内、外资房地产企业利润分配的税收有什么差异？【播放】
项目竣工后，房屋并非已经全部销售完毕。尚未销售的房屋所分摊的土地使用面积仍然具有纳税义务:已经销售的房屋可以交付使用，如果未交付使用，一样具有纳税义务。
(1)完全以土地使用证所载面积计算纳税。房地产开发企业已销售房屋，由于种种原因，房产所有权证书、土地使用权证书分割往往滞后。那么，此时房地产开发企业仍然是名义上的权属拥有者，城镇土地使用税按照土地使用权证书所载面积确定计税依据，可以促使企业早日办理权属转移手续。
(2)已售房屋计税依据准予按比例扣除。对于已经销售的房屋，由于房地产开发企业不再拥有所有权及使用权，如果仅因为尚未办理土地使用权分割而还由房地产开发企业纳税，既不合情也不合理。准予已售房屋按照比例扣减土地使用税计税依据符合现实状况。
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。交付方自房屋交付使用次月起不再计征房产税和城镇土地使用税。
《关于房地产开发企业开发用地征收土地使用税的通知》(京地税地[2005]550号)，《北京市地方税务关于2007年度征收城镇土地使用税的通告》(京地税地(2007)322号))规定，对拥有土地使用证的房地产开发企业，按土地使用证所载面积计税。没有土地使用证的按实际使用面积计税。已售房屋占地面积可以抵扣。
《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管所理办法》(豫地税发[2006]84号)规定，房地产开发企业是城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的,应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。房地产开发企业应纳城镇土地使用税计算公式为:
应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积x城镇土地使用税单位税额标准x(1- )/缴纳期限
累计售出房屋建筑面积，是指按照该办法交付使用的规定，已经售出房屋的建筑面积之和。
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