背景：自1998年住房商品化改革以来，我国房地产市场逐步进入商品化快速发展阶段，目前房地产市场规模已居于全球首位。2020年，积极财政货币政策应对疫情的冲击，我国房地产市场活力已逐渐恢复。经过中国城市化率的统计数据预测，预计到2025年将达65%，这表明未来我国的商品房需求还会持续增长，后疫情时代，居民的住房需求还将维持疫情之前的状态，进一步稳中缓慢增长。

一、从房地产开发投资、销售额等数据维度分析房企前景

1、房地产开发投资完成情况

1—10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1—10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。

数据来源：国家统计局

1—10月份，东部地区房地产开发投资65902亿元，同比增长6.8%；中部地区投资26194亿元，增长12.1%；西部地区投资27963亿元，增长5.0%；东北地区投资4874亿元，增长0.8%。

1—10月份，房地产开发企业房屋施工面积942859万平方米，同比增长7.1%。其中，住宅施工面积667801万平方米，增长7.4%。房屋新开工面积166736万平方米，下降7.7%。其中，住宅新开工面积123481万平方米，下降6.8%。房屋竣工面积57290万平方米，增长16.3%。其中，住宅竣工面积41415万平方米，增长16.9%。

1—10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%；土地成交价款11410亿元，增长0.2%。

　2、商品房销售和待售情况

1—10月份，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1—10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。其中，住宅销售面积增长7.1%，办公楼销售面积增长2.4%，商业营业用房销售面积下降0.6%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1—10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。其中，住宅销售额增长12.7%，办公楼销售额下降1.6%，商业营业用房销售额下降0.6%。

数据来源：国家统计局

1—10月份，东部地区商品房销售面积59426万平方米，同比增长9.0%；销售额84622亿元，增长15亿元，增长14.1%。西部地区商品房销售面积38160万平方米，增长2.7%；销售额28271亿元，增长2.6%。东北地区商品房销售面积5253万平方米，下降5.4%；销售额4249亿元，下降7.8%。

10月末，商品房待售面积50203万平方米，比9月末减少81万平方米。其中，住宅待售面积减少41万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积减少1万平方米。

3、房地产开发景气指数

　　　10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.62。

数据来源：国家统计局

以上分析来看，2020年10月份至2021年2月份，房企房地产开发投资、商品房销售和待售情以及房地产开发景气指数都是呈现上升趋势，然而随着疫情逐步恢复，2021年2月份至10月份，可以看出这三个方面的指标都是有所下降，国家加大对房地产行业的管控力度，房住不炒的大背景下，炒房热度有所下降。

虽然近一年国房景气指数有所下降，但未来随着城镇化的快速发展，房地产行业会继续迎来勃勃生机。

二、从财务状况维度分析房企优劣-以万科A为例

2.1万科集团

2.1.1万科集团简介

万科于1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年1月29日，公司发行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板（H股）上市。万科于1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年-2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位和第254位。

2.1.2万科公司现状

2019年公司实现销售面积4,112.2万平方米，销售金额6,308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。2019年万科在全国商品房市场占有率约4%，公司在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。此外，公司也关注海外市场投资机会，已进入纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图、伦敦、莫斯科、新加坡、吉隆坡等8个海外城市。

2.2财务比率分析

2.2.1公司偿债能力分析

短期偿债能力:

表1 短期偿债能力数据

报告期	流动比率	速动比率	现金比率
2019年	1.130738	0.425873	0.12552
2018年	1.154342	0.485571	0.156579
2017年	1.200857	0.495029	0.193928
2016年	1.243616	0.437819	0.137052

数据来源：国泰安数据库

由表可知，2019年万科流动比率低于企业合理流动比率2，一般来说，流动比率基本控制在2左右表明企业偿债能力较强，但还需考虑不同行业性质。房地产行业属于负债率较高的行业，流动比率通常小于2。但需注意，万科的流动比率有逐年降低的趋势,说明其未来需控制流动负债的持续增加，以保证企业的短期偿债能力。

同时，速动资产从资产流动性的角度进一步评价偿债能力。万科的速动资产比率较为稳定，偿债能力强弱很大程度上依赖于应收账款的回收变现，近五年基本维持在0.45左右，处于行业平均水平。从现金比率来看，比较合理的现金比率需维持在0.2左右，若过高会导致现金持有的机会成本多大，过低又会降低偿债能力。根据万科财报整理，其现金比率近几年小于0.2，综合来看万科的短期偿债能力较弱。

