房地产管理法出台背景(中国房地产管理法最新)

昨天，有业内人士爆料，相关部门于近日下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见，重点在于明确了对预售资金的监管规定进行全国统一。

文件规定，

项目预售款包括定金、首付款、购房款等，这些均需全部存入预售资金监管账户，确保专款专用于项目建设、施工款等相关支出；预售款的拨付进度要根据工程建设进度来进行，具体由住房城乡建设部门确定；预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。

该文件的出台，有利于规范预售资金的使用，明确地方相关部门的监管责任，有利于进一步促进房地产业平稳健康发展、革新城市土地市场、缓解房企资金压力。

1预售监管资金的重要性

想要完全理解该意见的重要意义，就要从商品房预售制度和预售监管资金政策说起，前者小楼曾在之前的文章中重点分析过，我们今天只谈预售监管资金政策。

之所以有商品房预售资金监管，是因为我国在商品房销售时采取预售制度，也就是期房销售，商品房预售时并不要求房屋建设完工，房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。

可以理解为“先交钱，再收房”。以郑州为例，从项目开盘到实际交付，时间跨度在2年半到3年左右。

1994年出台的《城市房地产管理法》对商品房预售制度做了原则性规定，同年11月出台《城市商品房预售管理办法》，2001年和2004年，经过两次修订，进一步完善了预售资金的监管细则。

商品房预售资金是指购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，根据各地监管内容的不同，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭贷款以及住房公积金贷款等。

比如杭州、宁波、温州、湖州以及珠海、成都等地商品房预售监管资金明确要求公积金贷款部分；北京、成都、珠海、佛山、东莞、郑州、合肥、昆明等地对定金部分有明确要求；天津、衡阳、乌鲁木齐对预售资金的监管要求比较模糊和“简单粗暴”。

预售监管资金为何重要？因为它直接影响到房地产开发企业到位资金情况。

据国家统计局数据显示，2021 年房地产开发企业到位资金 201132 亿元，同比增长 4.2%，规模创历史新高，但增速居近六年新低。

房地产到位资金中销售回款（定金及预收款 个人按揭贷款）2021 年累计值达到 106334 亿元，占比达到 52.87%，历年来首次超过 50%，表明当前房企业更加依赖销售回款。

房企到位资金要么靠销售，要么靠融资，50%以上与销售直接相关，因此定金及预售款、个人按揭贷款以及其他融资渠道自筹资金直接决定了企业的回血能力。

对房企来说，当前融资环境持续收紧，融资渠道变窄，自筹资金对企业的支持力度难以持续，个人按揭贷款金额又完全取决于商品房销售金额，如果能在预售资金监管方面，对房企有所扶持，绝对是雪中送炭。

2预售监管资金新政重点

虽然意见的全文尚未完全披露，但从目前掌握的内容来看，该意见明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

首次在全国范围内统一预售资金监管。

在2004版的《城市商品房预售管理办法》中，对商品房预售应符合的条件、开发企业申请预售许可需提交的材料以及商品房预售办理程序等方面做了明确规定，但实际上这么多年，各地的商品房预售管理制度一直由省（自治区）、市、县房地产管理部门制定，全国并无统一标准。

预售监管资金分为一般监管资金和重点监管资金。各地对预售重点资金监管额度的规定不太一样，基本上分为以预售款为基准、以工程造价为基准以及以每平米的建造成本为基准几种。

比如去年11月份赤峰市出台的《赤峰市商品房预售资金监管办法》和《赤峰市存量房交易资金监管办法》。文件中规定重点监管资金为项目总工程造价的1.2倍，工程总造价以工程施工合同约定价格为准；一般监管资金为重点监管资金以外的预售资金。

预售资金重点监管以每平米的建造成本为基准的城市包括北京、成都、济南、南通等地。北京每平米不低于5000元；成都清水建安费用每平米3500元，装修工程为每平米1500元；济南正负零以上平均建安造价、小区内配套费用每平米3300元；南通坯房重点监管资金标准为每平米3000元，成品房为每平米4000元。

重庆、太原、广州、惠州、佛山、昆明等地预售资金重点监管以预售总额为基准，最低10%左右，最高为昆明，一级监管项目，监管资金比例上调为项目预售总额的100%。

以郑州、厦门、兰州等城市代表，预售资金监管以项目建设工程资金总额为基准，郑州依据企业等级分为1A/2A/3A企业，监管资金由105%-120%不等。

此外，天津、无锡、西安等地预售资金监管较为笼统，需要结合房产测绘情况或监管系统。

保证资金使用的灵活性。

预售监管资金制度的初衷，在于规范房企合理使用项目预售资金，以保证项目顺利竣工和交付，减少和防范停工、烂尾情况。此次的新意见，能大大提升预售资金使用的灵活性。

据透露的内容显示，预售款包括定金、首付款、按揭款和他形式的购房款等，均应全部存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。

此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。

该规定能增强商品房预售资金的灵活性，提升回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。

明确地方相关部门的监管责任

预售资金监管的主体部门是谁？住建部门？开户的商业银行？施工方或监理商等？还是开发商自己？

由于全国无统一规定，各地对商品房预售资金监管责任不清的情况较为普遍。以郑州为例，项目预售资金账户的监管主体是开发企业和银行，住建部门在资金监管方面只能起到督促和协调的功能，不具备强制开发企业缴纳监管资金的能力。

新文件的出台，将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况。

大胆预测，后续各地将根据新原则制定实施细则，相信各地区的相关部门已经展开相应工作了。

有业内人士表示，在当前各地政府“保交楼”压力较大、企业预售资金使用受限的情况下，全国性新的预售资金管理办法的出台，有利于引导地方“保交楼”的同时，对缓解当前企业资金压力、提高资金使用效率将起到积极作用，有利于维护购房者合法权益，稳定购房者置业预期，亦有利于打通资金的循环使用，促进房地产行业良性循环。

最后，近期能明显感觉到房地产业从政策方面回暖明显，市场方面的明朗也值得期待。不过，房企资金压力放缓，房子会不会涨价呢？