投资者对美国住房市场的总结

• 美国目前没有住房短缺，只有卖家短缺。
• 新房建设的速度超过了人口增长的速度，并将导致住房过度建设。
• 更高的抵押贷款利率将对这个房地产市场造成严重破坏，利率似乎接近峰值。

根据达拉斯联邦储备银行的一篇博客文章，在消费者价格通胀飙升至数十年高点的背景下，自COVID-19大流行爆发以来美国房价的历史性加速与市场基本面"脱节"。

"我们的证据表明，自2000年代初的繁荣以来，美国房地产市场行为首次出现异常，"达拉斯联储引用实时房地产市场数据来描述潜在的"繁荣"迹象强调。数据显示，"到2021年第三季度，美国房地产市场已经连续五个季度显示出旺盛的迹象“。

美国房价与市场基本面脱节

达拉斯联储的研究人员指出，特别是市租比已经脱离了市场基本面，美国房价进入了繁荣阶段，即"预期驱动的爆炸性升值"。对于公司特定的情况，宾夕法尼亚州房地产投资信托基金（PEI）强劲的第四季度运营资金反映了更高的租金和入住率。与此同时，2月份租金负担能力问题有所上升，因为美国居民平均每月预算的30%用于房屋的租金。

研究人员还指出了房价与可支配收入的比率，这一指标与住房负担能力直接相关。"2021年接近阈值的统计数据的迅速增加表明，美国实际房价可能很快就会不受个人人均可支配收入的束缚。根据FRED的数据，在消费者购买力下降的环境中，2月份实际可支配收入同比收缩1.6%，自2021年4月以来一直处于负值区域，大约与实际经济增长达到顶峰的时间相同。

与2007-2009年的金融危机不同，现在美国家庭资产负债表似乎状况更好，股票头寸更强，这表明房价回调带来的任何经济逆风都不会出现像全球金融危机期间所经历的那样规模。

美国并不是唯一一个房价上涨的国家：

房价上涨一直是一种"全球现象"，查尔斯·施瓦布（Charles Schwab）首席投资策略师利兹·安·桑德斯（Liz Ann Sonders）在3月28日的Twitter帖子中写道。事实上，全球60个国家中有30个国家（包括美国和新兴市场）"见证了>5%的实际房价通胀率"，她引用Capital Economics和Refinitiv的数据补充说。

从不同的角度来看全球房地产市场的繁荣，"过去50年的全球实际房价指数显示了过度宽松导致房地产泡沫的3个时期："首先是1980年代后期在日本推动的，其次是2000年代初在美国和欧盟推动的”，宏观分析师Adem Tumerkan在3月30日的Twitter帖子中写道，“通过均值回归，房价最终将下跌，"他补充说。与此同时，债券投资者正在瞄准美联储向更紧缩货币政策的过渡，短期国债收益率迅速上升，在某些情况下跃升至长期收益率之上，这种现象通常是在经济衰退或经济增长和通胀预期放缓之前出现。

美国住房市场分析

说美国住房市场是一个卖方市场是轻描淡写的。美国的房价一直在无情地上涨，让无数购房者感到沮丧。截至1月份，95%的受访房地产经纪人表示买家数量超过卖家。2月份，超过57%的房屋在上市后2周内售出。房价中位数比2021年上涨15%，比2020年上涨30%。与此同时，30年期抵押贷款利率从2021年11月的3%激增至本周的4.5%以上。

美国30年期抵押贷款利率

事实上，房价的上涨是如此巨大，以至于2021年房价的平均涨幅首次超过了美国收入中位数上涨幅度。 如果这不是道德风险，真不知道是什么。

结果房地产市场是一个炙手可热的市场，每个人和他们的叔叔们都在试图用廉价的债务买房。这是有道理的，因为抵押贷款利率比通货膨胀率低至少4%。广泛持有的观点是，房屋是一项伟大的投资，每个人都应该现在购买，因为它们只会变得更加昂贵。投资者经常重复地听到买家，房地产经纪人和贷方都急于要求在抵押贷款利率正在上升的时候购买房屋，所以现在是最好锁定低利率时期。

但它引出了一个问题，美联储加息后美国经济会发生什么？

让我们看看一些关于黄松树的信息。黄松是美丽的树木，可以长成100英尺高，直径50英寸的巨大的巨人，因此很难想象有什么东西能够打败它们。

山松甲虫知道如何做。这种微小的昆虫不到1/4英寸宽。甲虫通过在树皮下挖洞并吃掉在整个树上运输糖的韧皮部来感染黄松。起初，致命的感染阈值并不容易发现。尽管遭受了致命的伤害，这棵树仍然是绿色的。然而到了第二年，这棵树将变成棕色，毫无疑问。巨人死了。

