破产程序中的“假按揭真贷款”情形探讨

导语

房地产企业在开发房地产项目时需要大量的资金，出于难以从银行取得融资或节约财务成本的考量，经常选择以职工的名义“假按揭”取得住房按揭贷款用于公司经营。在房地产企业进入破产程序后，如何平衡各方的利益、如何维护弱势群体职工的权益，也成为实践中亟待解决的大难题。

一、问题的提出

王某是A公司（房地产公司）的员工，A公司让王某与其签订商品房买卖合同，借此向B银行贷款，所借款项全部由A公司使用，并向王某承诺上述款项全部由其偿还。2013年7月B银行起诉王某、A公司返还剩余贷款，后法院判决王某与A公司对此笔贷款承担连带清偿责任。

A公司于2018年11月被法院裁定进入破产清算程序，王某委托我方为其申报债权，我方与A公司管理人（以下简称“管理人”）沟通之后了解到在此破产清算程序中，普通债权的清偿率基本为0，故B银行申报的债权根本无法得到清偿。在此情况下，B银行一定会依据2013年的相关判决书追究王某的连带清偿责任。为维护委托人的利益，我方再三研究之下，决定以消费性购房人的身份向管理人申报优先债权，但是管理人一直对我方申报的债权不予认定，认为我方与B银行申报的债权存在重复的情形。

在研究本案的过程中，我方发现本案属于实务中典型的“假按揭真贷款”情形，公司假借向职工卖房的名义向银行贷款。在此情况下如何维护职工王某的利益，对此我方对“假按揭真贷款”问题展开一系列研究。

二、假按揭真贷款的情形

在实践中，由于房地产企业开发项目时需要大量资金，常会出现向职工假卖房的情形，借此向银行按揭贷款用于公司经营。我们先厘清“假按揭真贷款”中的各方法律关系、行为模式及职工的过错程度。

（一）三方法律关系

“假按揭”的三方法律关系是名义购房人与开发商之间的商品房买卖合同关系，名义购房人与银行之间的借款合同关系，开发商与银行之间的担保关系。

（二）行为模式

“假按揭”中是公司与职工签订了虚假的《商品房购房合同》，与银行办理完贷款手续后，银行一般直接将贷款支付至开发商银行账户内。

（三）职工过错程度

“假按揭”情形需要职工办理签订《商品房购房合同》、支付首付款、贷前咨询、贷款申请、贷款审批、订合同、房屋价值评估、办理担保手续、办理预抵押登记手续直至贷款发放。对于如此繁杂的手续，职工作为完全民事行为能力人在明知公司系以融资为目的以其名义贷款，仍向公司提供身份证件及相关证明材料，并配合公司办理上述手续。另外，部分开发商还会给予名义借款人贷款额一定数额的奖励或返利。鉴于此，“假按揭”情形中的职工存在一定过错。

三、假按揭真贷款中涉及的法律问题

（一）相关案例分析

1、北京市延安县人民法院（2014）延民初字第02584号

中国建设银行股份有限公司北京延庆支行与吕某某等金融借款合同纠纷案中，法院认为吕某某并未实际使用该笔贷款，也未实际占有涉案房产，故本案涉及的商品房买卖合同系虚假合同。

借款合同为有效合同，不违反国家法律、法规的强制性规定，借款人未将所得贷款用于购买商品房，属于擅自改变借款用途，但是不影响合同效力，名义借款人存在一定的过错，对开发商不能偿还的部分承担10%的责任。

2、杭州西湖区人民法院（2015）杭西商初字第1247号

中国农业银行股份有限公司杭州延安路支行等诉叶某某等金融借款合同纠纷案。法院认为商品房买卖合同无效，；理由是叶某某与清水湾公司签订的商品房买卖合同并非双方当事人真实的商品房买卖意思表示，该合同以合法形式掩盖非法目的，不构成商品房买卖的合意，应属无效。

借款合同效力独立，名义借款人与开发商借款与保证的意思表示真实，在银行不主张撤销借款合同的前提下，借款合同合法有效，名义借款人应当还本付息，本案农业银行的预抵押物权符合善意取得的条件，农业银行有权就处置27-18室房屋所得价款优先受偿，因清水湾公司进入破产重整程序，农业银行应及时申报债权按破产程序行使相应权利。

