不动产登记簿格式(不动产登记簿文件登记信息)

——《民法典》有关担保制度的解释重点解读（第四十七条）

第四十七条 不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。

一、对应条文

《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》58.【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

二、重点解读

本条与九民纪要第58条的规定不完全一致，但目的是维护登记的权威性和公信力。因不动产登记主管部门颁布的规则、通用的不动产登记簿及不动产他项权证未留予当事人登记担保范围的自主选择空间，却又要求登记“被担保主债权数额”、 “债权数额”，而一些不动产登记部门要求在该数额栏只能填写固定金额，如债权本金数额或登记时担保物的评估价值等，由此在抵押物处置变现时产生诸多争议。不动产登记簿记载的“被担保主债权数额”属于何等法律性质，是否等同于担保范围，理论界及司法实践均存在分歧。

《不动产登记暂行条例》2015年3月1日起施行后，我国逐步建立包括不动产抵押登记在内的不动产统一登记制度。国土资源部作为不动产统一登记的主管部门制定了统一的登记规则和登记簿样式。2015年02月15日，国土资源部颁布《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号），其附件3《不动产登记簿使用和填写说明》中的“抵押权登记信息”部分，规定填写：抵押不动产类型、抵押权人、抵押人、抵押方式、登记类型、登记原因、在建建筑物坐落、在建建筑物抵押范围、被担保主债权数额（最高债权数额）、债务履行期限（债权确定期间）、最高债权确定事实和数额、不动产登记证明号、登记时间等，唯独没有 “抵押担保范围”登记栏目，显然是一大遗漏。这说明，现实情况是，我国的不动产登记制度仍有待完善。

该司法解释第四十七条硬性规定人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项仍有些操之过急。

三、典型案例

辽宁义县锦银村镇银行股份有限公司、付*义金融借款合同纠纷二审民事判决书【（2020）辽07民终1148号】

被告付*义、郭*英系夫妻关系。被告姜*、张*娟系夫妻关系。2019年5月14日，被告付*义、郭*英（甲方）与原告（乙方）签订借款合同一份，约定：二被告向原告借款人民币500万元。2019年5月14日，被告凌海泰宇经贸有限公司（甲方）与原告（乙方）签订抵押合同两份，合同约定：被告凌海泰宇经贸有限公司分别用登记在其名下的两处不动产作为抵押担保物，为付*义、郭*英在原告处的贷款提供担保，担保债权金额分别为370万元、130万元并办理了抵押权登记手续。2019年5月14日，被告姜*、张*娟、锦州鑫泰商贸有限公司分别与原告签订保证合同两份，合同约定：被告姜*、张*娟、被告锦州鑫泰商贸有限公司为付*义、郭*英在2019年5月14日与原告签订的借款合同提供连带责任保证。2019年5月17日，原告按照合同约定向被告付*义发放了借款人民币500万元。被告付*义、郭*英借款后未按照合同约定归还本金。

一审判决如下：一、原告辽宁义县锦银村镇银行股份有限公司与被告付*义、郭*英签订《个人借款合同》于2020年4月2日到期；二、被告付*义、郭*英于本判决生效后十五日内偿还原告辽宁义县锦银村镇银行股份有限公司借款本金人民币500万元，并从2019年8月21日起按合同约定的借款利率标准给付利息至2020年4月2日，从2020年4月3日起按合同约定的逾期利率标准给付逾期利息至本金付清之日；三、原告辽宁义县锦银村镇银行股份有限公司对登记在被告凌海泰宇经贸有限公司名下的位于凌海市市府龙庭5号楼商场H区301-1〔辽（2019）凌海市不动产权第0002827号〕享有抵押权，有权以其折价或者拍卖、变卖的价款在370万元范围内优先受偿；四、原告辽宁义县锦银村镇银行股份有限公司对登记在被告凌海泰宇经贸有限公司名下的位于凌海市市府龙庭227号越层门市〔辽（2019）凌海市不动产权第0002828号〕享有抵押权，有权以其折价或者拍卖、变卖的价款在130万元范围内优先受偿；五、被告姜*、张*娟、锦州鑫泰商贸有限公司对本判决第二款项承担连带清偿责任；六、被告姜*、张*娟、锦州鑫泰商贸有限公司承担保证责任后，有权向被告付*义、郭*英追偿。

上诉人请求：

一、撤销（2020)辽0727民初198号判决第三项、第四项；二、请求将第三项改判为原告对登记在被告泰宇经贸有限公司名下的位于凌海市市府龙庭5号楼商场H区301-1【辽（2019)凌海市不动产权第0002827号】享有抵押权，有权以其折价或者拍卖、变卖的在抵押合同约定范围内优先受偿。请求将第四项改判为原告对登记在被告泰宇经贸有限公司名下的位于凌海市市府龙庭227号越层门市【辽（2019)凌海市不动产权第0002828号】享有抵押权，有权以其折价或者拍卖、变卖的在抵押合同约定范围内优先受偿。

义县村镇银行上诉请求的理由：上诉人在行使抵押权时，当以合同约定的抵押担保范围作为优先受偿范围，原审法院以抵押登记的债权数额作为判决依据，与上诉人的实际债权数额并不相符，法律依据亦不充分，二审法院对此予以调整。

