城镇土地使用税法(城镇土地使用税法和耕地占用税法)

一、概念

城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

二、特点

1.对占用土地的行为征税；

2.征税对象是土地；

3.征税范围有所限定；

4.实行差别幅度税额。

三、征税范围

城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。征税范围不包括农村。城市、县城、建制镇、工矿区以外的企业不缴纳城镇土地使用税。

其中城市的征税范围包括市区和郊区；县城的征税范围为县人民政府所在地的城镇；建制镇的征税范围一般为镇人民政府所在地。

四、纳税人

1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

【说明】2007年1月1日起，国家将外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。

五、适用税额——分级幅度税额

1.大城市1.5元至30元；

2.中等城市1.2元至24元；

3.小城市0.9元至18元；

4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

【解释】城镇土地使用税适用四档地区幅度差别定额税率，每档最高税率是最低税率的20倍。

城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的城镇土地使用税适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但须报财政部批准。（降低有比例限制，提高有审批限制）

【解释】城镇土地使用税税率，考生不用记忆。

六、减免税优惠的基本规定：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地

（一看单位性质，二看土地用途）

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（计算题考点）

企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地。农副产品加工厂占地和从事农、林、牧、渔业生产单位的生活、办公用地不包括在内。

（六）开山填海整治的土地

自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地

（八）由各省、自治区、直辖市税务局确定征免的用地

1.个人所有的居住房屋及院落用地；

2.免税单位职工家属宿舍用地；

3.集体和个人举办学校、医院、托儿所、幼儿园用地；

4.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。

七、特殊优惠规定

（一）城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接

为避免对一块土地同时征收耕地占用税和城镇土地使用税，税法规定，凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。（综合分析题计算考点）

【例题·单选题】2017年度甲企业与乙企业共同使用面积为8000平方米的土地，该土地上共有建筑物建筑面积15000平方米，甲企业使用其中的4/5，乙企业使用其中的1/5。除此之外，经有关部门批准，乙企业在2017年1月份新征用耕地6000平方米。甲乙企业共同使用土地所处地段的城镇土地使用税年税额为4元/平方米，乙企业新征耕地所处地段的年税额为2元/平方米。下列关于甲乙企业2017年度缴纳城镇土地使用税的说法正确的是（ ）。

A.甲企业纳税25600元，乙企业纳税18400元

B.甲企业纳税25600元，乙企业纳税6400元

C.甲企业纳税4800元，乙企业纳税24002元

D.甲企业纳税48000元，乙企业纳税12000元

【答案】B

【解析】土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使用税；纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。

甲企业应缴纳城镇土地使用税=8000×4÷5×4=25600（元）

乙企业应缴纳城镇土地使用税=8000×1÷5×4=6400（元）。

（二）免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地

对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。（掌握）

（三）房地产开发公司开发建造商品房的用地

房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

（四）防火、防爆、防毒等安全防范用地，由省、自治区、直辖市税务局确定，可以暂免征收城镇土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应依法征收城镇土地使用税。

（五）搬迁企业的用地，企业搬迁后原场地不使用的，免税。

（六）企业的铁路专用线、公路等用地。

对企业的铁路专用线、公路等用地，除另有规定者外，在企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的，应照章征收城镇土地使用税；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。

（七）企业的绿化用地

对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

（八）水利设施用地

水利设施及其管扩用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地），免征城镇土地使用税；其他用地，如生产、办公、生活用地、应照章征税。

（九）依据《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号）文件，城镇土地使用税困难减免税审批权限下放至县以上地方税务机关。

（十）民航机场用地

1.机场飞行区用地、场内外通信导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。

2.在机场道路中，场外道路用地免征城镇土地使用税；场内道路用地依照规定征收城镇土地使用税。

3.机场工作区（包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场）用地、生活区用地、绿化用地，均须依照规定征收城镇土地使用税。

（十一）核电站和公共租赁住房用地

1.对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通信设施用地，生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

（十二）盐场、盐矿用地

1.对盐场、盐矿的生产厂房、办公、生活区用地，应照章征收城镇土地使用税。

2.盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税。

3.对盐场、盐矿的其他用地，由各省、自治区、直辖市税务局根据实际情况，确定征收城镇土地使用税或给予定期减征、免征的照顾。

（十三）电力行业用地

1.火电厂厂区围墙内的用地，均应征收城镇土地使用税。对厂区围墙外的灰场、输灰管、输油管道、铁路专用线用地，免征城镇土地使用税；厂区围墙外的其他用地，应照章征税。

2.水电站的发电厂房用地（包括坝内、坝外式厂房），生产、办公、生活用地，应征收城镇土地使用税；对其他用地给予免税照顾。

3.对供电部门的输电线路用地、变电站用地，免征城镇土地使用税。

（十四）邮政部门的土地

对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产、土地，应当依法征收房产税和城镇土地使用税；对坐落在上述范围以外尚在县邮政局内核算的房产、土地，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税和城镇土地使用税。

