拆迁补偿土地出让金返还缴税(政府返还的土地出让金是否要交企业所得税)

近日，财政部官网显示，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行等四部门发布通知，从2022年1月1日起，将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收

重点内容：

1、由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收

2、以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库。

3、自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

4、暂未开展征管划转试点地区，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

在这项通知中，最受关注的是国有土地使用权出让收入征收部门的转变，因为该项收入涉及金额巨大。

根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84,142亿元。今年1-4月份国有土地使用权出让收入为21,383亿元，同比增长35%，占同期地方财政收入的33%。

那么，为什么要转为税务部门来征收？对房地产有何影响呢？

对于房企而言有4个方面的启示

1、开发商缓交、少交土地出让金的路被堵死

非常大的一个变化是：土地出让金转为税收。

何为税收？税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。

过去土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金改由税务部门负责征收，就对土地出让金定性了，有了清晰的名分。

过去土地出让收入征缴存在弹性空间。对于房企而言，缓交、少交土地出让金的通路被堵死。税收具有强制性，需要按时缴纳，某种程度上说，对于开发商的拿地自有资金要求进一步提升，金融能力也要进一步加强。

对于打擦边球，依托关系机会式拿地的方式终结，对于资金实力不强的房企而言，基本要凉凉！

2、为一二级土地市场开发打上了补丁

土地出让金是地方政府预算外收入的主要来源。

此次试点新规，土地出让金进出最终还是由财政部门所把控，分成、使用及管理亦均没有变化。唯一变化的就是在征收实务工作中，税务部门及各地税务局承担了相关工作。

政策的意义是避免土地出让金流失或低估。对于不少一二级联动的房企而言，此次新规也是为过去在一级土地市场开发上打了补丁。

通过新规发布，税收部门会更清晰地掌握企业和自然人涉税经济关系，自然资源部门土地一级开发和一级市场的事权、财权更加分离。过去不少房企通过参与一级土地市场开发，从而在二级土地市场低价拿地或者获得额外收益，这其中存在诸多的暗箱操作空间，现在也被堵死。

3、地产调控进入大数据时代

土地资源越来越稀缺，而中国的城市化率不断提升，土地集约化使用必须提升日程。

2019年底，中国城市化率已经超过60%，而发达国家平均城市化率70%，在城市化水平即将达到70%的新征程里，如何高效合理使用土地，避免国有资产流失，对于地方的执政水平提出了新要求。

同时，当前我国发展还存在发展不均衡的问题，通过“土地大数据”监测，进行问题暴露，也便于中央统筹安排，参与地方建设与经济崛起的资源倾斜。

此次“土地出让金转税改”实质上是在构建各个城市的“土地”大数据，这是“两集中”之后的配套举措，对房地产调控全国一盘棋的局面形成有促进作用。

其实，税务部门利用税收大数据，还可以把房企在全国土地出让金缴纳情况、土地增值税缴纳情况等进行综合分析，以分析房企经营情况和风险情况。部分数据完全可以形成宏观政策调控的建议。

4、产业地产与乡村振兴的风口来临

分税制之后，令地方财政高度依赖土地财政。据财政部数据，2020年地方一般公共预算本级收入100124亿元，地方国有土地使用权出让收入84142亿元。

此次的信号已经非常明显，引导地方政府摆脱对土地财政的高度依赖，使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎。对于房地产开发商而言，拥有产业IP将更具有优势。

对于违规获得土地出让金返的城投公司有巨大影响

此前一些地方政府为了支持当地政府投融资平台公司（下称“城投”）发展，会通过城投公司在一级市场购买土地、缴纳土地出让金，然后政府再将这笔土地出让金的绝大部分违规返还给城投公司，这样可以做大城投公司规模便于融资，但资金在政府内部空转。

但是，由于市场中存在地方政府为支持城投企业发展向城投企业变相注地的现象，主要表现为地方政府在城投通过一级市场购地后向其返还土地出让金，并借此提升平台融资能力，这种情况会在征缴制度改变后受到限制。

在土地出让金归税务部门征缴之后，如果政府还需要将土地出让收入返还到融资平台，则需要设立合理的政府性基金支出，并需要财政部门与税务部门协调，这增加了调配难度。因而不规范的土地出让金资金使用状况会因此减少。

国有土地使用权出让收入划归税务部门征收，征缴流程老板、会计要知道！

合法经营、依法纳税，并不意味着多交税，但现实中大多数企业却在一边多交税，一边偷逃税，不仅没达到避税的目的，反而将企业带入无尽的风险中。

所以，建议各位房企老板，一定要合理合法节税，而不是去避税