道66号。

法定代表人冷彧，该局局长。

委托代理人罗**，该局工作人员。

委托代理人张**，江西**律师事务所律师。

上诉人诉吴某被上诉人九江市浔阳区住房和城乡建设局行政强制纠纷一案，不服江西省柴桑区人民法院（2020)赣04**行初**号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后。依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

原审查明，2018年5月16日，浔阳区人民政府发布房屋征收公告，决定启动***片区普润路地块旧城（棚户区）改造，对该范围内的房屋进行征收，房屋征收范围为：东至庐山路，南至十里大道，西至市堤防管理处、九江港港务管理局，北至普云路（详见规划红线图）。房屋征收补偿依据按照人民路片区普润路地块旧城（棚户区）改造房屋征收补偿方案执行。原告吴某所有的位于***的房屋在本次征收范围内。房屋所有权证显示该房屋为混合结构，房屋总层数7层，所在层数6层，产权面积****㎡。

2020年6月4日，因原告吴某一直未能与被告达成房屋征收补偿协议，被告人民路街道办直接组织强制拆除了案涉征收房屋。2020年6月8日，浔阳区人民政府向原告作出房屋征收补偿决定，提供了货币补偿或房屋产权调换两种方式供其选择，并限原告于收到补偿决定之日起15日内完成搬迁腾房并与征收实施单位办理房屋移交手续。该决定同时告知原告如不服本决定，可在决定书送达之日起60日内申请行政复议，也可以在6个月内向人民法院提起行政诉讼。

2020年6月29日，原告吴某签收了该补偿决定。2020年7月10日，原告不服该补偿决定，向九江市中级人民法院提起诉讼。同日，原告因不服案涉房屋行政强制拆除及要求行政赔偿，向本院起诉，请求判如所请。

原审认为，本案争议的焦点有三：一、被告人民路街道办是否系本案适格的被告；二、案涉房屋强制拆除行为是否合法；三、原告的赔偿请求是否应予以支持。

一、关于被告人民路街道办是否系本案适格被告的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第二十五条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出行政行为，被征收人不服提起诉讼的，以房屋征收部门为被告。本案案涉房屋所在地房屋征收部门系浔阳区住建局，虽本案强制拆除行为系人民路街道办组织实施。但其强制行为的后果依法应由浔阳区住建局承担，故浔阳区住建局系本案原告主体适格。在已有主体承担责任的情况下，人民路街道办依法不应作为本案被告，鉴于本案已开庭审理完毕，为减少当事人诉累，本院就人民路街道办被告主体问题在此一并阐述，予以处理。故对原告主张人民路街道办及浔阳区住建局均系本案适格被告的意见不予采纳。

二、关于案涉房屋强制拆除行为是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照征收补偿条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”、第二十八条第一款“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。本案中，浔阳区人民政府于2018年5月14日作出征收决定后，浔阳区住建局在征收补偿方案确定的期限内未能与原告吴某达成补偿协议，其应在合理期限内报请浔阳区政府作出征收补偿决定，以解决被征收人的安置补偿问题，并依法告知救济途径。被告浔阳区住建局在既未与原告达成征收补偿协议，又未作出补偿决定，更未向人民法院申请强制执行的情况下，于2020年6月4日将案涉房屋予以拆除，违反法律规定，虽2020年6月8日，浔阳区人民政府作出了房屋征收补偿决定，但此时原告案涉房屋行政强制行为已实施完毕，故对原告请求确认被告拆除原告房屋的行为违法，于法有据，本院予以支持。

三、关于原告诉请的赔偿问题。本案中，原告提出货币赔偿或房屋调换的方式要求被告赔偿案涉房屋损失的诉请，因原告不服九江市浔阳区人民政府就案涉房屋向原告作出的房屋征收补偿决定，已于2020年7月10日向九江市中级人民法院起诉，该行为表明原告已采取通过行政补偿的方式维护自己案涉房屋的合法权益，故对原告在本案中以行政赔偿的方式要求赔偿案涉房屋的损失，本院不宜作出处理，本院仅处理原告关于强拆行为造成的财产物品损失及租金损失的诉请。