上诉具体理由如下：

1.“债权数额”不等于“担保范围”《物权法》第一百八十五条第二款规定了抵押合同一般应当包括的条款，第一项为“被担保债权的种类和数额”，第四项为“担保的范围”。另外，物权法第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。”而担保法第三十九条和第四十六条对于债权数额、抵押担保范围的规定与物权法的规定相似。由上述规定可见，抵押合同中的“被担保债权的数额”与“担保的范围”是作为两个不同的条款内容分别规定的。因此“被担保债权的数额”或“被担保主债权的数额”与“担保范围”并非相同概念，那么登记机关在他项权利凭证所记载的“债权数额”，并不等同于“担保范围”。

2.《房屋登记办法》（建设部第168号令）第四十四条规定，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。该规定仅要求登记“被担保债权的数额”，而不包括“担保范围”。《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008)84号）第九条规定，房屋登记簿的房屋权利状况部分，记载房屋所有权、他项权利等有关情况，房屋他顶权利应记载内容包括被担保主债权的数额、担保范围等。该办法所附的《房屋登记簿记载内容说明》规定登记簿记载的内容“被担保主债权的数额”应记载被担保的主债权金额，“担保范围”记载抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实。住建部建办住房（2008)36号文又制作了统一的2008年版房屋权属证书、登记证明式样，并印发了《房屋权属证书、登记证明填写说明》。该《房屋权属证书、登记证明填写说明》中仅规定了“债权数额”应填写的内容，即一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权的数额”。但是《房屋他项权证》填写说明未规定“担保范围”填写说明。

3.根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第58条规定，因此，根据最高人民法院最新规定，被告仍应以合同约定的担保范围为准。综上所述，恳请二审法院支持上诉人请求，依法改判。

二审法院查明，在案涉借款合同签订后，同日，凌海泰宇经贸有限公司（甲方）与上诉人（乙方）签订抵押合同两份：辽义锦银行[2019]年抵字第[052-1]号合同约定：甲方以其所有的坐落于凌海市国庆路62号市府龙庭5号楼商场Ｈ区商铺【辽（2019）凌海市不动产权第0002827号】作为抵押担保物；辽义锦银行[2019]年抵字第[052-2]号合同约定：甲方以其所有的坐落于凌海市市府龙庭227号跃层门市【辽（2019）凌海市不动产权第0002828号】作为抵押担保物。上述两份抵押合同所担保的主债权均为乙方依据其与付*义于2019年5月14日签订的主合同（名称：个人借款合同；编号：辽义锦银行[2019]年个借字第（052号）而享有的对债务人的债权。主债权的金额和期限依主合同之约定。担保范围包括主债权本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及抵押权人实现债权和抵押权的费用。也是同日，锦州鑫泰商贸有限公司（甲方）与上诉人（乙方）签订抵押合同一份，合同约定：甲方以其所有的坐落于凌海市明珠逸景1号楼179号偏门市【辽（2017）凌海市不动产权第0006681号】作为抵押担保物，所担保的主债权为乙方依据其与吴佳迁于2019年5月14日签订的主合同（名称：个人借款合同；编号：辽义锦银行[2019]年个借字第053号）而享有的对债务人的债权。主债权的金额和期限依主合同之约定。担保范围包括主债权本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及抵押权人实现债权和抵押权的费用。2019年5月14日，上诉人对上述抵押物在凌海市国土资源局办理抵押权登记。在抵押物清单中的担保债权一栏中辽义锦银行[2019]年抵字第[052-1]号合同担保债权370万元；辽义锦银行[2019]年抵字第[052-2]号合同担保债权130万元。上诉人陈述在抵押物清单担保债权一栏，是应凌海市国土资源局的要求填写，否则，不予登记，而且这种情况非常普遍。

二审法院认为，本案当事人之间的争议焦点是抵押担保的债权数额，是以抵押合同为依据，还是以抵押物清单作为依据。就此焦点问题，根据2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》（通称九民会议纪要）第58条规定，“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。”根据上诉人的陈述及会议纪要精神，本案应以双方当事人之间签订的抵押合同来确定抵押担保债权的数额。故对上诉人提出的上诉请求应予支持。

综上所述，辽宁义县锦银村镇银行股份有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决如下：

一、维持辽宁省义县人民法院（2020）辽0727民初198号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项及案件受理费部分；

二、撤销辽宁省义县人民法院（2020）辽0727民初198号民事判决第三项、第四项；

三、辽宁义县锦银村镇银行股份有限公司对登记在被告凌海泰宇经贸有限公司名下的位于凌海市市府龙庭5号楼商场H区301-1〔辽（2019）凌海市不动产权第0002827号〕享有抵押权，有权以其折价或者拍卖、变卖的价款在抵押合同约定的范围内优先受偿；

四、辽宁义县锦银村镇银行股份有限公司对登记在被告凌海泰宇经贸有限公司名下的位于凌海市市府龙庭227号越层门市〔辽（2019）凌海市不动产权第0002828号〕享有抵押权，有权以其折价或者拍卖、变卖的价款在抵押合同约定范围内优先受偿。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费46800元，由被上诉人付*义、郭*英、姜*、张*娟、锦州鑫泰商贸有限公司、凌海泰宇经贸有限公司共同负担。