#房产大真探#征信良好的小刘一直想买套二手房结束租房的日子，手头的首付资金准备得差不多的时候就开始看房。前段时间还兴冲冲地看房办贷款，这段时间唉声叹气说贷款很难下来，他不知道该怎么办？购买二手房，怎么才能顺利获得银行贷款买到你心仪的房子呢？

借款人信用良好，收入真实稳定。

1）计划购买房产以前一定要打印夫妻双方的征信，对征信报告做一个诊断，判断自己在征信上是否具备贷款资格。

二手房中介的贷款金融部门一般都有专业人员，会对借款人征信有专业判断，对把握不准的客户会征询银行意见，给出是否具备贷款资格的初步意见。征信有些许瑕疵，大的中介公司都能与银行协商通过，购房人需要付出的代价大概率会是：增加首付比例，降低贷款金额；提高贷款利率。征信有大问题的购房人：1）暂时放弃购房计划；2）夫妻双方中只有一方征信有问题，另一方征信良好，离婚以获得贷款资格是不错的选择；3）家中有18周岁以上-60以内的家庭成员，都可以作为购房贷款主体。这是曲线救国的方式，不得不买房，只能这么做。

2）征信判断可以具备贷款资格后，提交贷款需要的收入证明与银行流水判断能否达到尾款银行贷款标准。

很多人的购房经验里觉得收入证明最好解决，销售员就可以帮助整一个，随着征信报告的完善，你提交到银行的资料都会被写入征信报告，银行在贷款过程中越来越看重职业逻辑相关性及工作稳定性，所以无论办卡还是贷款，尽量做到提交资料统一，确保在大数据系统下的工作稳定。

借款人收入包含有工资、房租、股权投资、各种副业兼职收入，有除工资以外的其他收入一定要存入银行固定账户（此帐户不能关联第三方监管帐户），把所有的收入反映在银行流水中。银行对流水的要求是：收入是此笔负债月供的2倍且家庭负债月供在家庭月收入70％以内。不单指银行流水，还包括微信与支付宝账单，对于相互倒账的流入部分银行会做剔除。对于那些收入不足（购买后有父母资助大家庭做后盾的）的购房人，最好提前一年做好规划，完善自己的家庭流水。

收入经过补充依然不足的购房人银行一般会提供以下建议：1）增加共还人，共还人一般要求父母、子女等直系亲属，有些银行能认可兄弟姐妹做共还；2）减少家庭负债，降低当前月还款额，达到收入可以满的状态；3）增加此笔贷款的贷款年限或减少此笔贷款的金额。

借款主体征信良好，办理银行贷款过程中，一定要提供真实有效的流水，不收入不足的情况下尽量以其他收入补充，不要冒风险在外做一个假流水，用假流水审批案件的时代早已过去了，信贷客户经理很容易判断，一经发现有可能被否案，还不如多做解释并补充其他证明，最起码能通过，最好的办法还是提前做好自己的收入流水规划。

抵押物足值并在银行受理范围之内。

抵押物足值是很容易被购房者忽略的一点，在贷款购房过程中会遇到两个数字，交易金额与评估值，银行釆用就低原则。通常情况下，评估值与交易值会一致或评估值大于交易值，遇到评估值小于交易值时，购房人需提升首付款金额，前期资金有限的购房者一定要格外注意，避免出现首付款不足。

抵押物不在银行受理范围之内的一般是购买的房屋权属有问题或者房屋年限超过25-30年，银行受理的二手房年限一般都在25年以内，并且要求贷款年限 房屋年限不超过40年。我的朋友小刘贷款出现问题的原因就是房屋年限超过25年，很多的银行不受理，最后中介不得不更换银行，好在小刘资质也还不错，综合评分较高，最终在其他银行获得贷款，购买二手房尽量选择20年以内房龄的房产。

交易真实是银行二手房按揭贷款中审核的要点，真实并非指是否完成过户，而是购房行为是否属于近亲交易，一种变相融资的行为。

按揭贷款是最容易、利率最低的贷款产品，有些客户在在无法取得其他贷款融资产品的时候，会选择做亲属间的交易，这就属于无真实交易的行为，虽然最后也办理房产过户，但没有支付首付款，只是一种变相融资的行为，这种交易贷款逾期比例较高。银行一般会要求购房人的首付放于银行帐户做资金监管，同时审核买卖双方的资料完成贷款审批。