四川土地增值税筹划案例(土地增值税税务筹划案例分析)

在经历了房地产10多年来预售制和高杠杆加持下的疯狂扩张之后，自2009年开始，我国地产净停工面积开始大幅增长，标志着逐年累积的烂尾楼越来越多。

数据显示，全国333个地级行政区，有3000多座烂尾楼。平均下来每个城市至少都有10座烂尾楼。

近年来各地政府都在尝试府院联动努力盘活烂尾楼，各地区层面陆续出台相应政策，深陷烂尾楼困境之中的普通购房者、金融机构、开发商、施工方等都有了新的希望。这其中对于很多投资机构来说，也是有很大的机会，当然对专业性的要求也是会更高。

2021年9月11-12日成都《房地产不良（烂尾楼）重整投资实务专题培训》，5位房地产不良资产（烂尾楼）投资实战派资深人士重磅加盟，从共益债/基金模式/投资尽调/交易实务/破产重整/法律风险等方面进行经验和案例实务分享！

讲师介绍

9月11日·周六

09:00-12:00

一、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例

主讲嘉宾：何 煜

上海东兴投资控股发展有限公司业务部门负责人

专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。

13:30-16:30

二、基金模式下单体地产不良资产的重整投资与处置实务案例

主讲嘉宾：焦青伟

鼎晖投资夹层与信用副总裁

曾在信达资产总部资产经营部，主导或参与投资特殊机会项目累计管理超过20个，完成多个预警和风险，项目的沟通谈判及退出，参与设立信达不良资产基金、信达建信夹层并购基金；主笔房地产信托报告，地方融资平台报告，参与信达非金不良资产收购处置研究。

9月12日·周日

9:00-12:00

三、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例

特邀嘉宾：郭浙生

常州云鼎创始人/总裁

拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。

13:30-14:30

四、房地产不良资产尽职调查和交易实务——以在建工程为例

主讲嘉宾：张 颖

北京大成（成都）律师事务所 董事/高级合伙人

约20年的执业律师经验和15年以上的公司并购、项目投资、企业运营和风险管理工作经验，熟悉企业和项目投融资程序、对各类金融和证券产品有充分的了解，提供高效专业的投融资法律服务。

14:30-16:30

五、房地产企业破产重整程序要点、主要问题、法律效力与风险

主讲嘉宾：杨思永

北京大成（成都）律师事务所合伙人

四川省法学会破产法研究会会员、成都市律协破产专业委员会委员、成都市破产管理人协会业务指引委员会主任。

课程提纲·第一讲

烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例

（时间：9月11日上午9:00-12:00 ）

· 主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。

一、烂尾楼投资：机遇与挑战

（一）面临的主要复杂问题解析

（二）多方参与主体介绍

（三）机遇与挑战

二、破产类型：投资人眼中的破产

（一）司法角度

（二）投资人角度

（三）破产分类解析

1、破产清算-实务案例

2、破产和解-实务案例

3、破产重整-实务案例

（四）破产重整各种形式解析及案例

1、续建式重整

2、出售式重整

3、清算式重整

三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案

（一）资金匹配

（二）政策支持

（三）工程遗留和造价

（四）销售及市场

（五）信用修复

（六）税务筹划

四、投资方式：如何参与烂尾楼投资

（一）投资参与方式与实操

1、共益债——交易架构与案例

2、偿债收购——交易架构与案例

3、承债收购——交易架构与案例

4、资产收购——交易架构与案例

（二）各方式优劣势比较分析

（三）重整投资的实操流程

1、初期——判断/方案/匹配/整合等

2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等

3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等

4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回

（四）风控措施

1、法院裁定

2、再开发条件

3、抵押

4、投后管理

（五）清偿顺序

（六）其他准备

五、共益债：财务投资者的利器

（一）交易架构

（二）优先顺序

（三）改善措施

（四）方案要素

（五）风控措施

（六）人和是关键

六、互动答疑

03

课程提纲·第二讲

基金模式下单体地产不良资产的重整投资与处置实务案例

（时间：9月11日下午13:30-16:30）

· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用副总裁。曾在信达资产总部资产经营部，主导或参与投资特殊机会项目累计管理超过20个，完成多个预警和风险，项目的沟通谈判及退出，参与设立信达不良资产基金、信达建信夹层并购基金。

一、建立单体地产不良资产数据库——特点与能力需求

（一）单体地产不良的问题和特点

1、基本特点

2、关系层面

3、 资产层面

4、 资金层面

（二）单体地产不良的参与主体能力特点及要求

1、 基金

2、 服务商

3、开发商

（三）项目分析研判、尽调及预期方案

（四）案例分析

二、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论

（一）“三二一”核心：三个问题、两个大腿、一个大脑

（二）项目投资进入时点

（三）抵押物估值

（四）税、费估计

（五）房地产不良资产三个价值来源

（六）运营、改造、提升

（七）投资策略

三、地产不良资产处置案例

（一）案例一：和解重整

（二）案例二：债务重整特殊机会

（三）案例三：破产重整

1、不良地产项目生命周期-生气曲线与投资时机

2、破产重整分类——按投资推进视角

3、破产重整投资角度解构

4、实操案例

四、互动答疑

启金·圆桌交流互动

《共话 · 房地产不良资产（烂尾楼）投资实务》

（时间：9月11日下午16:30-18:00）

· 参会嘉宾观点、业务优势和需求分享发言

· 现场问题需求探讨交流

03

课程提纲·第三讲

房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例

（时间：9月12日上午9:00-12:00 ）

· 主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁，拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。

