“玄关”是指室内区域还是室外区域？房屋套内面积包不包含室外区域？

从2021年9月到现在，因为一套房，身为律师的郭先生与开发商河南省祥诚置业有限公司（以下简称祥诚置业公司）打起了官司。

郭先生认为由于开发商前期宣传信息的误导，导致自己购房产生一系列结果，因此，他以欺诈将祥诚置业公司、汝州市盛得房地产测绘有限公司（以下简称盛得测绘公司）等相关单位一并告上了法庭。

交房后发现套内建筑面积少了

2019年10月7日，郭先生在汝州市公园首府看中一套房。置业顾问向其介绍，买小区房屋D3户型全部赠送大面积玄关，于是便交了2万元的认筹金。

当年10月25日，郭先生与开发商签订商品房买卖预售合同，当天便缴纳了57.8万余元，加上此前的认筹金，共计交纳购房款59.8余万元，随后按揭贷款补齐了总房款798533元。

预售合同第三条规定，所购商品房预测建筑面积为148.98平方米，其中套内面积为127.52平方米。

按照交房日期，2021年6月2日，郭先生和爱人收房。在收房过程中，郭先生发现房屋建筑面积少了7.56平方米，得房率较低，相当于少了一个小次卧。

身为律师的郭先生，认为自己受到了欺骗，决定拿起法律维护自己的权利，2021年9月和2022年1月，他将开发商、测绘公司等相关单位告诉法庭，请求撤销商品房买卖合同和赔偿相关损失。

争议1：宣传图与户型图标识不一致

郭先生认为，由于开发商前期宣传误导，导致他购买房屋，认为开发商涉嫌故意欺诈销售。

“室外的区域能叫玄关吗？”郭先生说，和开发商最有争议的就是关于玄关的命名，开发商前期还宣传说赠送大面积玄关，因被欺诈而产生错误认识和错误信赖，从而产生购买欲望和购买决定。

郭先生提供一份“祥诚公园首府”对外宣称D3户型的宣传图，明确标有赠送大面积玄关，配图所展示的户型图显示有入户门之外的电梯和争议部位（玄关）。

在双方所签订的预售合同中，其中附件一房屋户型图并未显示有入户门外的电梯和争议部位（玄关）。

在审理过程中，房屋设计单位机械工业第六设计研究院有限公司制图设计人员称“玄关”应为户内与户外的过渡空间，实际情况中有室内玄关和室外玄关，委托人祥诚置业公司提供的方案图上将争议部位标注为“玄关”，因为不违反相关设计规范，所以制图设计人员在深化设计施工图时延续了该称谓。

对此，4月12日下午，开发商祥诚置业公司办公室的王先生回复说，已经在走正常的法律途径。

争议2：室外区域被计入套内面积？

对于房屋套内建筑面积的减少，郭先生觉得更不可接受，原本合同规定的套内建筑面积是127.52平方米。

2019年9月和2021年5月31日，盛得测绘公司曾先后两次出具房屋套内建筑预测面积和实测面积报告。报告显示，实测套内建筑面积比预测套内建筑面积减少的7.56平方米。

而这7.56平方米正好与有争议部位的“玄关”面积吻合。郭先生认为，开发商祥诚置业公司将不属于套内建筑面积的电梯厅室 7.56 平方米命名为“玄关”，并与盛得测绘公司串通，夸大案涉房屋约定套内面积，

在法院审理过程中，祥诚置业公司称商品房买卖合同中载明的预测建筑面积，来源于盛得测绘公司2019 年 9 月出具的测绘报告。而盛得测绘公司称预测绘时房屋未建成，因为平面设计图上争议部位标注为“玄关”，询问开发商时其表示该部位外人均无法进入，不属于公共区域，为业主单独使用，因此计入套内面积，实测绘时因为发现“玄关”部位外人可以进入，所以更改该部位性质为公共部位参与公摊，才造成了两次测绘的误差。

祥诚置业公司称，商品房买卖合同明确约定了房屋面积差的处理办法，郭先生对合同内容知晓，就合同内容来说不存在欺诈和串通。

法院：未将宣传承诺写进合同，购房人对合同知情

平顶山中级法院认为，郭先生提供的网络宣称资料，包括显示有玄关部位的户型图等证据，可以证明祥诚置业公司对外宣称 D3 户型“赠送大面积玄关”的事实，但后来双方在签订《商品房买卖合同》时未将“赠送大面积玄关”写入合同或另签补充协议，合同附件一房屋户型图上也未将“玄关”部位列入，郭先生对此是知情的。

此外，未有足够证据显示盛得测绘公司前后测绘受祥诚置业公司授意指示所为。

4月12日下午，记者联系了平顶山中级人民法院审理此案的宋庭长。

宋庭长表示，目前判决结果已出，无法认定欺诈，虽然前期开发商宣传时承诺一定条件并标注玄关，但宣传的承诺并未签订到合同里。宋庭长补充说，开发商承诺的赠送大面积玄关与结果不相符合，这有些涉嫌虚假宣传，但不在管辖范围内。

“最重要的是，没有把许诺的东西写进合同，是否写进合同，这在法律上（是）构成欺诈（的依据），起码是违约（的依据）。”宋庭长说，郭先生对这些情况都知道并签订了合同。

至于房屋套内建筑面积缺少的面积，是开发商故意造成的还是自然形成的？宋庭长表示目前证据暂时不足以证明构成欺诈。

校对 杨阳

审核 田震