关于财产物品损失的价值认定。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第十五条第一款：“人民法院审理赔偿案件，赔偿请求人和赔偿义务机关对自己提出的主张，应当提供证据。”《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款：“在行政赔偿、补偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担责任。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第四十七条规定，因被告原因导致原告无法就损害情况进行举证的，应当由被告承担举证责任；当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。本案中，被告在进行强制拆除的过程中，应当对室内外直接物品进行清点制作清单并进行妥善保管，但被告未能提供证据证明其已履行相应手续并将原告屋内财产妥善处理，从而导致室内物品具体数量、新旧程度及价值已无法确认，应对此承担举证不利的后果。现原告自书清单列明其因强拆造成的财产物品损失为75,360元，其中厨房里煤气灶1个300元、煤气罐2个240元、高压锅1个260元、碗及盘碟各10个140元、电饭煲1个470元、豆浆机1个620元、炒菜锅1个170元、抽烟机1套2.700元；客厅里32寸创维彩电1台4,700元、电视柜1.300元、音响功放1套6,700元、DVD播放器1,500元、餐桌660元、椅子6把300元、真皮沙发1套5,800元、茶几800元、冰箱4,800元、吊扇260元、窗帘（含房问）2,600元、彩花玻璃推拉门1,500元；主卧21寸彩电2,100元、电视柜、大衣柜、梳妆台5,600元、席梦思及大床6,200元、大皮箱2个300元、羽绒被2床1,600元、棉被4床720元、1.5匹格力空调3200元；次卧书柜、书桌3,500元、床1,800元、格力空调3,200元；书房电脑及电脑桌4,600元、阳台洗衣机2,200元、太阳能热水器3700、洗浴花洒820元。本院认为，通过原告提供的室内照片，不能完整展现原告主张的上述物品，鉴于原告案涉房屋装修于2004年，年代较久远，且自2014年起长期处于对外出租状态，房屋室内物品折旧率、耗损率较高，本院酌情确定原告吴某因强拆行为所遭受的屋内财产损失金额为40,000元。关于房屋出租的租金损失，不属于《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定的直接损失范畴，该项赔偿请求于法无据，本院不予支持。（该项为一审法院的观点）

综上，原告请求确认被告浔阳区住建局强制拆除其房屋的行政行为违法，并对此承担相应行政赔偿责任，本院予以支持。为保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行使职权，依照《中华人民共和国行政诉讼法＞第七十四条第二款第（一）项、第七十六条，《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条第（四）项、第六条第一款、第三十二条第一款、第三十六条第（三）项、第三十六条第（八）项之规定，判决：一、确认被告九江市浔阳区住房和城乡建设局于2020年6月4日强制拆除原告房屋的行政行为违法；二、责令被告九江市浔阳区住房和城乡建设局在本判决生效之日起十日内赔偿原告吴某室内直接物品财产损失40.000元；三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告九江市浔阳区住房和城乡建设局负担。

原告吴某不服，提起上诉称，一审法院判决错误，理由如下：

一、一审法院未对上诉人的赔偿请求进行实体处理，属于适用法律错误。

1.本案是因被上诉人违法强制拆除上诉人房屋而引发的行政赔偿诉讼，行政赔偿是指行政机关实施违法的行政行为，侵犯行政相对人合法权益，依法予以赔偿的制度。而针对涉案房屋作出的《房屋征收补偿决定书》属于行政补偿，是指行政机关实施合法的行政行为，给行政相对人合法权益造成的损失，由国家依法予以补偿的制度。涉案房屋于2020年6月4日被强制拆除，2020年6月29日，被上诉人才下达《房屋征收补偿决定书》，这属于重大违法行为，此时不应再用行政补偿来解决行政赔偿的问题。对上诉人房屋损失的赔偿，不应再依据《补偿决定书》确定，而应按照有利于保障上诉人房屋产权得到充分赔偿的原则，综合协调适用《国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与《征收与补偿条例》规定对上诉人进行赔偿，作出实体裁判，解决行政争议。

2.行政赔偿应体现出对行政机关违法行为的惩戒，若适用行政补偿标准进行赔偿，则无法体现违法成本。依据《国家赔偿法》第四条第三项规定，行政机关违法征收，侵犯财产权的，受害人有取得赔偿的权利。因此，为体现对违法征收和违法拆除行为的惩戒，并有效维护上诉人的合法权益，应采取行政赔偿判决的形式对上诉人赔偿诉求作出裁判。

