土地集中放量，供给侧改革出大招了
以前的楼市都是从需求上进行调控，就是从市场的后端采取措施，无论限购、限贷、限售，也无论是金融政策、行政手段，还是房产税之类，都是在调整房屋的交易过程。也就是说，总是在楼市的需求端采取措施，目的也是要解决楼市的供求平衡关系。
正像我国宏观经济调整一样，从去年疫情以后，我们除了进行双循环、内循环的经济结构的转变之外，也主要对市场经济的供给侧进行了的新的布局。供给侧改革成为当前，和今后很长一段时间的重要经济工作内容。房地产调控走同样的路线，这就不奇怪了。
毕竟土地是房地产的基础，土地供应量对楼市的供求关系具有直接的重大影响，当然也会直接影响到房价的涨跌。
今年以来，全国有22个城市推行了集中供地政策，虽然仅在22个城市推行，但对于整个土地市场来说，已经起到了不小的刺激作用。中指院发布的数据显示，今年1-5月，全国300个城市共推出土地11255宗，合计规划建筑面积8.2亿平方米，土地出让金总额为22396亿元，同比增加16%。其中，在集中供地最为密集的5月，出让金总额为7665亿元，同比上涨36%。同时，土地供应的质量明显提升，这也使得房企的拿地热情颇为高涨，土地交易价格和出让金规模有所上涨。据统计，今年前5月，300城推出的土地平均底价为4980.64元/平方米，同比上涨了11%。
在双集中供地政策下，有一个现象值得注意，那就是国企背景房企的资金优势得到进一步放大。国企央企可以取得低于基准利率的信用贷款，所以，土地市场的主要参与者，基本上都是央企大牌开发企业了，有些央企地产公司甚至设立自己的资金池，向其他民营房企提供融资服务，赚取息差。这个情况虽然解决了部分民企的资金链问题，但是，与央行的政策并不相符合，值得注意。
我们知道，政府调控房地产有很多工具可以使用，目前使用最多的，也是最无效的一个工具就是金融方面的利率政策。人民银行根据房价涨跌调整利率，但是，多年的经验证明没有太好的效果，其原因就是房价的增涨幅度远远比利率的调整高出去了很多，同时增长的利率负担很快就转移到了购房人的身上，而对直接调控对象的开发商来说，影响微乎其微。
实际上，土地作为楼市供求关系的最大变量，影响最为激烈和有效的政策应当是土地的监管和控制，因为房子是建在土地上的，土地对开发商来说比谁都亲。同时，土地又是政府掌控的最大资源，政府完全可以利用土地的分配来调控房地产市场的发展方向。
目前，我国在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节，分别征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地 增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等诸多税种。
虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是有一些税种的性质与功能有相近之处。而且，部分税种当初的设立，更多地考虑了当时条件下的经济状况，没有长远的综合规划和统筹安排，存在征税税基重叠，或同一税基设两个税种的问题。这无形中会增加纳税人的负担。
在这样一个多数量、低效率的税制结构体系中，要通过零敲碎打式的税费政策调配，顺利实现中央的宏观调控目标，可能有点勉为其难。因此，改革重点应放在消费和保有环节上。针对目前我国房地产的特点，要从房地产的开发、流通和保有各个环节入手，全面清理与房地产业相关的各种税费，依据各税种的性质和功能，优化税种结构，这样才能确保预期的目标和调控效果。
当前，我国房地产开发流通环节税费多，税费负担重；保有环节课税少、负担轻。就开发和流通环节而言，我国房地产市场的供求关系趋紧，在房地产的开发和销售环节征税，只能提高房地产的价格，并不能有效降低开发商的利润，反而可能影响到房地产商品的供给。
我国目前的房地产市场很大一部分是投资性需求，税收对这种投资性需求的调控，主要体现在消费和保有环节。我国目前在消费环节并没有针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策，在保有环节，房地产税种较少、税负较轻，使得购房者的房地产保有成本较低，不利于抑制房地产投机行为。
因此，当前房地产税收体系改革的重点，应该放在消费和保有环节上。通过调整现行房地产税种，建立统一、规范、合理的财产税性质的房地产税种体系。在消费环节，可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策，还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策，可以用个人所得税的纳税总额按比例减免的方式，可以按购房利息支付减免的方式，也可以按纳税人为单元限额减免的方式，在多次变更住房条件时终生使用减免额度。
有专家建议，在保有环节，应当在新会计评估体系实施的基础上，按照“轻税、归并、简化”的原则，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税，城镇土地使用税等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的房地产税，并在合适的时候及时推出综合型的物业税。【本文由“马跃成”账号发布于2021年6月4日】
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