长期偿债能力:

表2 长期偿债能力数据

报告期	资产负债率（%）	产权比率（%）
2019年	84.3590	539.3453
2018年	84.5856	548.7440
2017年	83.9813	524.2704
2016年	80.5367	413.7875

数据来源：国泰安数据库

就行业性质而言，房地产行业的资产负债率明显高于其他行业，基本会大于70%。根据上表可知,万科的资产负债率呈现逐年递增趋势,从2016年的80.53%增加至201年的84.35%，说明近几年其负债总额增幅超过资产总额，加大了企业的偿债负担，财务风险明显上升，在同行业内比较也处于较高水平，同时产权比率也处于较高水平，基本高于500%存在较高的财务风险。

2.2.2公司盈利能力分析

表3 公司盈利能力数据

报告期	营业净利率（%）	营业毛利率（%）	净资产收益率（%）
2019年	14.9857	36.2451	20.3754
2018年	16.5521	37.4816	20.9117
2017年	15.3186	34.0956	19.9323
2016年	11.7892	29.4144	17.5352

数据来源：国泰安数据库

由表可知，近年来万科销售净利率、毛利率以及净资产收益率正处于不断上升趋势，说明企业净收入正在不断增加，可以看出万科在保持营业收入额增长的同时合理控制营业成本，企业利润空间较大，营业毛利较高，盈利能力强。但是2019年净利率和毛利率都有小幅的下降，主要原因有2019Q4实现的投资收益仅30.5亿，同比下滑了26.3%，对全年业绩增速有一定拖累。以及报告期公司计提了29.9亿的存货减值准备，影响全年业绩7.8亿。

2.2.3公司营运能力分析

表4 公司营运能力数据

报告期

存货周转率（次）	应收账款周转率（次）	流动资产周转率（次）	固定资产周转率（次）	总资产周转率（次）
2019年	0.261478	205.857569	0.255661	29.669248	0.212664
2018年	0.248039	197.209496	0.229855	25.809305	0.194742
2017年	0.267653	138.482181	0.238707	34.216605	0.208433
2016年	0.363193	104.87656	0.333396	35.308258	0.289496

数据来源：国泰安数据库

房地产企业的存货周转率较低，加之近几年房地产行业响应稳定发展的政策要求使得近年来周转率基本有下降趋势，这与目前的房地产宏观政策和市场大环境相关。与保利、华润置地和龙湖等同行业企业相比较来看存货周转率相差不大，均小于1，营运能力较为稳定。

总资产周转率、流动资产周转率和固定资产周转率从2016年呈现下降趋势但从2019年开始有所回升,可知万科的营运能力在总体上有所减弱但公司正采取积极的方式提升营运能力。万科的存货占流动资产58%，该比例过高，是影响资产的流动性的主要因素。由于房地产企业的特殊性，存货周转天数普遍较长，占用大量的资金，进而导致资金占用成本高，因此，加强存货的管控、提高周转速度是提高万科营运能力的主要途径。

另外通过对比这4年的应收账款周转率，我们可以发现，应收账款周转率逐年提升，应收账款周转率的大幅度提高代表着企业按时收回了大量应收账款，坏帐的发生几率随之减少，利于企业资金的流动。

2.2.4公司成长能力分析

表5 公司成长能力数据

报告期	营业收入增长率（%）	净利润增长率（%）	总资产增长率（%）
2019年	23.59	9.25	13.17
2018年	22.55	31.25	31.17
2017年	1.01	32.42	40.29
2016年	22.98	11.89	35.89

数据来源：国泰安数据库

由表可知营业收入增长率在2017年波动较大，增长率仅为1.01%，其增长主要得益于物业服务和其他业务增长，其中物业服务增长率高达67.28%，其他业务收入增长率32.78%，说明在我国住房市场整体增速大幅度放缓的情况下，物业服务、租赁住房和物流地产可能成为万科未来的新增长极。2018年比2017年增长22.55%，该增长比率是在2017年增长率仅为1.01%的基础上取得的，其中,房地产增长率为22.15%，占总收入95.93%。万科利润增长2017,2018都维持在30%多点，2017年的收入增长仅1.01%，而利润增长31.25%，主要得益于营业成本的下降导致营业利润增加了5.71%，对于营收规模超过2000亿的企业净利润影响很大。总资产增长率增长趋势可以看出万科的规模在扩张，而其中主要投资于长期资产，其中2018年长期资产增长率57.98%。

