产权类reits与经营类reits(reits永续类和经营权类如何区分)

5月31日，首批9只公募REITs发行火爆。据媒体报道，首批9只公募REITs公众投资者募集规模全部超过募集上限。基础设施公募REITs具有盘活存量资产的巨大作用。从当前国内公募REITs的试点项目来看，主要投向了高速公路，仓储物流等民生基础项目，覆盖了国内主要重点城市，原始权益人包括央企，地方国企等多种类型。

首批公募REITs覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流，按经营类型可分为特许经营权项目和产权类项目。收费公路和垃圾污水处理属于特许经营权类项目，仓储物流和产业园区属于产权类项目。

公募REITs的流动性兼具公募基金、基础设施项目以及股票市场的特点。公募基金是当前基础设施公募REITs的载体，因此在交易方面沿用了交易所对上市基金的管理体系。与股票相比，由于REITs的现金流同样会受到经济周期、具体运营情况等影响，做市制度尚未完善，我们预计REITs的流动性会略低于股票市场。从海外REITs市场的流动性来看，REITs市场越成熟，流动性表现越好。对比美国、中国香港和新加坡三地上市REITs的换手率，在美上市的基础设施REITs过去一年的加权日均换手率为0.518%，高于在香港REITs的日均换手率（0.262%）和新加坡REITs的日均换手率（0.241%）。