取消公摊，存量住宅征税，这两件大事，今年时机还不太成熟。
看到两个消息。
1，3月17日澎湃报道，住建部3月15日发了《住宅项目规范》公开征求意见的通知。
这份规范，已经是第三次征求意见了。
在2019年的时候，意见稿第一次面世，引起了轰动。
轰动的原因是啥？
答案藏在第2.4.6条，当时其中提到了一句话：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
当时大家都一惊，好家伙，这是要取消公摊面积了！
按当时的解释，套内面积交易有两大好处。
一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，套内实际可使用面积不同。
二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。
可是，今年3月15日发布的《住宅项目规范》公开征求意见稿中，也未再提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
显然，在市场各方都没有准备好的情况下，买卖房子实行套内面积，任重而道远。
原因出在哪？
说白了，触动的既有行业利益太多的。
央媒《半月谈内部刊》前段时间聊过这个话题：背后利益空间巨大。
物业费，按建筑面积收。
找人装修，还给你按建筑面积。
交个暖气费，还是建筑面积。
开发商、物业、测绘公司、供暖公司、家装公司，一连串的行业、公司，都躺在公摊面积上“食利”，没那么轻易做出改变。
而住宅规范这种文件呢，又属于硬性的通知，如果靠一纸通知，就能把习惯几十年的公摊面积取消，未免有点操之过急了。
最好的办法是什么？
在阻力重重的环境下，只能分两步走。
第一步，有关部门明确公摊面积的标准和范围，不能变成糊涂账。
第二步，分步骤，在不同城市试点推行到全省和全国。先从卖房开始，以套内面积计价，再推广到其他行业。
说完了“取消公摊面积”的延后，再来聊聊暂缓“住宅征税”。
前两天，新华社专门发了一个简短的报道，就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。
有关负责人表示：房地产税改革试点依照人大授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
房地产税试点，一直是笼罩在楼市上方的一片乌云。
一直以来，房地产税只有重庆和上海两个试点城市，而且对存量住宅的征收力度很轻微，还是地方性法规。
但去年高层宣布推进房地产税改革试点城市，这是全国层面的大事件。
从程序上来说，下一步，是财税部门起草试点办法，高层审批并发布试点办法，试点地区制定实施细则并启动，试点满5年之后，视效果继续试点，立法，全国推行。
市场一直在揣测，试点城市什么时候会正式落地，苏州、深圳、重庆、杭州会不会在列，税率多少，税基如何评估，不少城市的二手房就此承压。
2月份居民中长贷首次出现减少，虽然是多方面原因，但大家对房地产税的预期，也是重要的影响因素。
所以，在“慎重出台收缩政策”的前提下，财政说“今年暂停试点城市扩容”这句话，本身就意味着：
2022年，我们期待的，真正意义上的房地产税试点，时机还没有成熟。
蓝白觉得，这种慎重的态度是应该的。
对存量住宅征税，事关重大。
如果只从房价调节的角度去理解，格局未免就小了。
还牵涉到巨量的居民财富，已经习惯20年的土地财政转型，收入体系二次分配的公平，这个珍贵的税种，迟早会来，多一分谨慎，未来的路，会走的更平顺。
为什么公摊面积、房地产税试点，都要暂时缓一缓？
一方面，是因为兹事体大，牵连的行业、从业者、购房者、家庭太多，要有务实慎重的态度。
另一方面，还有一个原因，2022年，房地产有更重要的事要做：
新发展模式。
如果说公摊面积、对存量住宅征税，是房地产市场的关键痛点。
那么，新发展模式，就是房改20年以来，楼市首次发生的重大底层逻辑变化。
这个词，出自去年底的经济工作会议上，首次加入了“探索房地产新发展模式”这句话。
前几天的金融委会议上，提及房地产的部分，也有一句话：
关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险的应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
很明显，再次强调了新的发展模式。
随后，央行、银保监会、外汇局、证监会都接连开会，都着重强调了要促使房地产行业向新发展模式转型。
这个词，该怎么理解？
其实大家可以看看今年的政府工作报告，其中简明扼要地提到了一句话：
“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”。
所以，重点是“租赁房”。
我们房地产的旧模式，是重销售，轻保障。
或者说：是重商品房，轻租赁房。
自从1998年第一次“房改”开始，房地产市场一直“重销售而轻租赁”，商品住宅才是楼市的主流。
过度依赖商品房销售，就造成楼市长期“一条腿走路”，开发商高杠杆高周转，居民高负债，地方依赖土地财政，一定程度上捆绑了金融体系。
租购并举，“商品房 租赁房”两条腿走路，才能让楼市走得更远。
这是比公摊面积和房产税更重要的事，也是2022年要做的事情。
租赁房体系，其实涵盖的很广泛，涵盖了好多房源。
比如，公租房，面向的是城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭。
长租房，面向的是人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题。
再比如，共有产权房，是由各个城市因地制宜，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。
也就是说，未来的楼市，不管你是外卖快递小哥，还是工地挥汗如雨的农民工，或是刚入社会的大学生，还是辛苦打拼买房的工薪族，或是卖小换大、卖旧换新的改善一族，所有人，都能在楼市里找到属于自己的居所。
一切，都要从2022年着手建设。
这并不容易。
但我们已经看到，方向已经确定，政策端已经开始大力扶持。
比如，央行、银保监会发通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
证监会3月18日表示，正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。
各个城市也都确定可“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划，我看了各地的计划表，每年租赁房的建设体量，都在新建住宅规模的40%以上。
暂时先把公摊和房产税放在一边，事有轻重缓急，今年，我们就会看到房地产新模式的雏形。
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