文|金穗源商学院 刘玉章
问题三十四：预提的费用可否计入“房地产开发成本”扣除？
问：由于我公司与施工企业工程结算滞后，每年企业所得税汇算清缴时，我公司按照国税发[2009]31号文件的规定预提了成本费用，税务机关认可，预提费用在汇算清缴时已经扣除。现在，开发项目已售面积达到可售面积的85％以上，主管税务机关已经通知我公司对该项目进行土地增值税清算。请问，原来预提的成本费用应当怎样处理？
答：考虑到房地产开发企业与施工企业工程决算的滞后性，为了保证企业所得税年度汇算清时收入与成本配比，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十二条规定下列几项费用可以预提：
(1)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
上述费用在年度汇算清缴时预提可以作为扣除项目抵扣应纳税所得额。但是，企业应当注意的是，暂时没有取得发票的成本费用应当“先预提、后决算、取得发票”，否则在土地增值税清算时是不得扣除的。
《国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”
《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定，审核扣除项目是否符合下列要求：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
土地增值税清算时，必须取得合法、有效、真实的原始凭证，即一般所讲的发票，应当取得发票而未取得发票的一律不得扣除。
(1)尽快与施工企业进行工程决算，取得全部发票，无发票不得扣除，所缺失的发票金额的130％会形成土地增值税的增值额，要多缴土地增值税，而且，土地增值税是一次性清算，清算后再取得发票不得补计成本，不得进行第二次清算。
(2)尽快进行原始凭证的自查，审核已经计入成本费用的原始凭证是否真实、合法、有效。如有不妥，应早日采取措施，补充发票，没有发票不得扣除。为什么在这里两次用到“尽快”这个词呢？因为对于税务机关确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定从严从重处理。
下期我们学习“不能划分房产类别的土地增值税清算时可否按综合方法清算”，您也可以思考一下，下期再见！
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