2.3结论

万科的短期偿债和长期偿债能力较弱，资产负债率较高，就房地产行业来看也处于较高水平，存在较高的债务偿还风险。但是万科营业毛利率、净利率都在显著提升，企业利润空间较大，营业毛利较高，盈利能力强。同时通过存货周转率也反映出房地产行业的综合特点，营业周期较长、周转缓慢，但是应收账款周转率逐年提升，利于企业资金的流动。从成长方面来看 可以看出万科规模在不断扩张，具有较好的成长性。

2.4建议

万科应重视流动负债的增加，合理控制资产负债率水平，增强偿债能力。同时在扩大生产与销售的同时，还应注意改进经营管理水平并且合理控制成本。最后万科应加强存货的管控、提高周转速度来提高营运能力。

三、房地产行业比较分析

3.1行业偿债能力分析

3.1.1短期偿债能力

图1 流动比率

数据来源：国泰安数据库

我们以房地产行业中市值最大的前十家公司为代表，做房地产行业财务分析。

2018年房地产行业的流动比率平均值为1.5757108，2019年房地产行业的流动比率平均值为1.4256317。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。可以看到2018年和2019年前10家公司中，有8家公司的流动比率在1-1.5之间。其中，龙湖集团、中国恒大、保利地产等三家公司的流动比率在1.5左右，且较为稳定，说明公司的流动能力较好。特殊的是长实集团的流动比率在2018年和2019年分别达到4.0576、2.7214。虽然流动比率越高，其偿还短期债务能力越强，但流动比率不能过高，说明长实集团在2018年未有效运用资金，使得过多的资金占用于流动资产。

图2速动比率

数据来源：国泰安数据库

2018年房地产行业的速动比率平均值为0.6189，2019年房地产行业的速动比率平均值为0.5908。一般认为企业较为合理的速动比率是1。多数企业未达到合理的速动比率，只有中国建筑、中国中铁的速动比率在0.8左右，在房地产建筑行业中较好。综合流动比率和速动比率来看，万科和碧桂园的流动比率和速动比率相差不大，而龙湖集团和中国恒大的流动比率较高，速动比率较低，说明在2018年和2019年龙湖集团和中国恒大的存货占比很高，面临较大的库存压力，除去用存货来偿还债务因素的影响，其短期偿债能力还是较弱的，也难怪中国恒大在2020年2月初疫情期间发文全国613个在售楼盘住宅享75折特大优惠。另一方面，长实集团的速动比率仍然遥遥领先，在1.4左右，进一步反映其公司拥有过多的闲置资金，失去了一些有利的投资和获利机会，未能有效配置资金。

图3 现金比率

数据来源：国泰安数据库

从图3中看出，10家公司中有9家公司的现金比率在0.2左右波动，这也是房地产行业的经营特点，有效利用公司资产。唯独长实集团的现金比率过高，具体问题已在上文阐述，不在此赘述。综合来看，房地产业的短期偿债能力不强。

3.1.2长期偿债能力

图4 资产负债率

数据来源：国泰安数据库

资产负债率是公司资本结构稳健与否的重要标志。房地产企业的经营特点是举债经营，2018年房地产行业的资产负债率平均值为0.7517，2019年房地产行业的资产负债率平均值为0.7474，这意味着房地产行业中近75%的资产来自于负债，近25%的资产来自于股东资本。

图5 产权比率

数据来源：国泰安数据库

2018年房地产行业的产权比率平均值为6.681，2019年房地产行业的产权比率平均值为6.473，产权比率一直处于较高状态，甚至在6以上，是高风险、高报酬的资本结构。该企业长期债务偿还能力较弱，具有较高的债务偿还风险。

3.2行业盈利能力分析

图6营业净利率

数据来源：国泰安数据库

2018年和2019年行业的营业净利率平均值分别为20.12441%、15.18957%。由图6可以看出，大多数企业的营业净利率集中在15%-20%,反映大多数企业的获利能力较强。2019年行业普遍的营业净利率下降，长实集团营业净利率下降尤为明显，其次是中国恒大的营业净利率“腰斩”，这与我们上文谈到的恒大集团库存压力较大有关，新建项目较多，成本支出较多，严重阻碍了营业净利率的提升。特别是中国建筑和中国中铁两家企业的营业净利率不足5%，这可能与国有企业的经营管理方式有关。