3、辽宁省大连市中级人民法院（2015）大审民再终字第42号

交通银行股份有限公司大连金州支行与巴德仁等借款合同纠纷上诉案中，法院认为《个人住房抵押贷款合同》中贷款部分不存在合同无效的法定情形，应为合法有效，故假卖房、真贷款中名义借款人的还款义务不能免除。另外，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是银行对将来担保物权的设立享有请求权。在银行对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张享有抵押物优先受偿权无法律依据。

4、湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2016）湘31民终116号

工商银行湘西分行与湘西自治州城乡建设综合开发公司、张言军金融借款合同纠纷二审中，法院认为，贷款合同有效，其理由是我国现行法律和司法解释没有明确的规定。参照《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》“在个人购房贷款合同履行过程中，查明开发商以使用贷款为目的、以其他个人名义贷款，由自己作为担保人，并将贷款用于本企业经营的，开发商应为贷款的实际使用人，上述行为属于借款人、担保人（开发商）擅自改变借款用途的违约行为，该违约行为不影响个人购房贷款合同的效力，在审理中应认定贷款合同有效。”本案的开发商州城乡开发公司以使用贷款为目的，以张言军的名义贷款，由开发商作为担保人，并将贷款用于本企业经营，开发商州城乡开发公司应为贷款的实际使用人，本案的借款合同应有效。本案认为开发公司与名义借款人构成法律意义上的隐名代理行为，该借款合同直接约束委托人开发公司和银行，最终由开发商承担全部偿还责任。

5、山东省淄博市中级人民法院（2016）鲁03民终1785号

中国建设银行股份有限公司淄博西城支行与王作良、马洪菊等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷案中，法院认为名义借款人对开发商利用自己的身份套取资金的事实是明知或应知的，负有一定过错，其应承担与其过错相适应的民事赔偿责任。考虑到名义借款人实际未使用借款，也未得到房屋，从公平原则出发，酌定其对已确定的借款本息在开发商不能清偿的范围内承担5%的民事赔偿责任。

6、邵阳市中级人民法院（2017）湘05民终86号

中国银行股份有限公司诉洞口佳和房地产开发有限公司、欧阳某某金融借款合同纠纷案。一审法院认为，贷款合同无效，其理由是贷款合同系以合法购房合同以及借款合同形式来掩盖套取贷款资金的目的，符合《合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”而签订的合同无效之规定，故贷款合同无效。但是二审法院予以纠正，认为贷款合同有效，该合同内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。名义借款人与开发商对借款承担连带清偿责任，本案银行对抵押财产享有优先受偿权。

7、广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民二初字第173号

中国建设银行股份有限公司中山市分行诉黄某某等金融借款合同纠纷案。法院认为商品房买卖合同无效；借款合同因侵犯国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害国家利益所以无效。银行未尽到审慎审核义务，客观上存在过失，不能使用善意取得制度获得涉案房产的抵押权。最终法院判决名义借款人和开发商共同偿还借款。

通过上述案例分析可知，在实践中，对于名义购房人与开发商签订的商品房买卖合同是否有效、名义购房人与银行签订的贷款合同是否有效、名义购房人是否承担责任并无统一的裁判标准。

（二）法律问题分析

1、名义购房人与开发商签订的商品房买卖合同是否有效

名义购房人与开发商签订的商品房买卖合同是否有效，对于假按揭中的买卖合同而言，开发商为了获得银行的贷款，故意通过与职工签订的虚假商品房买卖合同，以名义购房人的身份向银行办理按揭贷款。购房合同中的首付款是由开发商支付，后续的款项也是由开发商偿还，实际履行贷款合同的主体是开发商而不是名义购房人，因此开发商与名义购房人之间不存在购房的真实意思表示，双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依据《民法典》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故一般而言，开发商与名义购房人之间的房屋买卖合同无效。

