商铺四级超率累进税率(什么是四级超率累进税率)

3月24日晚间，广聚能源(000096)公告称，计划将全资子公司广聚置业位于深圳市南山区前海东岸花园总计22套房产，以单套房产为单位在深圳联合产权交易所（下称深圳联交所）挂牌出售。

公告显示，前海东岸物业系广聚能源全资子公司南山石油与深圳市前海股份有限公司合作统一开发的房产。该物业2018年建成后，公司所属159套住宅、3套商铺移交至南山石油名下，后由南山石油通过存续分立的方式新设的广聚置业承继其名下的162套房产。目前，该162套房产（含本次拟出售的22套）由广聚置业进行对外出租经营。

本次拟出售房产评估情况显示，22套房产建筑面积合计2552.96平方米，评估价值合计2.41亿元，而账面原值合计仅为1330.5万元，原值均价5211元每平，预计挂牌价格94400元每平，总计2.41亿元。

广聚能源表示，本次拟出售资产预计实现净利润约5800万元。

2.4亿减去1300万，怎么净利润只有5800万，不是2亿多呢？

答案应该是广聚能源这些房子都是二手住宅，都办产权证了。

如果是空白发票那直接让广聚置业直接按新房手续卖就行了。

广聚能源在前海东岸有162套房子，其中3套是商铺。这次卖的22套应该多数为住宅，甚至全都是住宅。深圳公司名下商铺等非住宅出售是可以按照核定10%征收的。

公司名下的住宅出售是有高额税费的。

营业税是5%,土地增值税是只能选择核实征收的，计税方式是分级超率累进。

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过50%的部分税率为30%

增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%

增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%

增值额超过200%的部分税率为60%

可以看见，这批房子原值5200元，超过200%的部分，也就是卖价94400元，其中超过5200元两倍也就是15600元以上的部分，要交纳60%的税，也就是47280元。当然在实际中可以扣除原始契税利息等。

要想省税，除非直接购买广聚置业的股权，只是广聚置业还有其他资产和负债。

事实上，上市公司卖房“回血”的案例并不少见，而且多发生在上市公司业绩不佳的时期。去年6月，民丰特纸以1784.6万元底价公开拍位于浙江嘉兴的36套闲置住宅房屋；稍早前，钱江摩托也曾通过房产中介出售上海浦东新区多套住宅，海马汽车在2020年也卖了145套海口的房子。

房屋中介销售公司名下房产，一定事前和其领导和财务确认好税费金额，巨额土地增值税往往出人意料。