3.根据《行政诉讼法》第八十七条 在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：“（一）原告死亡，须等待其近亲属表明是否参加诉讼的；（二）原告丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的行政机关、法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗力的事由不能参加诉讼的；（五）案件涉及法律适用问题，需要送请有权机关作出解释或者确认的；（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；（七）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。”

如前所述，涉案房屋于2020年6月4日被拆除，但浔阳区人民政府直到2020年6月8日才作出补偿决定，2020年6月29日原告才收到，补偿决定已经失去了法律意义，若一审法院认为本案审判须以补偿决定案件的审理结果为依据，正确做法应当是中止本案审理，待相关案件审结后，恢复诉讼，直接驳回上诉人关于赔偿的诉讼请求，没有法律依据。

二、一审法院对于上诉人诉请的强拆造成的物品损失金额认定明显过低

根据《行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任，根据《行政强制法》第三章关于行政强制措施实施程序的相关规定。行政机关在实施强制拆除时，对于原告建筑物内的物品，应当采用公证、见证等方式，进行清点造册、制作现场笔录、妥善保管并移交。本案中，被上诉人未履行上述程序，因此，因行政机关违反正当程序，不依法公证或者依法制作证据清单，给上诉人履行举证责任造成困难的，且被上诉人也无法举证证明实际损失金额的，人民法院可在上诉人就损失金额所提供证据能够初步证明其主张的情况下，依法作出不利于行政机关的损失金额认定。一审上诉人与被上诉人提供的照片、上诉人拍摄的视频，可以体现上诉人提交的财物损失清单中列举的全部物品，在这种情形下上诉人已经完成了举证责任，上诉人的实际损失为75360元，但一审法院只认定了40000元，金额明显过低，无法覆盖上诉人的直接损失，一审判决的认定也不符合上述法律规定。

三、一审判决驳回上诉人关于房屋出租租金损失的诉讼请求属于理解法律错误（该项为代理人上诉意见）

根据《国家赔偿法》第三十六条：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：（一）处罚款、罚金、追缴、没收财产或者违法征收、征用财产的，返还财产；（二）查封、扣押、冻结财产的，解除对财产的查封、扣押、冻结，造成财产损坏或者灭失的，依照本条第三项、第四项的规定赔偿；（三）应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；（四）应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金：（五）财产已经拍卖或者变卖的，给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金；（六）吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支；（七）返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息；（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”根据一审判决第21页裁判行文：关于房屋出租的租金损失，不属于《国家赔偿法》第36条规定的直接损失范畴，该项请求于法无据，不予支持。上诉人认为一审判决中对于直接损失的理解存在严重错误。

1.《国家赔偿法》第36条是一个开放式列举，其中第（八）项“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”属于兜底性条款，根据该条，只要权利人的财产权造成损害的，就应当赔偿，赔偿的范畴是直接损失范畴。但现行法律中，对于何为直接损失没有明确规定，无法据以作出文义解释。

2.在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应当秉持的基本原则是：最大限度地发挥国家赔偿制度在维护和救济因受到公权力不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用，人民法院在审理行政赔偿案件时，确定赔偿数额时要坚持全面赔偿和公平合理的理念，既要体现对行政机关违法拆除行为的惩戒，也要确保赔偿请求人的合法权益得到充分保障。此时，对《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条中关于赔偿损失范围之“直接损失”的理解，不仅包括赔偿请求人因违法拆除行为造成的直接财产损失，还包括其他必得利益。

3.根据上诉人提供的租赁合同、租金收据、租客身份证复印件，可以证实涉案房屋于2018年2月20日租给陈问应，租期至2021年2月20日，租金每月1500元，上诉人只收取合同约定期限内的半年租金，之后租客迫于征收单位压力，搬离了此住处，吴某损失了此后两年半的租金，庭审中合议庭亦当场拨打陈问应的电话，查明了上述事实。因此可以确定：涉案征收行为不发生，租赁合同约定的剩余两年半的租金属于上诉人必然可得的收益，此部分属于直接损失，不属于间接损失，因此应当赔偿，一审判决对于直接损失的理解过于片面。（2018)最高法行赔再4号案例可以体现以上观点。