图7 营业毛利率

数据来源：国泰安数据库

2018年和2019年行业的营业毛利率平均值分别为31.23312%、29.03331%。营业毛利率反映了公司经营活动的盈利能力。公司只有取得足够高的营业毛利率，才能为公司的最终利润打下良好基础。类如万科、龙湖集团、碧桂园、保利地产、融创中国等企业的营业毛利率均能在稳定的基础之上实现一定的增长，反映企业的产品竞争力不断增加。而华润置地和中国恒大的营业毛利率在走下坡路，其中2019年恒大的营业毛利率相比于2018年下降近9个百分点，应引起管理者的警觉。对于营业周期长、固定费用高的房地产行业，必须具有较高的营业毛利率，以弥补巨大的固定成本。国建筑和中国中铁的营业毛利率仅维持在10%左右，这可能与国企的成本费用控制、产品经营策略的不足有关。

图8净资产收益率

数据来源：国泰安数据库

2018年和2019年行业的净资产收益率的平均值分别为20.4041%、18.6085%。净资产收益率是公司盈利能力指标的核心。图8中，中国恒大的净资产收益率由2018年的30.08%下降到2019年的12.4%，下跌幅度达142.58%，说明中国恒大在2019年受库存压力的影响明显，严重影响了企业的盈利能力。大多数企业的净资产收益率都达到20%左右，说明房地产行业总体的资金运用效率较高，财务杠杆的运用较为得当，盈利能力是较强的。

3.3行业营运能力分析

图9存货周转率

数据来源：国泰安数据库

一般来说，存货周转率越高，表示企业的周转速度越快，存货所占的资金九月底，企业营运能力就越强。如图9所示，前十家企业中，除中国建筑和中国中铁两家企业保持较高的存货周转率以外，其他8家企业的存货周转率都在0.5以下，联系上文中国建筑和中国中铁的营业净利率可知，两家企业在微利销售的情况下，存货周转率可能很高，但是其经营状况却未必好。2018年和2019年行业的存货周转率的平均值分别为0.8211、0.8619436，可能由于我国出台一系列限购、限价的政策，使得我国房地产业收到一定程度的影响，市场行情较差，销售遇到了问题，存货周转率近两年并未出现明显的提升。

图10 应收账款周转率

数据来源：国泰安数据库

应收账款周转率反映企业收回账款的速度，坏账损失风险小，经营管理效率高。2018年和2019年行业的应收账款周转率的平均值分别为61.767655、67.7857999，从2018年-2019年除恒大以外各家企业的应收账款周转率呈现上升趋势，说明房地产行业的应收账款管理水平不断提高，减少了一些不必要的损失和风险，对行业的整体发展是一个利好。

图11 流动资产周转率

数据来源：国泰安数据库

由图9、图11所示，可以观察到存货周转率和流动资产周转率的变化基本保持一致，而且行业内各企业的存货周转率和流动资产周转率之间的差距变化也基本一致，因为企业的流动资产大部分是由存货构成，在市场行情好时，流动资产周转率就会上升，反之，就会下降。但是通过对比存货周转率和流动资产周转率的变化，也进一步说明房地产行业内的企业对流动资产的管理水平不高，对市场信息的反应较为迟钝，在一定程度上造成了企业资金的浪费，极大影响房地产业盈利水平的提升。

图12 固定资产周转率

数据来源：国泰安数据库

2018年和2019年行业的固定资产周转率的平均值分别为21.6096912、21.7392678。近两年行业平均的固定资产周转率并未发生明显变化，行业总体水平较低。近6家企业的固定资产周转率远远低于行业平均水平，说明行业内企业的固定资产利用效率不高，企业固定资产营运能力较差。

图13总资产周转率

数据来源：国泰安数据库

2018年和2019年行业的总资产周转率的平均值分别为0.3225865、0.3331516。仅万科、中国建筑和中国中铁三家公司的总资产周转率高于行业平均值，中国建筑和中国中铁可能采取微利销售的情况下，使得存货周转率较高，进而使得总资产周转率较高。通过以上分析可得，房地产业在2018年和2019年的总资产周转率受房屋销售情况的影响较大，反映出周转率、营运水平较低，房地产业在面临市场情况不好时，要改变销售策略，加强资产经营管理，增强资产对收入的贡献程度，进一步提高行业的盈利水平。

