昆明市二手房交易税费计算器(云南省二手房交易税费计算器)

你搞清楚自己房子值多少钱了吗？

本文关键词：

1、主要城市二手房疫情前后挂牌量对比

2、昆明二手房价格情况

3、昆明100个二手房小区评估价

（1）

最近有媒体报道，全国城市当中的100多个城市的二手房挂牌量连续17个月上涨，并且在疫情后有非常大的增长。

首先，二手房挂牌量一直在持续上涨，但在疫情后确实更明显的增长。

先看下图：

（原始数据采用链家各大城市上架二手房套数，整理与统计：昆明楼市，8月数据以8月1日数据为准，下文同）

受疫情影响，导致2月~3月没法交易，而原本或许打算2~3月准备考虑上架卖房子的小伙伴等到4月疫情逐步稳定之后【集中上架】，这里有一个积压的因素。

当然，“要房”还是“要钱”？

广大上架的二手房房东已经选择了“要钱”——【资金周转】。受到疫情影响严重的部分企业/个人，为了减轻资金压力把多余的房产拿出来出售。

当然也有投资房产的小伙伴因为对未来的不确定，出手自己的房屋【落袋为安】。

另外，也不能排除着急置换二手房的原因，其中有购买其他房产或做其他投资的因素。（比如“以旧换新”、“卖房炒股”等）

从各个城市来看，类似武汉，受到疫情影响最为严重二手房。4月份或许疫情影响还没过去（与1月差别不大），而到了8月份，二手房挂牌量可谓是暴增116%，直接从1月的3.7万套上升到8.1万套。

其他增长较多的城市（相比1月增长50%以上）还有宁波、西安、沈阳、南宁、银川、苏州等。

昆明增长了48%，也算是非常明显的增量城市了。

当然也可以发现有的城市在8月份的时候比4月份还减少了？（或者增量不是太明显，在全国都在增长的情况下尤其显得突兀）

比如深圳、上海、成都等地，再联想到这几个城市的一手房市场也就不难发现了，一手房较为火爆，加上深圳加码了调控（限制了房产交易，置换也更难了），二手房挂牌量下降也就不足为奇了。

（2）

每次我们提到二手房，大家往往都说“卖不出去”、“挂了一年都没卖出去”等等，这里面又涉及到一个“挂牌价”的说法。比如一套房，房东叫价100万，经常会说“谁谁谁出了95万我都没卖”。

上面看到，今年8月份昆明二手房已经上架销售的房源是3.9w套左右，而根据我们得到的昆明二手房交易的数据：

去年成交7万套左右二手房。

（过户数据7.8万套，其中买卖交易7万套，剩下的是继承、赠予、夫妻约定分割房交易产等）

也就是说，以每半年卖3.5w套房子来计算，今年8月已经上架的这些3.9w套马上能全部卖完，就能达到去年7万的规模。

（房源多，买二手房的却不多，可见销售难度，所以也不奇怪为什么之前有数据显示昆明去年二手房平均成交周期是“5个月”了）

既然如此，如何保证自己的二手交易税房能卖出去？

在今年上半年的二手房成交中，我们发现，挂牌价与实际成交价有10%左右的价差。

（原始数据来自中国房价行情）

今年上半年（6月底）昆明的二手房挂牌均价14521元/平，而成交均价是12938元/平，整体全昆明成交的二手房中，整体均价6月价格相比1月份小涨400元不到。

我们来看看昆明各个区域的对比：

（整理与统计：昆明楼市，原始数据来自中国房价行情，下同）

这样一对比，在挂牌价的时候，也可以发现像今年上半西山区昆明市的二手房房东叫价有明显下跌（就更别提成交价了），但在价格上面，也远高于其他区域。

在其他区域方面，均略有上涨。

价格越高的二手房难道越卖不起价？（这可不是绕口令哦）

各个面积段的价格情况，200平米以上的超大户型（别墅、大平层、大跃层居多），单价税费偏高，这个无可厚非。

但实际上，拿二手豪宅聚集的西山区来说，最贵的是150~200平米户型，其次是130~150平米户型，第三才是200平米以上。

再看五华区，70~90平米的二手房比90~110㎡户型还云南省更高，在150平米以下户型昆明市中，70~90平米户型是最贵的。

老破小，总价低，比老破大好出多了；

临地铁的筒子楼，又比稍远地段的板楼好出多了；

带好学校的高价二计算器手房，比普通的环境好的高价二手房也出多了。

合适的地段与合适的价格，能够找到更多的买家计算器。

买得起的看不上，看得上的买不起。

这是一种高不成低不就的错配，所以有些房子容易为【剩下】。

（3）

在上周末我们做的线下活动中，我提到一个非常有用的参考指标，房屋的银行评估价。

银行的评估价，代表认同房产的价格。根据这个评估价计算贷款金额，如果存在价差，那么二手买家就要额外增加首付。

这样也导致购房前期的成本更多，再加上中介费（一般2%）、承担的税费等，所以首付实际金额远超出新房价格。

（这也是为什么二手房不好买卖的重要原因）

买卖房子的时候先搞清楚这套房子到底值多少钱吧！

以下我们选了部分楼盘，进行了评估价格（来自工行）分享，仅做参考：

其实以上这些房源在银行的评估体系里，评估价格与市面价格差距不大二手房，在上周末的讲座活动中我也给大家分析了这个情况，基本相差1k左税费右（具体房东卖价上还能谈价），而房东也可以以此价格去进行参考报价。

而具体再来看看与二手房报价的价差：（也云南省可以发现有些小区的评估价还是不错的）

交易税

（卖价的决策实际上是确定首付而已，反观目前昆明主城区最低价两房95~100万间，首付20万左右，所以最便宜最破旧的二手房，如无其他特别大的优势，首付不能超出新房最低首付太多）

另外，二手房层面也考虑到部分特殊情况。

比如，前面提到银行认同这套房子多少钱——银行评估价。

银行也会有不认同这套房子的时候——拒贷，不办理，不受理。

很多情况甚至需要全款，这样的二手房就非常挑买家了。

（部分银行 部分个贷中心/网点的情况，不代表所有）

比如，子母房。

因2006年70/90政策，要求新建住宅项目的户型90㎡以下占比70%，导致

一个大户型有两个房产证，需要用到两套房的购房资格和贷款资格，一般来看这种房型的价格与普通房型相比应该打85折（买卖过程还非常挑客户），银行也不一定会贷款。

非住宅类。

在一手房中，买公寓的利率较高，也是银行把控风险的一种方式。在二手房中，较多银行不接受这类非住宅类的贷款。

至于房龄和面积，也有非常大的限制：mini户型，房龄大，很大程度上限制了贷款。

交易

这类房产最好还是避开。

大佬说“我从不买二手房”

毕竟他早就财务自由了