（十五）企业范围内荒山、林地、湖泊等占地

对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。

（十六）棚户区改造相关税收政策

对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。

（十七）对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用土地，免征城镇土地使用税。

（十八）老年服务机构自用的土地，暂免征收城镇土地使用税。

（十九）人民银行自用的土地，免征城镇土地使用税。

（二十）铁路行业自用的土地，免征城镇土地使用税。

（二十一）天然林保护工程自用的土地，免征城镇土地使用税。

（二十二）交通部门的港口码头自用的土地，免征城镇土地使用税。

（二十三）自2016年1月1日至2018年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租，下同）的房产、土地，暂免征收城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免城镇土地使用税。

【政策要点】减免税的级次和减免税的基本原则。区分经营（包括办公、生活）和非经营用地；预算单位用地还是出租用地；是社会用地还是企业用地。

考生要区分哪些是全国统一适用的优惠政策，哪些是由省、直辖市、自治区地方税务局确定的优惠政策。

【注意】掌握一点和一点不会是一样的！

【例题1·多选题】以下土地中，免征城镇土地使用税的有（ ）。

A.盐场的生产厂房用地

B.港口的码头用地

C.机场飞行区用地

D.房地产开发公司建造商品房的用地

E.企业厂区内的铁路专用线、公路等用地

【答案】BC

【解析】选项A：对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税，对盐场的生产厂房用地要缴纳城镇土地使用税；选项D：房地产开发公司建造的商品房用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，需要缴纳城镇土地使用税；选项E：对企业的铁路专用线、公路等用地，除另有规定外，在企业厂区以内的，应照章征收城镇土地使用税，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。

【例题2·单选题】下列用地，可以免征城镇土地使用税的是（ ）。（2017年）

A.人民法院的办公楼用地

B.企业内道路占用的土地

C.军队的家属院落用地

D.公园的照相馆经营用地

【答案】A

【解析】选项AC:国家机关、人民团体、军队自用的土地免征城镇土地使用税，自用指的是单位本身办公用地和公务用地；选项B：企业内的道路用地不免征城镇土地使用税；选项D：公园中附设的营业场所，应征收城镇土地使用税。

【例题3·多选题】下列用地，免征城镇土地使用税的有（ ）。（2017年）

A.从事水产养殖的用地

B.供电部门的变电站用地

C.盐场、盐矿的生产厂房用地

D.核电站基建期内的应税土地

E.国家天然林保护工程自用的土地

【答案】ABE

【解析】选项C：对盐场、盐矿的生产厂房、办公、生活区用地，应照章征收城镇土地使用税；选项D：对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。

八、计税依据和应纳税额的计算

【解释1】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。

1.纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；（计算题）

2.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。

【解释2】应纳税额的计算

年应纳税额=计税土地面积（平方米）×适用税额

土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。（先分后税）

九、纳税义务发生时间

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地使用时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。

纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

【政策要点】满1年时还是次月起征收城镇土地使用税。

【例题·单选题】某公司2016年3月通过挂牌取得一宗土地，土地出让合同约定2016年4月交付，土地使用证记载占地面积为6000平方米。该土地年税额4元/平方米，该公司应缴纳城镇土地使用税（ ）元。（2017年）

A.16000

B.18000

C.20000

D.24000

【答案】A

【解析】以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的“次月”起缴纳城镇土地使用税。应纳税额=6000×4×8÷12=16000（元）。

十、纳税申报

纳税人新征用的土地，必须于批准新征用之日起30日内申报登记。

十一、纳税地点

纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围内的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳。在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点。

【例题·单选题】2017年初甲企业（国有企业）生产经营用地分布于A、B、C三个地域，A的土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区内绿化占地2000平方米；B的土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各占半；C地域的面积为3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定。假设A、B、C的城镇土地使用税的年税额为每平方米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税（ ）元。

A.57500

B.62500

C.72500

D.85000

【答案】C

【解析】甲企业全年应纳城镇土地使用税=［（10000-1000） 5000/2 3000］×5=14500×5=72500（元）。

【考点小结】（征免范围结合）

①企业办的幼儿园用地，免征城镇土地使用税；

②厂区外公共绿化用地暂免征收城镇土地使用税，但厂区内绿化用地不免征城镇土地使用税；

③与其他单位共用土地按各自占地面积分别缴纳城镇土地使用税；

④土地使用权未确定的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。