综上，一审法院判决适用法律错误，为维护自己的合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项；依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人九江市浔阳区住房和城乡建设局答辩称：1.一审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人已就补偿决定的合法性提起行政诉讼，且该案正在审理程序中，该案的审理结果与本案存在冲突，故一审法院不予处理符合法律规定。2.一审法院对物品损失的赔偿明显按照有利于上诉人的原则处理。根据国家赔偿法的相关规定，赔偿应当按照谁主张谁举证原则，并以实际损失为基础。一审中，上诉人提交几张照片证明直接损失明显证据不足，且标价明显高于市场价，一审法院已经作出了有利于上诉人的判决。若是没有新证据证明其直接损失，其上诉理由不能成立。3.租金损失没有依据。根据国家赔偿法第三十六条规定，国家只承担直接损失赔偿，本案上诉人因合法的征收行为主动搬离案涉住房，不是违法行为和拆迁行为所致，不属于国家赔偿范围。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。

双方当事人一审提交的证据随案卷移送本院。经本院核查，对原判决上述定案证据的效力予以确认。

本院二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实基本一致。

本院认为，损失赔偿问题是本案争议的焦点。关于物品损失赔偿。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第四十七条规定，当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。本案中，因房屋被强拆，房内物品损失客观上难以鉴定和举证的情形下，一审法院依据当事人的主张和在案证据，综合考量房屋的实际用途及物品折旧等因素，结合生活经验及常识，酌情判令被上诉人赔偿上诉人吴某40000元物品损失并无明显不当。在上诉人未提供新证据佐证案涉物品损失的情形下，本院针对上诉人关于物品损失赔偿金额明显过低的主张不予认可。

关于租金损失赔偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：······(八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。本案中，上诉人吴某和案外人陈某于2018年2月20日签订房屋租赁合同，该份合同约定：房屋租赁期限自2018年2月20日至2021年2月20日，计36个月，每月租金1500月，按半年付一次租金9000元。因房屋拆迁，租赁合同于2018年8月终止履行。自2018年9月至2021年2月20日的租金损失是完全可以预见的财产损失。据此，本院认为房屋租金损失属于因房屋拆迁产生的直接损失范畴。上诉人吴某主张27000元租金损失于法有据，一审法院不予认可错误，本院予以纠正。（该项为二审法院关于租金损失是否属于直接损失的说理）

关于其他赔偿问题。因上诉人就案涉房屋补偿决定启动了以浔阳区人民政府为被告的行政补偿诉讼，在行政补偿决定合法性审查过程中，一审法院为避免重复审查，决定就该部分损失不予审查并无不当。另，本案二审期间，因原告吴某诉被告九江市浔阳区人民政府行政补偿决定一案已经裁定准予撤回起诉（浔阳区人民政府自行撤销了补偿决定），吴某关于在本案行政强拆及赔偿诉讼中解决房屋价值、装修装潢及相关部分损失赔偿问题的主张，本院予以尊重，考虑到一审法院未就该部分损失予以审查处理，本院不宜直接判处该部分损失赔偿金额，故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条规定，责令被上诉人采取补救措施，保障上诉人的合法权益。

综上，一审法院认定部分事实不清、适用法律部分错误。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持江西省柴桑区人民法院（2020)赣04**行初**号行政判决第一项“确认被告九江市浔阳区住房和城乡建设局于2020年6月4日强制拆除原告吴某房屋的行政行为违法”；

二、维持江西省柴桑区人民法院（2020)赣 04** 行初**号行政判决第二项“责令被告九江市浔阳区住房和城乡建设局在本判决生效之日起十日内赔偿原告吴某室内直接物品财产损失40,000元”；

三、撤销江西省柴桑区人民法院（2020)赣 04** 行初**号行政判决第三项“驳回原告吴某的其他诉讼请求”；

四、责令被上诉人九江市浔阳区住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人吴某租金损失 27000元；

五、责令被上诉人九江市浔阳区住房和城乡建设局于本判决生效之日起九十日内作出行政赔偿决定书；

六、驳回吴某其他上诉请求。

一、二审案件诉讼费100元，由被上诉人九江市浔阳区住房和城乡建设局负担。

本判决为终审判决。

审判长 刘*

审判员 张*

审判员 商*

二0二0年十二月二十三日

法官助理 蔡**

书记员 肖**