2014万科偿债能力分析报告(万科2015-2019年短期偿债能力分析)

日前，龙头房企万科（000002.SZ）刚过万科完35岁生日。2018年底万科开始忧虑“活下去”，在2019年万科似乎遭遇了新难题。

10月9日，万科发布9月份业绩公告，销售情况不俗。数据显示，9月份，万科实现合同销售面积320.7万平方米，同比增长6%；合同销售金额492.9亿元，同比增长13.5%。从今年前三季度整体来看，万科累计实现合同销售面积3061.6万平方米，同比增长5.5%；合同销售金额4756.1亿元，同比增长10.2%。

而从万科2019年半年报来看，业绩实现逆势增长。今年上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%，其中房地产营收达1329.9亿元，物业服务收入达52.8亿元偿债能力；归母净利润118.4亿元，同比增长29.8%。2019年1-6月万科实现销售面积2150.1万平方米，同比上升5.6%；销售金额3340.0亿元，同比上升9.6%。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市。

另外，在国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 中，万科绿色信用指数为84.6，绿色信用等级A，排名行业第9位。

“好学生”遭遇口碑难题

2019年上半年，万科实现营业收入1393亿元，同比增长31.5%；归母净利润118亿元，同比增长29.8%。

上半年万科拿地相对谨慎，上半年新获项目54个，去年同期则为117个；拿地面积为1373万平方米，同比下降 33%；拿地金额947亿元，同比下降8.6%。其中，权益建筑面积941.8万平方米，同比减少18%；权益地价总额649.8亿元，同比增长12%；楼面均价6900元/平方米，占同期销售均价的44%。万科上半年拿地大幅减少，与上半年土地市场，尤其是一二线土地市场热度较高，地价相对较高有很大关系。据悉，百城土地成交均价由上年的4629元/平方米，一路上行至6月的6454元/平方米，半年涨幅接近达到 39.4%。

截至 2019 年上半年，万科在建项目总建面9867.6万平方米，规划中项目总建面约5472.6万平方米，另有旧城改造项目中合计权益建筑面积约341.4万平方米。

对于拿地计划、拿地策略，万科首席运营官张旭在业绩说明会上称“我们拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地，没有固定的拿地计划，拿地策略集中在核心都市圈，比如长三角、珠三角、大湾区等，集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。”他还强调，不会再进三四五线城市。

目前来看下半年万科拿地节奏有望持续提升。在今年7月和8月，万科拿地金额均在300亿元以上，大幅高于前6月平均166亿元的月拿地金额。9月公司在土地市场获取东莞、嘉兴、天津等地16个项目和4个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。9月公司新增建面425.3万平方米，同比下降10.8%。

另外，据业内人士分析分析报告融资收紧后土地市场回落的趋势已经基本确立，万科2019年上半年末土储相对本年新开工计划的覆盖率152%，相对上年销售面积的覆盖率仅136%，明年新开工和销售都有下降压力，因此万科目前拿地节奏有提升的趋势。

万科曾是较早进行多元化探索的头部房企，自2014年提出白银时代理论，并定位自身为“城市配套服务商”，便开始了“1 N”业务布局。2018年战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”后，公司战略内涵进一步丰富。房地产开发业务稳健持续增长的基础上，推进物业、物流、商业、住宅租赁等新业务的发展。

不过在2018年底万科以“活下去”为首要目标之后，多元化试点工程便开始收缩。

例偿债能力如，长租公寓事业部总经理薛峰离职，因历史问题为长租公寓贡献主要房源的“万村计划”，全面暂停签约新房源，甚至主动违约，放弃部分已签约房源。

在商业地产方面，万科以印力为主要平台，累计管理商业项目总建面超1350万平方米，购物中心整体出租率达97%。

在物流仓储方面，万纬物流则运营64个项目。其中，55个高标库项目，9个冷链项目，而高标库稳定运营项目平均出租率达短期92%。

尽管这两个“地产 ”项目现在都已进入所在领域的前三甲，但并未真正为万科贡献利润。

不过， 万科旗下项目安全隐患暴露，质量问题频发，品牌信誉遭遇危机。

7月30日，央视《经济半小时》报道，位于佛山的万科金域中央项目，因虚假宣传，将商业办公项目改为公寓违规出售，遭5800名业主集体维权。

8月4日晚，位于北京昌平区的万科翡萃家园经过暴雨后，由于排水不畅，雨水倒灌到居民房屋，被业主投诉。

8月26日，一则上海万科广场天花板塌陷的新闻，再次引起人们对于万科的关注。

在不足一月之内，万科被爆出房屋质量问题的项目就有3个。过去，万科曾是“好房子”的代言人，如今，万科与好房子之间要画一个问号。由此可知，万科作为好学生，也需修炼“口碑”，严控房屋质量。

