一、双减政策
2021年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，该意见旨在进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担，即双减政策。
该意见第14条“规范培训服务行为”不仅规定了校外培训的具体内容、限制了校外培训的时间，同时要求学科类培训人员必须具备相应的资格证书等。¹
双减政策的落地对线下校外培训机构的冲击无疑是巨大的，本文拟探讨该政策对于线下校外培训机构签订的房屋租赁合同是否构成情势变更或不可抗力。
二、情势变更与不可抗力
（一）情势变更条件 ²
1. 合同成立后
2. 订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化
3. 继续履行合同显失公平（首先要确认合同订立后发生了情势变更的客观事实；其次要确认因情势变更而额外增加了当事人的履约成本（即经济负担）；第三要进行履约成本核算，经过经济成本核算，确认当事人是否因此而遭受“严重亏损”。三个要件同时具备才可认定为显失公平。）
（二）情势变更后果
1. 重新协商
2. 请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同
（三）不可抗力（法定免责事由）
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。³
（四）不可抗力与情势变更关系
两者功能不同，解决问题不同。情势变更是当合同的基础条件发生重大变化，需要对合同内容重新公平化、合理化的调整。不可抗力是针对已经发生的违约责任是否能免除的问题。
因此，在双减政策下，违约责任能否免除需要适用不可抗力，而关于租金、租赁用途、承租面积等合同条款重新协商签订事宜应当适用情势变更。
三、分析与建议
（一）双减政策是否构成不可抗力？
首先，学生过重的课业负担一直是政府高度关注的问题，2000年教育部就已经向全国各地中小学发出了《关于在中小学减轻学生过重负担的紧急通知》，笔者以“减负”为关键词在教育部官网搜索公开公文，搜索结果显示几乎每年均有关于“减负”的部文或者函，作为线下校外培训机构，双减政策是否属于不能预见的客观情况？
其次，双减政策已经落地，故肯定为不能避免的客观情况。
最后，前文阐述了双减政策对线下校外培训机构的冲击巨大，但并非全面禁止校外培训，故笔者在本文倾向于双减政策是并非不能克服的客观情况。
综上，笔者在本文的观点倾向于双减政策不能认定为不可抗力，故因此产生的违约责任不能免除。
（二）双减政策是否构成情势变更？
首先，租赁合同应当签订于双减政策落地之前。
其次，双减政策是否在订立合同时无法预见（上文已经有过探讨）？同时双减政策是否属于商业风险？笔者研究相关案例得知，租赁合同如若添加“因政府政策变化的免责条款，或者将政府政策变化界定为承租人能够预测的商业风险等条款”，法院倾向于认定相应的政策变化属于可预见性的商业风险，不属于情势变更。
最后，双减政策落地后继续履行租赁合同是否额外增加了承租人的履约成本并因此遭受严重亏损？此时需要综合考虑如下情况，比如承租人的承租目的是否可以通过其他商业方式弥补？租赁合同中是否赋予承租人转租权？
综上，双减政策是否构成情势变更，不仅要看租赁合同的条款约定，还要结合双减政策后承租人的实际经营情况进行综合判断。
（三）对比新冠疫情
最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中要求法院对审理涉疫情民事案件严格把握不可抗力的适用条件，指导意见（二）中关于承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
可见，对于新冠疫情对于房屋租赁合同的影响，目前最高法观点倾向于新冠疫情属于不可抗力，但是要严格把握适用条件，同时继续履行合同显失公平的，在调解不成的情况下，赋予法院根据公平原则变更合同的权利。
四、建议
1. 出租方——删除租赁合同中增加因政府政策变化的免责条款，或者将政府政策变化界定为承租人能够预测的商业风险，明确承租方自主经营、自负盈亏等条款。
2. 承租方——租赁合同中增加因政府政策变化的免责条款，同时明确约定政府政策变化发生后，双方应当积极协商，变更合同相应条款；删除承租方自主经营、自负盈亏等条款。
文中注释
¹ 14.规范培训服务行为。建立培训内容备案与监督制度，制定出台校外培训机构培训材料管理办法。严禁超标超前培训，严禁非学科类培训机构从事学科类培训，严禁提供境外教育课程。依法依规坚决查处超范围培训、培训质量良莠不齐、内容低俗违法、盗版侵权等突出问题。严格执行未成年人保护法有关规定，校外培训机构不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训。培训机构不得高薪挖抢学校教师；从事学科类培训的人员必须具备相应教师资格，并将教师资格信息在培训机构场所及网站显著位置公布；不得泄露家长和学生个人信息。根据市场需求、培训成本等因素确定培训机构收费项目和标准，向社会公示、接受监督。全面使用《中小学生校外培训服务合同（示范文本）》。进一步健全常态化排查机制，及时掌握校外培训机构情况及信息，完善“黑白名单”制度。
² 第五百三十三条 【情势变更】合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
³ 第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
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