训练有素的眼睛可以发现已经死亡的树木 - 但只是还没有表现出来。沥青管出现在甲虫钻入和钻出树的地方。诊断基于节距管的数量。美国房地产市场就像一个巨大的庞德罗萨，上面覆盖着沥青管。今天的市场看起来很健康，但这是欺骗性的。美国的住房已经被感染，像是一具行走的僵尸。

购房者正在寻求保护，以应对不断上涨的生活成本

买房的首要原因之一是租金正在上涨。固定抵押贷款本质上是家庭的租金控制。在全美国范围内，租金同比增长了16%。同期，单户住宅的租金上涨了35%。此外，美国CPI自2020年以来一直在攀升，目前每年超过7%。生活成本正在上升，人们正在寻找稳定的投资方法。

近年来美国的消费者价格指数

他们正在转向固定抵押贷款利率，作为实现这种稳定投资的一种方式。例如，超过65%的转售房屋在2月份收到了多个报价，高于前一年的51%。此外，41%的房屋价格高于标价。

美国房屋价格指数与租金比率和租金CPI {蓝色}

2006年，房价指数与租金CPI之比见略低于1.7，并回落至1.2的长期平均值。今天，这一比率正在迅速上升，接近1.6。历史表明，这一比例是不可持续的。奇怪的是，NMHC的数据显示，租金拖欠率在2021年12月达到了8%的三年新高。尽管大多数租金驱逐暂停令已经结束，但情况仍然如此。

美国的住房并不短缺

住房并不短缺。在美国有很多地方供人们居住。问题是目前待售的住房太少了。

美国人均住房数量在2008年达到峰值，约为0.428套。今天，这一比率已攀升至0.427。2008年，每个工作年龄人的住房单位数量约为0.665套，而今天为0.693套。

美国人均住房单位总数{蓝色}，每个工作年龄人住房单位总数{红色}

一个主要的论点是，千禧一代规模庞大，并且都进入了购房市场。这是事实，但不能孤立地看待。重要的是要检查与总人口增长相关的住房建设。

在大萧条之后，每个新住房开工的人口变化在2011年达到峰值，每4.5开工新住房。这似乎是一个经常提到的巨额赤字。请注意，今年来，该比率的长期平均值约为每1.5人启动新住房开工，并且自2019年以来该比率一直低于1。

美国人均房屋开工率

自2020年以来，全美按人口增长率计算的在建住房数量和按人口增长率计算的开工住房数量均大幅增加，这表明过去两年的住房建筑量在大幅增加。虽然2010年代的建筑量相对较低，但这是对2000年代相对于经济状况的过度建筑的回应。

美国人均新房数量增长

当将新房开始与工作年龄人口的增长进行比较时，这些数字甚至更糟。自2019年以来，工作年龄人口增长一直为负增长。通常，新房的开工数量与工作年龄人口的增长相关。自2016年以来，两者的关系出现了分歧。如今，新房开工量将达到160万套，而工作年龄的人口预计将减少60万。

工作年龄人口增长和新开工住房

在建房屋的增加是由于劳动力和供应短缺，导致施工时间延迟。该领域的进展缓慢，并继续影响施工时间。这种情况可以从待售新房的数据中看出，该数据显示，在建和未开工的房屋大幅增加，而已完工的待售新房则受到抑制。请注意，在建和未开工房屋的峰值出现在2006年房价峰值之前。

待售新房：已完成{蓝色}，在建{红色}，未开始{绿色}

从人均住房单元的角度来考察住房建设，并不支持当前市场活动是多年新房建设不足的结果的这一理论。市场紧张还有另一个原因，首先是空置率。可供出售的空置住房数量在疫情期间暴跌，自那以后一直未能恢复。有投资专家之前已经指出，房主不愿搬家的两个主要原因是担心疫情和购买新房的能力。空置率是当前的房地产市场与2008年的房地产市场的主要区别之一。

待售的空置房屋

住房短缺的真正原因是每个人都想拥有自己的房屋

包括投资者在内的二手房买家在过去两年中大幅增加。今年迄今为止，投资者占所有房屋交易的33%，创十年新高。Hoya Capital的数据显示，与普遍的看法相反，大多数房屋投资者并不是机构投资者，他们只占SFH市场的1-2%。

根据NHHB的数据，2021年2月二手房出售给购房者的百分比为15%。来自ReffFin的数据发现，2021的Q3中，有创纪录的18.2%的美国房屋出售给了投资者。相比之下，2008年峰值为11%。2021年，第二套住房购买的增长速度超过了首次购房的增长速度，大约为2比1。

