信托公司参与保障性租赁住房(金融支持保障性租赁住房)

十四五期间，各地地方政府均将保障性租赁住房建设作为“民生”工程的重要方向，将加大建设力度。对于信托公司来讲，近年来面临房地产信托业务转型的重大压力，而将资源和精力投向保障性租赁住房领域，助力保障性租赁住房建设，是一个可行选择。

根据城投平台公司大股东的行政级别，可以将平台公司分为省级平台、市级平台、区县级平台。以四川省（已发债）为例，2020年底，省级平台公司有17个，市级平台公司有98家，区县级平台公司127家。

根据省、市、区县的事权、财权划分，职能保障性租赁住房的建设责任主体主要是区/县。

（二）中央企业和地方国企

1、中央企业和地方国企利用自有土地

《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号）对于企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，允许用于建设保障性租赁住房。对于有较长发展历史的央国企，以前取得了一些土地，可以利用这些自有土地建设保障性租赁住房。

2、中央企业和地方国企新取得土地建设保障性租赁住房，解决职工住房困难

除了自有土地以外，中央企业和地方国企也可以新取得土地，解决职工住房问题；如果所建房屋数量在解决企业职工本身的住房问题还有富余的，可以由地方政府进行统筹安排。

3、工程类央企和地方国企为住房代建保障性租赁住房项目

出于项目建设模式或者融资受限考虑，地方政府会将保障性租赁住房项目的开发通过招标方式交给企业来实施，工程类央企和地方国企是这个市场中占据主要份额。

（三）房地产开发商

具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房地产开发商也是保障性租赁住房建设的重要力量，地方政府也较为欢迎这类开发商，通过他们提高保障性租赁住房的建设和运营效率。

信托公司参与模式分析

（一）信托公司直接为政府牵头建设的保障性租赁住房项目提供融资

不少保障性租赁住房项目直接由政府部门或平台公司牵头建设，信托公司可以为这些项目提供融资，包括直接面向项目的项目贷款、购买城投债，以及“三合一”等。

（二）以股权方式参与央国企为开发主体的保障性租赁住房项目

中央企业和地方国有企业均有资产负债率等方面的限制，其以代建等方式承担保障性租赁住房项目的开发时，有表外融资需求。信托公司可以以股权方式参与项目，阶段性作为项目公司的大股东，实现央企和地方国企的阶段性出表。

（三）以服务信托方式参与央国企解决自身企业职工住房问题的保障性租赁住房项目

对于企业职工住房问题较为突出的中央企业和地方国企，可以利用自有土地或者新获取土地建设保障性租赁住房，解决职工的住房问题。信托公司可以为央企和地方国企提供服务信托，解决央企和地方国企的一些操作上的难题。

（四）为房地产开发商牵头的保障性租赁住房项目提供金融服务

（五）为已进入运营期的保障性租赁住房项目提供资产证券化服务

已经进入运营期的保障性租赁住房项目，具有较稳定的现金流。信托公司可以为这些项目提供资产证券化服务，包括作为、发起人、原始权益人、SPV、承销商、投资人等。

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