导语

在上海的街头漫步，街头巷尾、梧桐树边总能发现咖啡馆的身影，至2021年，上海共有咖啡馆6913家，上成为全球咖啡馆最多的城市，数量远超纽约、伦敦等，该数量是广州的两倍，北京的咖啡馆数量也仅有上海的六成。

近期，本公众号将聚焦咖啡馆经营中常见的法律风险防范，解析和介绍相关法律知识。

第二期：房屋租赁典型争议解析

关键词：营业执照 经营资质 经营范围

1. 自带营业执照的房子能租吗？

事件：

何先生通过中介得知有处房子出租而且房东有营业执照可以出借，遂与房东签订了《租赁协议》，同时还签了一份《餐饮资质合作协议》，约定房东将自己的《营业执照》、《食品经营卫生许可证》随该房屋一起出借给何先生经营咖啡馆，何先生因此交给房东20万风险保证金，后市场监督管理局在检查中发现并对何先生进行了行政处罚。

解析：

这两份协议虽然有关联，但是前者有效，后者无效。租赁协议是有效的，所以协议里的约定都是有工商效的，但是《餐饮资质合作协议》，根据《行政许可法》《个体工商户条例》和《餐饮服务许可管理办法》的规定，个体工商户的营业执照和卫生许可证不得出借、转让。

《餐饮资质合作协议》约定将个体工商户营业执照和食品经营许可证出借的行为违反了行政强制性规定，所以该协议是无效的，因此自始就没有法律约束力，协议约定也是无效的，协议无效后，因协议所取得的财产，双方应该予以返还。

所以《餐饮资质合作协议》签了也是白签，不受法律保护。

2. 房东保证房屋能办执照靠谱吗？

事件：

A公司出租给B公司一间商铺做餐饮经营，双方签订《商业房屋租赁合同》，约定A公司保证该经营场地具备办理餐饮经营所需证照、资质的能力。如果因为租赁房屋的客观条件导致B公司不能办理相关经工商营证照的，B公司可以单方解除加盟合同。

交了租金后双方交接了房屋经营范围，B公司很快对该商铺进行了装修。但过了五个月，因离居民住宅楼不足10米，不符合上海市食品药品监督管理局《餐饮服务环保选址专题会议纪要》（2018-6）的相关规定，

B公司未能办理相关证照，一直无法开业，因此向A公司发送解约函要求返还已付全部款项并赔偿装修损失咖啡屋、支付违约金。A公司则认为B公司逾期支付租金构成违约，应支付逾期支付租金、滞纳金和电费，保证金不予退还，并要求对方搬离房屋。

解析：

这起纠纷中，根据合同约定，A公司显然属于违约方，应该返还已付全部款项并赔偿装修损失、支付违约金。那么B公司要不要支付这五个月的租金和滞纳金电费呢？装修损失应如何赔偿？

合同双方签订合同时都有对合同事项审慎考察的义务，考虑到B公司在签约时就经营证照是否可以加盟办理未进行充分考察，在此方面也有一定的过错，同时，租赁房屋虽不能进行营业，但仍然具有房屋一般使用功能，综合考虑，B公司应承担房屋的租赁费用应在双方约定的金额基础上进行下调。关于B公司的装修损失，如果双方对金额无法协商一致，可以申请法院进行司法鉴定评估，赔偿金额以评估结果为准。

因此，虽然房东有保证条款可以保障经营者可以挽回一定的损失，但是在签订租赁合同时仍需要进行全面的考察，必要时去相应的行政部门进行咨询，避免浪费时间和精力。

3. 经营范围之争：是带咖啡的健身房还是可以健身的咖啡馆？

事件：

小张与某公司签订《租赁合同》，约定租赁其位于上海市浦东新区的商铺。合同约定：“1、乙方经营的商品范围如下（最终以工商部门核准为准）：咖啡。2、乙方在租赁期内未征得甲方书面同意，以及未经有关部门审批核准前，不得改变本合同项下的房屋结构和房屋用途。”

三年后，该公司发现小张把咖啡馆改成了健身房，因此函告其属于擅自更改经营范围，已构成严重违约，要求她恢复所约定的经营范围，并后续进行了断水、断电。小张认为，她的企业经营范围为餐饮服务（饮品店）、文化艺术交流活动策划等项目，她只是在经营咖啡的同时向客人提供健身器材，属于工商执照中“文化艺术交流活动策划”范围，要求该公司立即恢复商铺的水电并赔偿损失。经营范围

解析：

双方租赁合同约定，小张企业的经营范围为咖啡，至于所谓最终以工商部门核准为准，明显是指为经营咖啡而设立公司的具体经营范围以工商部门核准为准，而不是指实际用途以工商部门核准为准，否则双方关于商铺用途的约定将失去意义。

究竟什么是经营咖啡，依通常理解，并结合小张最初的经营情况，可以认定为以经营咖啡业务为主的饮品店或者休闲场所。争议中，该商铺门外设置了健身的店招，于商铺内布置、安装了大量的健身器材，按一般人的理解，这已成为一个健身房，而不是咖啡馆。即使该场所内提供咖啡等饮品，也不影响商铺使用用途、经营范围已发生改变的认定。

因此，小张构成违约，公司据此采取切断系争房屋水电等措施不应视为咖啡屋违约，但切断水电期间小张正常使用上铺必然受到相应影响，该公司收取的租金应当酌情减少。