此前，房地美和房利美对第二套住房和投资购置房屋的百分比有限制，这些购买占总购置量的7%。这项政策在2021年初提高了第二套住房购买者可获得的抵押贷款利率。但在2021年9月，这些限制被暂停，从而使得购房者能够以低利率购买房屋。

房主现在非常有动力不出售他们的房子。大多数银行已经锁定了前所未有的超低抵押贷款利率，在2-3%之间。如果他们出售他们的房屋，他们就会失去那些丰厚的利率。由于市场表现非常好，许多房主保留他们拥有的房屋以在市场上进行投机。还有一些人被困在他们拥有的房子里，因为他们负担不起今天存在的价格和更高的利率。

这就是为什么现金销售在截至2021年7月的时候已经上升到现有房屋销售的23%。在现有房屋中拥有大量股权的房主正在利用这些股权为新房提供具有竞争力的现金优惠。此外，投资者纷纷以现金购买房屋。

自2016年以来，每个工作年龄人口的自住住房单元与活跃房源之间存在相关性。2016年，每个工作年龄段的人拥有0.36套自住公寓，活跃房源数量为150万套。如今，每个工作年龄段的人几乎有0.40套自住公寓，活跃房源有40万套。多年来，人们一直在为自己购买多套住房，并从市场上抢走供应。

每个工作年龄人口的自有住房单元{红色}，市场中的活跃房源（倒置）{蓝色}

这不是2008年重现

今天的房地产市场和2008年的房地产市场有几个明显的区别。首先，可调利率抵押贷款（ARM）的数量要少得多。2005年，近40%的抵押贷款是ARM。如今，只有不到1%的人拥有可调利率抵押贷款（ARM）。与2006年的16%相比，今天的抵押贷款违约风险只有2.3%。由于现在的贷款标准要高得多，因此市场在利率上升和丧失抵押品赎回权方面得到了更好的保护。

另一个区别在于住房空置率。2008年，屋主空置率超过2.5%，而租房空置率超过10%。如今，房屋空置率低于1%，租房空置率低于6%。通常这意味着住房短缺。然而，事实并非如此。

租赁和自有房屋的空置率

房屋拥有率拥有率没有达到新高，这表明拥有住房的人越来越少，而少数人拥有多套住房。2020年疫情期间，房屋拥有率飙升，这可能是房主暂停房屋挂牌计划的原因，而租客则进入房地产市场，逃离城市中心，并利用低利率。然而，在所有的房屋购买中，房屋拥有率与大流行前的水平相当。家庭债务偿还占可支配收入的百分比通常与住房拥有率相关，但自疫情开始以来就出现了分歧。

住房拥有率和债务偿还率

经过短暂的限制，市场上的每月房屋供应量已恢复到大流行前的水平。

市场上的每月房屋供应量 和 房屋的价格指数

谷歌搜索趋势显示，现在与2008年有一个有趣的相似之处，那就是对滞胀的兴趣激增。这是对通胀和能源成本不断上升的回应，这种情况与2006-2008年的情况类似。

Google统计的滞涨的兴趣指数

另一个令人毛骨悚然的相似情况是房屋建筑商的利润率。2007年，大型住宅建筑商D.R.Horton和Lennar的利润率分别达到28%和15%的峰值。如今，两家公司的利润率都超过了这些高点。请注意，2008年房地产市场开始放松时，房地产商的利润率下降的速度有多快。

几个主要房企的利润率

最后，美国的人均房地产经纪人数量已攀升至长期的新高。同样的情况也发生在2006-07年的住房挤兑期间。发生这种情况是因为住房的过度投机鼓励人们参与房地产销售，因为佣金变得过大。

美国的人均房地产经纪人数量

新的房地产泡沫

实际抵押贷款支付额达到了每月2350美元的20年高点。本月，房屋销售价格中位数与收入中位数之比创下6的历史新高，与抵押贷款利率相比，这还远远不是平均水平。在4.5%的抵押贷款利率下，这个比率应该在5%以下。这意味着房价下跌17%只是为了达到平均水平。2006年，这一比率的平均值为4.4，同样定位为5.1。到2008年，这个数字下降了。

这导致只有29%的消费者表示现在是买房的好时机，是十年来的新低。然而，根据Redfin的数据，创纪录的32.3%的购房者正在寻求搬迁到他们的家乡都会区之外。这主要是由于远程工作能力和寻找更便宜实惠的居住地点。