3.4行业成长能力分析

图14 营业收入增长率

数据来源：国泰安数据库

2018年和2019年行业的营业收入增长率的平均值分别为0.5607179、0.4940073，行业的营业收入增长率出现普遍的不同程度下跌。特别是中国恒大在2019年由于库存积压、销售停滞使得营业收入增长率49.8916%下降到2.4378%，甚至长实集团在2018年营业收入出现负增长，长实集团在2019年营业收入增长率为67.2152%，可知在2018年企业的新建项目处于生命周期的投放期，到2019年进入成长期后，营业收入快速增长。综合来看，房地产行业在2018年和2019年受政府限购等政策性影响，营业收入增长率水平降低，营业收入增长速度变慢。

图15 净利润增长率

数据来源：国泰安数据库

2018年和2019年行业的净利润增长率的平均值分别为0.33286、0.23657，受营业收入增长速度放缓的影响，净利润增长率平均水平也呈现出下跌趋势。但是保利地产、中国中铁、融创中国等企业在营业收入增长速度放缓情况下，净利润增长速度加快，可见自身的调整能力和发展能力还是很强的。

图16总资产增长率

数据来源：国泰安数据库

在总资产增长率方面，2018年和2019年行业的总资产增长率的平均值分别为0.247265681、0.17901725，房地产业的发展势头放缓，中国恒大和融创中国在2019年的新建项目较多，企业资产增速加快，其余几家企业在市场行情和政府政策影响下，新建项目有所减少，企业资产增速不同程度的放缓。结合上文图8 净资产收益率分析得，2018年-2019年房地产行业的净资产收益率下降、总资产增长速度放缓，可见我国房地产行业的成长速度在逐渐放缓，规模扩张受到一定限制，行业内竞争加剧。

四、房地产行业综合分析

4.1综合分析

整体看，上市房企呈现五大发展特点：

19年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2019年末上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点；从企业资产负债率的分布上看，2019年约25%的企业资产负债率低于60%，约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间，约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间，约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间；另外6%的企业资产负债率高于90%。

在盈利能力方面，行业利润增速下滑。2019年上市房企净资产收益率均值为9.50%，较2018年下降0.30个百分点；销售净利率均值为24.5844%，较2018年上升10.792个百分点。销售毛利率均值为30.5570%，较2018年上升0.2916个百分点。较三大盈利效率指标与2018年相比没有太大变化，表明当前市场进入了平稳发展时期。但从绝对盈利规模和相对盈利能力来看，绝大部分房企盈利规模介于100亿元以下，资产回报率介于0~10%之间。

在成长能力上，业绩增速整体向好。2019年上市房企营业收入、净利润和净资产规模同比均实现增长。从成长能力指标看，离散程度较大，表明上市房企成长能力差异较大。根据数据统计，52%的企业处于增收又增利的区间；22%的企业处于增收不增利的区间；11%的企业利润增长较快，收入出现下降；15%的企业处于低速增长区间。

从经营效率看，运营效率基本稳定，存货规模温和增长。2019年末存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20，较上年数据略有小幅下降。同时，截至2019年底，上市房企存货总计13.99万亿元，其中存货超过1000亿元的有33家，较去年增加4家；超过3000亿元的有10家，分别为恒大、碧桂园、万科、中海、保利、华润、绿地、融创、龙湖和招商蛇口。另一方面，从各类型上市房企表现看，高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平，三项指标分别为0.59、0.46、0.35；平稳经营型企业三项周转率均值分别为0.38、0.31和0.22；落后经营型企业各项经营效率指标则低于总体均值水平。

4.2我国房地产业存在的问题

房地产行业的流动比率和速动比率水平在逐渐下降，而资产负债率在逐年升高达80%以上，各企业的资本结构多为高风险、高收益的资本结构，业内偿还债务能力在逐年变弱，财务杠杆和风险较高。

由于房地产行业近两年营业收入增长速度放缓，致使净利润增长率水平在逐年降低，这会给未来房地产业的融资及规模扩张带来不利影响，严重影响企业的盈利水平。

房地产业的经营特点是营业周期较长、周转速度较慢。企业的存货周转率较低，而且存货占总资产的比重过高，影响企业的变现水平，存货不能及时销售，是的企业资金回收周期变长，造成资金链断裂。另一方面，流动资产周转率和总资产周转率在逐渐降低，意味着资产利用效率低，严重影响企业的营运水平。

