第114期
“商品房”、“物业”，谈到这两个词时，有不少业主感到头疼，因为对居住环境有不满意的地方，甚至想更换物业。此前，锡山区安镇什么街道怡东南苑小区成功更换物业，这是无锡当地首个全流程均按照《民法典》新规更换物业服务企业的小区。如何更换物业？有没有什么法律指导？对此，红网《百公司姓呼声》栏需要目联动律师——湖南天地人律师事务所律师邝豪作出了专业解答。
更换物业公司需要达到什么条件？
就此问题，《民法典》对业主更换前期物业公司及后期物业公司分别作出了规定。
更换前期物业的法律规定：
（1）《民法典》第二百八十四条
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
（2）《民法典》第九百四十条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
更换后期物业的法律规定：
《民法典》第九百四十六条
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
业主想依法更换物业公司需要哪些流程？
如第一个问题一样，业主更换物业公司的流程也与更换对象的不同有所区别：
1、前期物业的更换流程
（1）召开业主大会，选聘新物业公司
根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘新物业公司，需经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决，且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意。
即假设一个小区共有300知道户业主，每户的专有部分面积相同，则至少需200户业管理条例主参加选聘物业条件公司的表决，且选聘新物业公司必须经该200户业主中的101户业主同意。
（2）在表决通过后，业委会代表业主可与新物业公司订立物业服务合同
而根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会经授权条件可以代管理条例表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
2、后期物业的更换流程
（1）召开业主大会，解聘原物业公司
根据《民法典》第二百七十需要八条的规定，解聘物业公司，需经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决、且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意。
即假设一个小区共有300户业主，每户的专有部分面积相同，则至少需200户业主参加解聘原物业公司的表决，且解聘原物业物公司业公司必须经该200户业主中的101户业主同意。
（2）在表决通过后，业委会代表业主应向原物业公司发出解除通知
业知道委会经业主大会授权，可根据《民法典》第九百四十六条的规定提前六十天通知原物业公司，解除物业服务合同。物业服务合同对通知期限另有约定的，以合同约定的通知期限为准。
《民法典》赋予了业主任意解除权，即业主单方通知物物业业公司即可解除物业服务合同。但因解除合换同给物业公司造成损失的，应当赔偿损失。
（3）召开业主大会，选聘新物业公司
根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘新物业公司，需经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决、且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意。
即假设一个小区共有300户业主，每户的专有部分面积相同，则至少需200户业主参加选聘物业公司的表决，且选聘新物业公司必须经该200户业主中的101户业主同意。
（4）业委会代表业主与新物业公司订立物业服务合同
而根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会经授权可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
对于不配合退出小区及交接工作的前物业公司，换应如何处理？
根据《民法典》第九百四十九条的规定，原物业公司有向新物业公司妥善交接的义务：及时退出物业服务区域；将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会；配合新物业公司做好交接工作；如实告知物业的使用和管理状况等。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业什么主损失的，应当赔偿损失。
如原物业公司不配合退出小区及相应交接工作的，业主委员会可向法院提起诉讼要求原物业公司撤场并予配合相应交接工作。
*本文由湖南天地人律师事务所律师邝豪解答。
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