几乎从每个指标来看，住房负担能力都已跌至历史最低点或接近历史低点。2月份，在抵押贷款利率上升之前，Macrobond的住房负担能力指数接近2007年的低点。

美国的住房负担能力指数

Trahan Macro的负担能力指数处于1989年以来的最低水平。作为一个领先指标，它表明新住房开工增长即将下降。

住房负担指数和新住房开工数

2021年12月，美联储宣布减少抵押贷款支持证券的购买。自那以后，抵押贷款利率一直在大幅攀升。美联储表示，他们将继续减少MBS资产。资产负债表数据中尚未显示出资产减少的情况，因为购买可能需要数周或数月才能结算，但投资者预计很快就会看到数据中的资产减少。

住房活跃数，30年固定利率抵押贷款 以及 市场月供房屋数

凯斯-席勒房价指数{红色}处于历史高位。2022年3月29日，10年期国债减去2年期国债收益率曲线倒挂。这发生在2007年Case-Shiller指数的上一个峰值期间，是经济衰退的一个指标。30年期抵押贷款利率和30年期国债利率之间的利差最近一直在攀升，这也发生在之前的住房峰值之前，这表明住房的感知风险更高。今天，实际抵押贷款利率在-3.5%左右的严重负值。随着美联储减少其MBS资产，投资者预计抵押贷款利率将继续攀升至正值区间。这意味着抵押贷款利率可能会达到5%甚至6%。

房屋价指数与贷款利率之间的关系

直接检查Case-Shiller住房指数太简单了。约翰·威克（John Wake）和 Realestatedecoded.com 的团队在调整凯斯-席勒指数（Case-Shiller index）的通货膨胀和融资成本方面做得非常出色。他们的数据如下图所示；投资者将迈阿密和菲尼克斯的调整后指数包括在内，因为它们一直是购房者的首选搬迁目的地。此数据有 3-5 个月的滞后时间。1 月份的数据是 11 月份至 1 月份数据的平均值。至少要到6月份才能在数据中捕捉到抵押贷款利率上升的真正影响。尽管如此，美国1月份的住房负担能力几乎达到了2008年的峰值，包括西雅图在内的一些城市已经超过了这一峰值。

全美各地实际带宽利率支付价格指数

如果抵押贷款利率升至6.5%，将导致负担得起的房价从目前的水平下降约30%。中位数房屋抵押贷款的每月还款额已超过家庭收入中位数的30%。同样的状况发生在1990年，就在1991年住房收缩之前，2007年发生在2008年住房收缩之前。

如果抵押贷款利率上升到6.5%，将导致负担得起的房价从当前水平下降约30%。中等价位住房的每月按揭付款已超过家庭收入中值的30%。同样的情况发生在1990年，就在1991年住房收缩之前，以及发生在2008年住房收缩之前的2007年。

房屋销售价格与房屋价格指数

总结

美国房地产市场真的搞砸了。每个人都在尝试购买住房，首次购房者已被抛在脑后。而在任何市场中，当每个人都在看涨时，这是一个好兆头，已经接近顶部的。

住房并不短缺。投资者可以冒昧地猜测，99%的购房者目前居住在自己的住宅中。短缺在于房屋卖家的数量。低抵押贷款利率和与大流行有关的原因导致如此多的人搬迁，这引发了住房房价上涨的势头，并迅速滚雪球般地演变成了投机狂潮。通货膨胀和不断上涨的租金助长了这种狂热。然后，利率上升的威胁引起了购房者的恐慌，他们不惜一切代价进入房屋市场，以锁定他们所认为的"千载难逢的机会"。

价格和利润率已经表明房屋建筑商要建造更多房屋。面对重大的生产挑战，房屋建筑商以实物形式做出了回应。这种情况将导致房屋过度建设。在建单位的数量已经远远超过了人口增长的速度。停止建设的市场房屋利润信号将太少太晚，就像2008年一样。

现在，不断上升的抵押贷款利率正在压垮购房者。在利率上升后，在影响房屋销售和价格之前，存在30-90天的滞后期，因为许多购房者在此期间已经锁定了利率。今年春天和夏天确实会很有趣。

哇，美国的房地产市场真是一团糟。

这一次并不是2008年的翻版。但是，它们非常接近。不会有可调节的利率触发器。普遍取消抵押品赎回权的可能性不大。但房价下跌是不可避免的。最近的购房者将发现自己在0%、3%和5%的首付中处于水深火热之中，而这些首付比例被证明是不够的。

投资者预计美联储将出售MBS资产，直到出现问题。投资者预计到2023年美国会出现经济衰退。在它开始后的某个时候，投资者相信美联储将再次开始购买MBS，抵押贷款利率将再次低于3%。也许许多人并不认为这是不可能的。但是有的投资者不仅认为这是可能的，而且认为这是非常可能的。

也许投资者不可能知道房价何时达到峰值或卖方市场何时结束。但有一件事是肯定的：美国的房屋建设得太多了。