房产税的征收方式是按次(上海房产税征收标准)

全文概要：

今天上篇，5分钟先从政策思路出发进行解析，明天下篇，探讨大家更关心的房产税的征收方式和对房价、交易产生的影响。

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房产税这事儿，白首本来没打算写文章的，既非顶层官员，又非有头衔的学者，人微言轻地聊这事儿也没用，领导又不听我的，是吧。可不是最近在聊这些事儿的朋友比较多嘛，那就探讨一下吧，一家之言，供大家参考，先求生欲下，说错了可别怪我。

按照以前市场研究从业的经验，任何政策都要从思路缘起、征收顺着顶层领导的意图去分析，才能举一反三、推导出比较接近落地动作。

在这个档口突然谈到全国房产税的事儿，无非就是两个目的，一个是收钱，第二个是提前释放银行风险。

01.

地方财政所需、大上海房产势所按次趋

标准

首先要普及一个明确的知识:房产税的绝大部分是留给地的方财政的，上缴到中央财政的比例极少，这一点很重要，是后面分析的基础。

为什么说是大势所趋，有几个原因。

• 首先从主观说，全国城镇化高速期已经至少十几二十年，连三线城市都到了一定的阶段，建成区平均50%打底，养得已经挺肥了，也是到了收割的时候了。

• 从被动来说，城镇化不是无限制的，耕地总量是有红线的，而且细化到每一个省，每一个地级市，甚至于每一个县级市，加之城镇化就意味着相当高的投资强度，要投钱，因此后续的城镇化不但空间已经有限了，而且速度会减慢。

• 众所周知的，在不太发达的城市，如今地方财政的大头依然是靠卖地皮，其中绝对主力是住宅的地皮，既然增量增速不足，那么依靠存量收割几乎是必然的选择，方式无非就早晚征收。

• 从税源选择上来说的，现如今的标准经济状况，别说中国是，全世界各领域各产业到普遍低迷，指望产业增速增加税收来摆脱土地财政几乎是不现实的，这也就加剧了地方财政必须从不可移动东西上来挖掘税源的冲动和必然性。

任何企业都是可以退出的，甚至撤出中国，人口也就是消费力也是可以流动的，那什么是不可移动的？想来想去，也就只有造好的房子。

口罩这事儿只是一个触发点，如果没有这一轮国家和地方花了那么多钱，或许房产税还没那么着急，但也不过就是晚几年而已上海房产，前面几个动因就决定了，这是大势所趋。

02.

90年代初日本经验警示，我国采取提前泄洪保住银行

顶层领导是很有世界阅历的。白首简单介绍一下80年代中叶到90年代初日本的银行和房地产关系，大家就能够理解了。

80年代初期由于日本制造业价廉物美、抢占了美国制造业的全球市场，所以美国采取了美元对外贬值来降低made in USA在海外汇兑后的落地标价，以此来增加出口竞争力。

从1985年广场协议开始，三年内美元对外贬值86%，那么相对的，日元的升值幅度就很大。那么日本怎么应对的呢？也开始货币放水。

从1986年开始连续5次降息、存款年息直接降到了2.5%，差不多是大国中最低的，同时货币供应量大幅增长，五年之间M2广义货币增速达到12%（我国今是年三季度M2是8.3%），五年间企业融资金额增加了5倍。

几乎是相同的路径，货币放水之后就产生了不可避免的对内贬值，日元计价的固定资产变得极其吃香，干实业不如买房产，所以1986年开始全国老百姓买房地产，五年时间银行的房地产抵押贷款余额翻了一个倍。

以至于在那个阶段日本营业额最高的企业，除了在世界行业领域占据头牌的丰田、索尼，营业额第三名居然是一家开发商，叫做最上恒房产产。

如果把日本两个字换成我国，把最上恒产换成恒大，是不是发现也是通用的？

所以顶层管理者肯定以史为鉴呀！

在90年代初的时候，日本央行当然也发现这个问题，所以开始了紧急加息，一连加了五次，存款利率又从2.5%回到了6%，同时收紧了房贷，甚至于对开发商停掉了开发贷，说白了就是直接对房地产釜底抽薪，同时还干了一件事情，就是增加土地收益税、新设立了地价税。此后就是1992年开始的日本土地和房价下跌，从暴跌开始一路走成了绵绵阴跌。

由于前期操作过猛，前五年连续降息、放钱，后五年连续加息、从银行来断房地产资金。所以日本的房地产完全就是硬着陆的，从92年起的十年税，日本几乎所有的城市地价都腰斩，不但老百姓损失惨重、房地产开发商大规模破产，最要命的是由于房地产贷款占银行的比例过高，把银行给拖进了万劫不复的泥沼。

那个阶段日本二十几家主要银行出现了上千亿美元的坏账，多家全国税性银行都因为房地产泡沫破裂而倒闭了。

03.

有风险的城市分批次落地，让银行有序泄洪

相信顶层肯定看到了前半截方式已经在同样的路径上了，为了防止后半截银行体系出大问题，选择了现在提前释放房产税来避免房地产和银行硬着陆，软着陆总比硬着陆好，是吧？

所以才会有之前对开发商资金链的三道红线，然后现在开始让各个住宅供大于求的中小城市，分批泄洪——试点分批次就是这个道理，避免从区县支行、市级分行到总行，风险向几个主要的国有大银行快速集中，跟抗洪一样，不怕水量多、就怕短时间一起来，可不能让这些国有大银行出问题啊，这就是影响整个经济体系了。

所以我们大致上应该明白，这次出房产税，其实是提前分批释放房地产泡沫和银行系统性风按次险的重要的手段之一，也是大势所趋，不可避免的。

但是好在上海已经房产税十年了，不但给到了全国参考的样板，而且现如今的全国重拳出击对上海的房地产，反而没有影响了。

下篇预告

房产税可能怎么征收？对各地房地产价格和成交量有何影响？

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