净资产收益率的降低和总资产增长速度的放缓意味着房地产业的规模扩张和发展受到影响。

4.3相关政策建议

4.3.1从房地产开发商的视角：

房地产企业要调整自身的融资策略，合理运用财务杠杆，资产负债率、产权比率较高的可适度降低财务杠杆，降低长期偿债能力风险；资产负债率、产权比率较低的可适度提高财务杠杆，充分利用财务杠杆带来的投资机会和收益。

首先，建议企业调整自身经营策略，加强市场竞争力，扩大市场份额，加强对企业成本费用的管理和约束，增强企业盈利能力。

其次，企业要根据市场行情调整销售策略，加快存货周转，提高资产利用效率。房子积压会占用大量资金，不利于房企长期稳定发展。

最后，要合理投资、不盲目扩张，尽量缩短生命周期中的投放期。恒大债务危机也给房地产开发商敲响了警钟，负债高达1.79万亿，相当于芬兰一年的GDP了。房地产作为高负债的行业，要合理做好企业的财务预算，把企业负债控制在合理的范围之内。

4.3.2从购房者的视角：

买房过程需要考虑的大大小小的事项比较多，政策市场波动的背景下，现在买房加分项如下：

加分项一：购房者会首先考虑区位条件，比如小区是否为学区房，是否靠近地铁站，旁边是否有医疗相关配套设施。这些都是购房者的加分项。学区房关系到子女教育，靠近地铁站，会给出行带来很大便利，相关的医疗配套设施，能够使就医更加及时高效。

加分项二：购房者会考虑房产投资价值。目前北上广深的住房价格一直在上扬。国内一二线大城市的房价也是如此，这就是看一个城市的吸引力，只有当人口净流入不断增长的情况下，一个城市才会更加具有人气，商业才会繁荣，那随着人数越来越多，定居者也越来越多，房价也会水涨船高。因此，房地产的投资属性也是买房者的重要考虑因素。

加分项三：房子价格问题。购房者都想自己买到低于市场价值的房子。当然距离市中心的而房价肯定是要高于郊区的房子，这样的比较是没有多大意义，有钱人就可以考虑买靠近市中心的房子。最重要的是，能够买到同等范围内，比较便宜的房子。

加分项四：房子的质量问题。买房子和买衣服是一样的道理，衣服质量的好坏直接影响到自己体验，而房子质量的好坏，就会影响整个家庭的生活质量。举个例子，房地产开发商为了节省成本，就用价格低廉的空心砖，这样的房间隔音效果很差，就会严重影响到家人的休息。所以，购房者往往更加倾向于购买大品牌的房产。

加分项五：房子的户型。一个好的户型设计往往会给购房者很大视觉冲击。各个房间的设计风格，别具一格，和国际接轨，这样的商品房可能更受购房者青睐。

五、房地产行业未来前景展望

5.1 未来房地产展望

未来的城市可能会更多的注入科技元素，即建设未来的智慧城市，以大数据、人工智能、物联网为核心的万物互联的智慧城市。通过建立智慧城市，能够及时传递、整合、交流、使用城市经济、文化、公共资源、生态环境等各项信息。提高人与人、物与物、人与物的深度联系，能够极大提高人们物质和文化生活水平。

5.2国外智慧城市典型的国家

新加坡在2006年启动智慧城市建设，通过物联网等新一代信息技术的积极应用，将新加坡建设成为经济、社会发展一流的国际化城市。在电子政务、服务民生及泛在互联方面，新加坡成绩引人注目。其中智能交通系统通过各种传感数据、运营信息及丰富的用户交互体，为市民出行提供实时、适当的交通信息。

韩国以网络为基础，打造绿色、数字化、无缝移动连接的生态、智慧型城市。通过整合公共通讯平台，以及无处不在的网络接入，消费者可以方便的开展远程教育、医疗、办理税务，还能实现家庭建筑能耗的智能化监控等。

5.3我国未来房地产行业的方向

我国房地产行业未来发展空间很大，随着城镇化率的快速提升，人们生活水平显著提，人们对未来生活质量的要求也越来越高。因此未来城市化快速发展下，房地产行业的发展也会紧跟时代的步伐，逐渐步入智慧城市的发展道路，未来的房地产行业会在满足人们基本的居住需求之外，还会让人们生活的更加舒适、高效、便捷，实现真正的城市让生活更美好！