预收账款周转率下降，期间费用率小幅上升

22014019年上半年万科存货金额高达7904.6亿元，较2018年底增长5.35%，占公司总资产的50.12%。其中，拟开发产品为1814.82亿元，占比22.96%；在建开发产品5392.64亿元，占比68.22%；已完工开发产品711.08亿元，占比8.9%。2019年上半年万科的预收账款为5663.39亿元，较2018年底的5047.11亿元增加了12.21%。其中，账龄超过一年的预收账款为1877.6亿元，主要为尚未结算的预收房款。2019年上半年，万科实现平均预收账款5356.75亿元，同比增加17.39%。

随着预收账款的同步2015-2019年增长，万科的去化压力并没有增加。反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”降至近五年的最低值为1.48，去化压力逐渐减弱。但是存货的激增占用了资产的流动性，2018年万科的存货周转天数为1304天，而今年上半年存货周转天数增加至1561天。

另外，万科的预收账款周转率也开始下降，2019年上半年万科预收账款周转率为0.26，较2018年预收账款周转率0.65下降了60%，预收账款结转收入的速度降至近五年的最低值。

2019年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%，其中房地产贡献营收达分析1329.9亿元，同比增加32.15%；物业服务收入达52.8亿元，同比增加27.05。报告期内公司收入端弹性主要来自于地产结算量价提升，房地产结算金额同比增长 32%，其中结算面积增长贡献21%，结算均价增长贡献10%。2019年1-6月公司实现归母净利润118.4亿元，同比增长29.8%；每股基本盈利1.06元；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较2018年同期增加0.59%。

得益于涨价红利继续兑现，报告期内，万科房地产业务的结算毛利率为28.3%，较上年同期提高分析1个百分点。然而对比2018年全年水平来看，2019年上半年万科实现毛利率为36.25%，较2018年底降低1.23个百分点，毛利率已开始从高位回落，成本端压力正逐步显现。

在费用管控方面，2019年上半年万科的期间费用率由年初的8.12%小幅上升至8.33%，处于行业中下水平。

偿债能力下降

相对于其他房企来说，万科杠杆控制能力一直较强。不过，近几年随着规模的扩张，万科扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。2019年上半年，万科扣除预收账款后的资产负债率为76.99%，较2018年略微上升不足1个百分点，处于行业中上水平。

在政策趋紧、融资环境恶化的背景下，各家房企都在进行去杠杆，而万科则逆势进行加杠杆。截至2019年6月末，万科的净负债率较年初上升11.万科81个百分点至36.77%，尽管较2018年大幅回升，但万科的净负债率仍处于行业低位。净负债率短期的回升主要是由于报告期内万科货币资金的减少。万科今年上半年货币资金为1438.69亿元，较年初的1884.17亿元，减少了23.64%。

在融资方面，万科通过公司债券、超短期融2014资券、中期票据等多元化融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提升公司对财务风险的防范能力。例如，10月18日，万科公布了2019年度第一期超短期融资券发行结果。此次超短期融资券计划发行总额为5亿元，期限为270天，票面利率3.18%，发行价格为100元。本次募集资金计划用于补充流动资金，56亿元用于偿还到期债务，包括银行保理融资、银行贷款及债券等。

从债务结构来看，万科的长短债配比较为合理。在万科的有息负债中，短期负债约为666.5亿元，占比为29.6%；一年以上有息负债约为1586.7亿分析报告元，占比约为70.4%。此外，在整个债务的融资对象中，银行借款占比为59.2%，应付债券占比为25.7％，其他借款为15.1%。

万科2019年上半年存货的大幅增长，2015-2019年存货在流动资产中的占比已经达到50.12%，导致万科调整后的速动比率同比下降2个百分点至0.86，不及标准值“1”，短期偿债能力下降。

2019年上半年末万科实现手持现金1329亿元，较2018年的1757亿元，减少了24.35%。2019年上半年万科调整后的现金比率为0.22，较2018年的0.28下降了6个百分点，低于行业中位数0.34。

近五年来，反映万科长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”一直低于行业1/4分位数0.55。2018年该指标为0.38，2019年上半年为0.32，下降15.79%，长期偿债能力欠佳。该指标下降主要系报告期内货币资金减少23.64%以及预收账款增加了12.21%。