一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算

（一）项目来源渠道

（二）前期尽职调查及成本测算

（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通

（四）税务筹划

1、企业所得税筹划

2、土地增值税筹划及税务风险

3、合理合法避税的途径

二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务

（一）融前调查

（二）融时审查

（三）融后检查

（四）合规问责

（五）风险预警

（六）预案措施

三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复

（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点

1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围

2、填制公司登记（备案）申请书

3、提供破产企业股东会决议

4、公司类型和注册地变更

5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议

6、提供法院文书

（二）久悬睡眠账户的销户工作

1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作

2、撤销基本账户的前置程序

3、管理人、法院联动机制

（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程

1、基本信息变更

2、重整前的公司类型为台港澳法人独资

3、2016年4月30日前老项目

4、预缴土地增值税

（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作

1、理论依据

2、具体步骤

（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患

1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患

2、备案合同查封撤销

3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记

（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患

（七）问题总结及解决措施

四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出

五、互动答疑

04

课程提纲·第四讲

房地产不良资产尽职调查和交易实务——以在建工程为例

（时间：9月12日下午13:30-14:30）

· 主讲嘉宾：张 颖，北京大成（成都）律师事务所 董事/高级合伙人。约20年的执业律师经验和15年以上的公司并购、项目投资、企业运营和风险管理工作经验，熟悉企业和项目投融资程序、对各类金融和证券产品有充分的了解，提供高效专业的投融资法律服务。

一、不良资产收购尽职调查清单

（一）项目所在公司基本情况及历史沿革

（二）股东、实际控制人及公司治理情况

（三）标的资产情况（土地使用权/在建工程/房产）

（四）财务及应收应付款项核查

（五）关联交易

（六）重大合同（施工合同/融资合同）

（七）税务

（八）劳动用工及人力资源

（九）诉讼仲裁和行政处罚

（十）环境保护

二、不同收购模式的尽职调查重点分析

（一）股权收购模式下的尽职调查重点

（二）资产收购模式下的尽职调查重点

三、在建工程尽职调查的关注要点

（一）标的资产的取得方式及过程

（二）标的资产的权属现状

（三）标的资产的权利受限情况

（四）标的资产的配套情况

（五）标的资产所属企业及项目的税收缴纳情况

四、以在建工程为例分析尽职调查的程序、方法

（一）现场踏勘——信息是否一致

1、在建工程位置、面积、环境因素

2、工程建设合同与实际工程进度的匹配性

3、配套设施（水/热/气/电/消防等）

4、其他方面

（二）信息收集与访谈

1、按尽职调查清单收集资料

2、访谈报建/工程/预算/采招/财务/销售等核心人员

（三）外部调查

1、不动产登记中心

2、建设管理部门

3、抵押、查封

4、与规划条件的匹配性

5、变更存在限制或禁止的情况

（四）与总包单位等核心项目供应商进行函证和沟通

五、尽职调查发现问题的处理方案

六、互动答疑

05

课程提纲·第五讲

房地产企业破产重整程序要点、主要问题、法律效力与风险

（时间：9月12日下午14:30-16:30）

· 主讲嘉宾：杨思永，北京大成（成都）律师事务所合伙人。四川省法学会破产法研究会会员、成都市律协破产专业委员会委员、成都市破产管理人协会业务指引委员会主任。

一、破产重整程序的启动

（一）重整、清算与和解三种程序的比较

（二）企业破产重整的受理

（三）房地产企业破产重整案件受理面临的难点

二、破产重整受理后的法律效力

（一）停止计息

（二）解除查封和停止执行

（三）破产撤销权

（四）双方均未履行完毕合同可解除

（五）抵押权暂停行使

三、破产重整程序要点

（一）两种管理模式：管理人管理模式与债务人自行管理模式

（二）破产重整程序的主要流程

（三）破产债权的分类和清偿标准

（四）重整计划制定与表决

四、房地产企业破产重整主要问题

（一）购房人权益保护问题

（二）以房抵债效力问题

（三）售后返租问题

（四）社会集资的矛盾化解问题

（五）建设工程价款的优先权问题

（六）股东权益调整与重整投资定价的主要考量因素

五、房地产企业重整投资的法律风险防范

（一）项目土地/规划/建设全流程手续合规性调查

（二）股权调整、资产查封问题能否得到解决

（三）未披露债务风险

（四）土地成本与后期税收风险

六、互动答疑

06

参会人士

■ 商业银行、全国和地方资产管理公司、金融资产投资公司、信托公司、资产交易所、地方金控的相关人士；

■ 房地产开发公司（集团）、地产投资公司、地产运营公司、实业集团、城投公司、房地产投资基金的相关人士；

■ 国企或民营投资公司、外资投资机构（基金）、不良资产基金、财富管理公司的相关人士；

■ 破产重整管理人、地产投资咨询或商业策划公司、律师事务所、中介和服务机构的相关人士。

07

参会须知

主办单位：启金智库

媒体支持：地金网www.edijin.com

培训时间：2021年9月11-12日(周六、周日)

9月11日【09:00-12:00，13:30-18:00】

9月12日【09:00-12:00，13:30-16:30】

培训地点：成都市（报名后具体通知）

会议费用：

①标准价：4800元/人。

②产融公会：可使用免费名额。【产融公会】介绍

（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）

地金网http://www.edijin.com