物业公司水费差额征税什么意思(物业公司水费差额征税账务处理)

一、简易计税方法—差额征税：

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）终于明确了物业公司代收水费问题的简易征收差额征税的问题。

现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。

特此公告。

国家税务总局公告2016年第23号

2016年8月19日

二、发票开具

那么发票怎么开具了，是大家非常关心的问题。有两种情况：（一） 企业选择差额征税，但可以全额开具专用发票情况：（二） 企业选择差额征税，差额部分可以开具专用发票、扣除部分只能开具普通发票。

而在从湖北省国税局、河北省国税局就部分差额征税行为、但可全额开票的答疑相继出台后，并未对新增的物业公司代收水费问题作出明确。已明确的行业列示如下：

（一）企业选择差额征税，但可以全额开具专用发票情况：

1、融资租赁；

2、有形动产融资性售后回租老合同且选择不扣除本金

3、简易计税建筑服务

4、房地产开发企业销售开发的房地产项目

5、 纳税人简易计税二手房销售业务

（二）企业选择差额征税，差额部分可以开具专用发票、扣除部分只能开具普通发票。1、试点纳税人提供旅游服务，2、一般纳税人提供劳务派遣服务3、纳税人提供人力资源外包服务4、移动、电信所收公益性捐款不得开具增值税发票。

综合考虑，本人觉得方法一“企业选择差额征税，但可以全额开具专用发票情况”更合理。希望可以看到，有正式解答尽早出台。

两种方法最大的区别在于对于下流企业的影响。无疑“企业选择差额征税，但可以全额开具专用发票情况”对于下流企业更有利，而“企业选择差额征税，差额部分可以开具专用发票、扣除部分只能开具普通发票”实际的水费支出，下流企业未享受到。

三、适用范围：

一般纳税人，及小规模纳税人。

（一） 对于一般纳税人

1、取得的水费发票可以进项抵扣，原来有部分国税，按销售水费对外开具销售发票，但是水费是3%的低税率。但是物业公司这一块经营范围也没有销售水，这一块的可操作性。一直存在怀疑。

2、有了简易计税-差额征税的规定后，终于有了可操作性。