2、名义购房人与银行签订的贷款合同是否有效

这个问题在实践中存在较大的争议。有的法院认为，贷款合同有效，其理由是贷款合同有名义借款人的签名，系当事人在平等、自愿的基础上签订的，且内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应为合法有效。而有的法院认为，贷款合同系以合法购房合同以及借款合同形式来掩盖套取贷款资金的目的，故贷款合同无效。

从上述分析的案例可知，实践中法院一般认定贷款合同有效。虽然商品房买卖合同由于没有真实的意思表示而无效，但不能据此否认贷款合同的效力。贷款合同不是买卖合同的从合同，二者是相互独立的，贷款合同的效力应当依法认定。根据《民法典》第一百四十三条的规定，有效的民事法律行为必须同时满足“行为人具有相应的民事行为能力”、“意思表示真实”、“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。因此，在贷款合同同时具备上述条件的情况下，合同应为有效。

3、银行对抵押物是否享有优先受偿权

这个问题首先要看名义购房人与银行签订的贷款合同是否有效，其次要看银行是否已经办理抵押登记。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可知，抵押权的设立应当依法办理抵押登记，未经登记的，不发生抵押权的效力。

4、名义购房人是否承担责任

在名义购房人与银行签订的贷款合同有效的情况下，名义购房人是否承担责任关键要看银行是否尽到审慎审查的义务。

（1）银行明知或应知购房人为名义贷款人

如果银行明知或应知购房人为名义贷款人，而实际使用借款的人为开发商（担保人），那么名义购房人可以依据《民法典》第九百二十五条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，主张隐名代理，该贷款合同直接约束委托人开发商和第三人银行，由开发商承担偿还责任。

但是在实践中，名义购房人作为完全民事行为能力人在明知开发商系以融资为目的以其名义贷款的情况下，仍向开发商提供身份证件及相关证明材料，并配合开发商办理繁杂的贷款手续，故名义借款人对假按揭贷款的形成存在明显过错，应当在开发商不能承担的范围内承担相应的法律责任。至于份额的多少，由法院根据名义购房人的过错程度来确定。

（2）银行不知购房人为名义贷款人

如果银行尽到了审慎审查的义务后仍然不知也不应知购房人只是名义贷款人，而实际使用借款的人是开发商的，银行可以依据《民法典》第九百二十六条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。”的规定，选择要求受托人名义借款人偿还或者要求委托人开发商偿还。

一般情况下，尽管开发商已经进入了破产程序，但相较于普通的个人（通常是职工）经济实力仍然更强，故通常银行都会选择实力更强的开发商承担责任。在诉讼案件中，银行通常要求名义借款人与开发商承担连带清偿的责任，鉴于名义购房人并没有实际使用贷款，也没有实际占有房屋，更没有办理过户登记，基于公平公正原则，名义购房人也只承担相应的清偿责任，开发商对此要承担连带清偿责任。

四、破产案件中的处理方式

在实践中，破产案件若遇此情形，一般的处理方式是银行享有抵押权，由职工、公司按照过错程度各自承担责任。该处理方案权衡了各方利益，较之于其他方案，各方接受度较高。对银行来说，认可借款合同是有效的，银行可通过主张抵押物上的优先受偿权最大程度上保障债权的实现。对职工来说，如认为借款并非真实意思表示，最终法院认定“假按揭”中抵押借款合同无效的，借款人应当返还因该抵押借款合同取得的贷款；如认为借款系真实意思表示，抵押物变价后的价款极有可能可以覆盖贷款本息，职工不用承担实际还款责任，即使不能完全覆盖，职工与公司承担责任部分的金额也不大。

五、结合本案

本案与上述案例略有不同，王某与B银行签订的贷款合同中并未设立任何抵押，只有A公司承担连带保证责任，故A公司破产之后，对于B银行的债权无法按照优先受偿权的情形处理。在普通债权清偿率为0，且有判决书判定我方承担连带清偿责任的情况下，我方该如何维护职工的权利，值得思考。鉴于对上述相关案例的研究可知，名义购房人不承担责任或只承担10%以内的过错责任，在本案中，名义购房人王某承担连带责任，我们可以从降低责任份额的角度分析本案，寻找解决路径，争取降低当事人的损失，最大程度维护当事人的利益。

本文作者：李少冉