类reits和公募reits(类reits和公募reits的区别求回答)

现有的基础设施类REITs，交易结构体现了固定收益属性。公募基础设施REITs交易结构突出股性，体现高分红特征。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。二者对公募基础设施REITs的试点范围、项目要求、融资用途、产品设计等方面做出相应规定，标志着国内公募REITs拉开序幕。

2. 优先级/次级分层，多种增信措施保障优先级现金流

（三）公募基础设施REITs引入公众投资者，并增强流动性

（四）公募基础设施REITs发展展望

1. 管理人问题。REITs的收益主要来自租金、收费权收益以及不动产增值或再投资收益，因此，不动产的运营管理和投资成为REITs收益增长的重要因素。“公募基金 ABS”交易结构下，与国外REITs相比，存在管理人欠缺项目运营能力的问题。

国外基础设施REITs的发起人（管理人）通常是基础设施的运营者，比如印度电网基础设施投资信托的发起人Sterlite Power Grid Ventures Limted，是私营领域领先的电力传输企业之一，具有在印度全境中标、设计、预算、施工、运营、维护电力传输项目的丰富经验。

根据《征求意见稿》，公募基金将作为基础设施项目的管理人，应配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。但目前我国公募基金的主业是证券投资，缺乏基础设施项目运营和投资的能力。因而短期来看，基础设施项目的管理归属原始权益人，可能更有利于REITs的收益。长期来看，随着REITs的发展，国内可能培育出兼具融资和项目管理能力的另类资产管理人，从而形成管运一体。

2. 基础设施REITs的供需匹配问题。《通知》和《征求意见稿》规定了项目的试点范围和项目要求，并由各省级发展改革委遴选项目，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会。试点大概率首选原始权益人信用稳健、现金流稳定且投资回报良好的项目。但可能由于原始权益人认为REITs融资成本较高而投资人认为REITs投资收益较低，导致供给和需求的不匹配。

从可能的匹配来看，供给方面，基础设施REITs对于降负债率需求较强的原始权益人吸引力相对较大。对于拥有好项目的原始权益人而言，REITs融资成本不一定低于银行借款，但能够实现项目所有权或收益权转让，从而降低公司负债率。投资方面，基础设施REITs的收益和风险介于股票和债券之间，且期限较长，与银行、保险、社保基金等长期资金追求稳健收益的目标较为匹配。

风险提示：政策法规超预期。